לא רק ריבית הפריים: המכה שמחכה לבעלי המשכנתאות

בשבוע שעבר הפד העלה כצפוי את הריבית בארה"ב ב־0.75% לרמה של 4%, והבהיר כי זו ממש לא התחנה האחרונה, וכי העלאות הריבית צפויות להימשך. אצלנו התחזית של בנק ישראל היא שהריבית כאן תגיע במהלך השנה הבאה ל־3.5%. אולם בנק ישראל מקפיד שלא לפתוח פער בקצב ההעלאות בארה"ב, כך שבהחלט ייתכן שהריבית תגיע לרמה הזו ממש בקרוב, ובדומה לארה"ב לא תעצור שם גם כן.

למשקי הבית ההשפעה המהותית ביותר של העלאת הריבית היא על המשכנתא. לפי חישוב שערך בנק ישראל, עליית הריבית במשק מ־0.1%, כפי שהיה בחודש אפריל, ל־3.5% בשנה הבאה מייקרת את ההחזר החודשי ב־755 שקל בממוצע (הנתונים מתבססים על תמהיל של משכנתא ממוצעת שנלקחה בשנה וחצי האחרונות). אין ספק שמדובר בעול משמעותי על הלווים אלא שהוא משקף רק תמונה חלקית של המצב.

לבעלי המשכנתאות מחכה מכה נוספת: העדכון במסלול ריבית משתנה, שעלול לייקר את ההחזר החודשי בעוד כמה מאות שקלים. המכה הזו תגיע לכל בעל משכנתא במועד אחר ובעוצמה אחרת. אבל כשזה יקרה זה הולך לכאוב. בעוד במסלול הפריים העלייה בהחזר החודשי נעשית באופן מדורג בהתאם להחלטות בנק ישראל על הריבית, במסלול הריבית המשתנה העדכון נעשה בבת אחת - מהריבית במועד נטילת ההלוואה לריבית העדכנית. עם זאת, לפעמים ניתן לנקוט מהלכים שיקטינו את עוצמת המכה.

משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שלוקח משק בית, ובשל כך מדובר במוצר מורכב. משכנתא בנויה מתמהיל של כמה מסלולים כאשר לכל מסלול ריבית משלו, ולכל מסלול יתרונות וחסרונות.

מסלול הריבית המשתנה נחשב למסלול מורכב שכן הריבית בו בנויה משני רכיבים: ריבית עוגן ומרווח. ריבית העוגן היא לרוב תשואת אג"ח מדינת ישראל (צמודה או שקלית ולטווח שנקבע בעת נטילת המשכנתא). לריבית הזו מתווסף מרווח שאותו קובע הבנק, והוא תלוי ברמת הסיכון של הלווה ובמו"מ שהוא מנהל עם הבנק בעניין.

מה שעוד מיוחד במסלול הזה הוא שהריבית בו אינה קבועה לאורך חיי המשכנתא, אלא מתעדכנת אחת לתקופה. בדרך כלל העדכון הוא אחת לחמש שנים, אם כי בשנים האחרונות עלה השימוש בריבית משתנה אחת לשנה ולשנתיים. כאשר מגיע מועד העדכון, משתנה ריבית העוגן בהתאם לתשואה העדכנית של אג"ח המדינה הרלבנטית.

לאורך יותר מעשר שנים תחנות העדכון הללו לא היו דרמטיות בדרך כלל מפני שהריבית במשק, שהיא הגורם המרכזי שמשפיע על תשואת האג"ח, היתה יציבה ונמוכה מאוד. אלא שבחצי השנה האחרונה, בעקבות עליית הריבית במשק, חלה דרמה בשוק האג"ח, והתשואות השתנו באופן מהותי. לכן, כאשר יגיע מועד עדכון הריבית במסלול זה, לווים רבים צפויים לגלות שההחזר החודשי שלהם עלה פתאום בחדות.

כך, למשל, התשואה לפדיון באג"ח הצמודות לשנה עמדה באוקטובר אשתקד על מינוס 2.67%, ואילו כיום היא עומדת על 0.3%, כלומר זינוק של כמעט 3% בריבית. מי שלקח לפני שנה הלוואה במסלול של ריבית שמשתנה אחת לשנה עומד לספוג בקרוב עדכון חד של הריבית. בהתאחדות יועצי המשכנתאות ביצעו בעבורנו סימולציה, וממנה עולה שאם מתוך המשכנתא נלקחה הלוואה של 150 אלף שקל לפני שנה במסלול צמוד מדד משתנה אחת לשנה, אז ההחזר החודשי בו צפוי לקפוץ ב־220 שקל בעדכון הקרוב.

