פתאום הקבלנים מוכנים לעשות "קווץ'" במחירי הדירות - ויש להם סיבה טובה לכך

בסקירה של הלמ"ס שפורסמה הערב (א') מסתתרת פסקה שמרמזת על סערה במכירת דירות חדשות. מהשוואת עסקאות לקניית דירה מקבלן באוקטובר-נובמבר 2022 לעומת העסקאות שנחתמו בספטמבר-אוקטובר 2022 נמצאה ירידה של 0.9% במחיר הממוצע. זו הפעם השנייה ברציפות שבה הלמ"ס מדווחת על ירידת מחירים של הדירות שמוכרים הקבלנים - בסקירה הקודמת היא דיווחה על ירידה של 0.3%.

אך כאן לא מסתיימת הדרמה. הנתון המפתיע בסקירה הוא שיחד עם הירידה במחיר הדירות שמכרו הקבלנים, נמכרו פחות דירות במסגרת התוכניות הממשלתיות - מחיר למשתכן או דירה בהנחה. באוגוסט-ספטמבר 2022, מתוך כלל העסקאות, שיעור הדירות שנמכרו בהנחה במסגרת התוכניות הממשלתיות היה 18.9%. ומה קרה למחיר המוצע של דירה חדשה? עלה ב-1.7%.

בסקירה הקודמת – ספטמבר-אוקטובר 2022 - מחירי הדירות החדשות ירדו כאמור ב-0.3%, אך רק 18.2% מהדירות שנסקרו היו במחיר למשתכן. והפעם רק 14.7% מהדירות היו במחיר למשתכן, ובכל זאת ירידת המחירים חדה יותר - 0.9%. עוד יותר מפתיע לגלות כי על פי הלמ"ס כאשר מנכים מהנתונים את העסקאות במסגרת התוכניות הממשלתיות, ובודקים רק עסקאות בשוק החופשי, מוצאים ירידת מחירים חדה של 2.4%.

הנתונים האלה מפתיעים משום שבדרך כלל יש מתאם שלילי בין שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית לבין מדד מחירי הדירות החדשות. ההסבר לכך פשוט וקל להבנה - ככל שיותר דירות נמכרו בהנחה, כך המחיר הממוצע של הדירות נמוך יותר.

לעומת זאת, בשלושת החודשים האחרונים התופעה הפוכה - שיעור הדירות בהנחה התכווץ, אך למרות זאת גם המחיר הממוצע של הדירות התכווץ. וכשמנכים את הדירות המסובסדות המחיר מתכווץ עוד יותר.

מה ההסבר לכך?

מחיר הדירות במסגרת התוכנית הממשלתית קשיח, קבלנים לא יכולים להעלות מחירים פשוט כי הם התחייבו למחיר מסוים. הם גם לא יכולים להוריד מחירים כי הרווחיות בפרויקטים האלה נמוכה.

לעומת זאת בשוק החופשי הקבלנים צברו בשנה האחרונה הרבה שומן עודף. מחירי הדירות החדשות עלו ב-22% בתוך 12 חודשים. קבלן שקנה מגרש לפני שנה ויותר יכול לעשות "קווץ'" קטן במחיר, ועדיין להרוויח הרבה יותר מאשר צפה בשנה שעברה.

אפשר להניח כי קבלנים ממהרים למכור דירות כיום בגלל העלאות הריבית שהובילו לזינוק חדש בעלויות המימון שלהם. בשנה שעברה הם שילמו כ-3% ריבית על ההלוואות, כעת הריבית הזו חצתה את ה-6%. המצב הזה מחייב אותם לצמצם את גודל ההלוואה, ולהאיץ את קצב מכירת הדירות.

אגב הקבלנים לא מכחישים את המציאות הזו.

בתגובה לנתוני הלמ"ס מסר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים: "מדובר בתוצאות רעות מאוד למדינת ישראל. הנתונים מוכיחים כי שוק הדיור נמצא בהקפאה רק בגלל הריבית הגבוהה. להערכתנו, בסיכום 2022 נראה התחלות בנייה שינועו סביב 60 אלף יחידות דיור בלבד, כ-20% פחות ממה שצפו בממשלה. הממשלה חייבת להבין שמספר הישראלים שמבקשים לרכוש דירות רק גדל, אבל הם חוששים לקחת משכנתאות בריביות גבוהות. במקביל גם הקבלנים חוששים לבנות בגלל העלות הגבוהה של ההלוואות למימון הבנייה. זו שעת חירום, והמשך מגמת ירידת התחלות הבנייה עלול לייצר את הזינוק הבא במחירי הדירות".