אמנם לרוב המסלול בריבית משתנה הוא צמוד מדד, אך יש גם הלוואות שקליות במסלול זה: תשואת האג"ח השקליות עמדה לפני חמש שנים על 0.85%, כך שמי שמועד העדכון שלו מגיע בימים אלה יגלה שתשואת האג"ח זינקה ל־3.19%, כלומר הריבית שלו מזנקת ב־2.34%. בהלוואה בהיקף של 250 אלף שקל במסלול זה, מדובר בהתייקרות של 345 שקל. ההתייקרויות הללו מתווספות, כאמור, להתייקרות של מאות שקלים נוספים במסלול הפריים במשכנתא.

“מדובר בפצצה מתקתקת”

"מדובר בפצצה מתקתקת במובן הזה, שבעוד הפריים עולה מהר באופן מדורג, כאן העדכון הוא בפעם אחת. זה כמו שבנק ישראל יחליט שהוא מעלה בפעם אחת ב־2% ולא בחצי שנה כפי שעשה", אומר יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות.

העלייה הזו מתקבעת עד לתחנת היציאה הבאה. לכן, בהנחה שבעוד שנתיים הריבית במשק תחל לרדת, הלווים שנמצאים במסלול המתעדכן אחת לחמש שנים יישארו עוד כמה שנים טובות עם הריבית הגבוהה יותר עד לתחנת העדכון הבאה.

בעוד במסלול הפריים ברור לבעלי המשכנתאות שנעשתה עוד התייקרות בהחזר החודשי בכל העלאת ריבית של בנק ישראל, במסלול בריבית משתנה יש שונות גדולה. לכל לווה יש תחנת עדכון במועד אחר, וייתכן שחלק מהלווים כלל לא מודעים מתי היא וכמה משמעותית היא עומדת להיות, ולא נערכים אליה במידת הצורך, אף שהבנק שולח מכתב שמיידע על העדכון הצפוי.

במסלול הפריים ברור לבעלי המשכנתאות כי בכל העלאת ריבית של בנק ישראל יש התייקרות בהחזר החודשי. במסלול בריבית משתנה יש שונות גדולה. לכל לווה יש תחנת עדכון במועד אחר

אז בכמה צפויה המשכנתא להתייקר? כאמור, בניגוד למסלול הפריים כאן התשובה מורכבת יותר, והשונות היא גבוהה. ההתייקרות תלויה, בין השאר, בשאלה מתי נלקחה המשכנתא, מה היתה אז ריבית העוגן ומתי תחנת העדכון.

כמו כן עולה השאלה עד כמה המסלול בריבית משתנה משמעותי במשכנתא: בעבר המודל הקלאסי שהיה נפוץ היה מודל השליש (שליש ריבית קבועה, שליש ריבית פריים ושליש ריבית משתנה). בממוצע החלק של הריבית המשתנה היווה כ־20% מהמשכנתא, אולם בשנתיים האחרונות חלק זה ירד לאזור ה־15% בממוצע.

לבחון אפשרות למיחזור

הבשורה הטובה היא שיש מה לעשות על מנת לרכך את המכה, ולמתן את ההתייקרות הצפויה. "למי שיש תחנת עדכון בשנה הקרובה, חשוב לדעת שזו תחנה משמעותית, ולכן אסור להתעלם מהמכתב שמקבלים מהבנק בדבר העדכון הצפוי. יש לבדוק אם כדאי לעשות משהו בעניין ומהן האופציות שכן בחודש של תחנת העדכון ישנה אפשרות לסילוק מוקדם, מיחזור, ללא עמלות. צריך להיות עם היד על הדופק, ולנהוג באחריות צרכנית", אומרת אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים.

אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים. "אפשר גם ללכת להקפאת תשלומים" | צילום: ענבל מרמרי

מה אפשר לעשות?

רנדלשטיין: "לרוב העדכון נעשה אחת לחמש שנים. לקוחות שתחנת העדכון שלהם מגיעה בתקופה הזו נמצאים במצב טוב יחסית: יש להם משכנתא כבר לפחות ארבע שנים והם רגילים לשלם משכנתא. כמו כן, יש סיכוי טוב שההכנסה שלהם גם עלתה מאז חתמו על נטילתה. לכן יש לא מעט פתרונות שאפשר להציע להם כמו הארכת ההלוואה בחמש שנים נוספות על מנת למתן את עליית ההחזר החודשי, או לבצע מיחזור אחר. העדכון של הריבית במסלול בריבית משתנה אינו גזירת גורל, יש מה לעשות כדי למתן את השפעתו".

מה לגבי הקפאת המשכנתא?

"במקרים קיצוניים אפשר גם ללכת להקפאת תשלומים חלקית או מלאה. אבל זו צריכה להיות אופציה אחרונה, רק כשיש בעיה מהותית בהכנסה כמו במקרה של פיטורים, ולא רק כי ההחזר החודשי עלה. להקפאה של תשלומי משכנתא יש מחיר כלכלי ויש ריבית שמצטברת, ולכן זו צריכה להיות האופציה האחרונה".

אתם רואים עלייה בהיקף הפיגורים או הבקשות לפריסה בעקבות עליית הריבית?

"אנחנו לא רואים עלייה בהיקף הפיגורים בתשלומי המשכנתא, וגם לא עלייה בפניות לפריסות או הסדרים. לציבור יש מודעות צרכנית. לעמידה בתשלומי המשכנתא חשיבות רבה מבחינת משק הבית שכן הבית הוא עוגן חשוב ליציבות הכלכלית של המשפחה. נראה שמי שקשה לו, עושה כרגע בעיקר התאמה בצריכה ובשאר ההוצאות".

גם ברלינר סבור שמיחזור של המסלול יכול להיות פתרון, ואף ממליץ לכולם לבדוק את האפשרות הזו: "לכל מי שלקח משכנתא בריבית משתנה, שווה לבדוק אפשרות מיחזור של המסלול הספציפי הזה במסגרת מיחזור פנימי וחלקי בבנק שבו נקלחה המשכנתא".

לכל מי שלקח משכנתא בריבית משתנה, שווה לבדוק אפשרות מיחזור של המסלול הספציפי הזה במסגרת מיחזור פנימי וחלקי בבנק שבו נלקחה המשכנתא

אז איך יכול להיות שהמיחזור משתלם בתקופה שבה הריביות עולות? הריבית במסלול הזה נקבעת על ידי שני פרמטרים: ריבית העוגן, שהיא למעשה תשואת האג"ח, ואליה מתווסף המרווח שאותו קובע הבנק. "לאורך השנים, היות שיבית העוגן היתה מאוד נמוכה, ואף שלילית במסלול הצמוד, הבנקים הוסיפו מרווח משמעותי למסלול הזה, וכך יכלו לסבסד הצעות לריביות נמוכות במסלולים האחרים באותה המשכנתא", מסביר ברלינר.

אולם לדבריו, כעת חלה ירידה במרווח שהבנק לוקח: "מאחר שריבית העוגן גבוהה בימים אלה, הבנק נאלץ להוריד את החלק של המרווח בריבית במסלול זה, שכן אחרת היה מגיע כבר למספרים לא הגיוניים בריבית במסלול משתנה. לכן בעלי משכנתא במסלול בריבית משתנה יכולים לנצל את המצב הזה ולבקש למחזר את החלק הזה של המשכנתא לפי רמת המרווח העדכנית כיום בשוק".

יונתן ברלינר מהתאחדות יועצי המשכנתאות. "לא להמתין למועד העדכון" | צילום: עוז מועלם

כלומר החלק של ריבית העוגן אמנם התייקר, והוא ממילא יתייקר בעת מועד העדכון, אך לפחות הם עשויים להצליח להפחית את הריבית הכוללת באמצעות מיחזור המשכנתא לפי רמת המרווח הנוכחית והנמוכה יותר.

מיחזור שנעשה בעת מועד עדכון ריבית העוגן אמנם פטור מעמלת פירעון מוקדם, אולם ברלינר ממליץ שלא להמתין למועד העדכון אלא לבחון אפשרות לבצע את המיחזור כבר עכשיו - גם אם הדבר כרוך בתשלום העמלה וגם אם יביא להתייקרות סך הריבית לעומת המצב הנוכחי שבו טרם הגיע מועד עדכון התחנה.

"יש משמעות במו"מ עם הבנק אם כבר הגעת לנקודה שבה הריבית עומדת להתייקר בעקבות העדכון”, אומר ברלינר. “נניח שהריבית הנוכחית של הלקוח היא 2.5% ובמועד העדכון היא תעלה ל־4.5%. הבנק רואה לנגד עיניו שהאלטרנטיבה של הלווה היא ממילא לריבית שכבר מגיעה ל־4.5%, ולכן לא ימהר להציע הצעה נמוכה משמעותית מ־4.5%. אם הלקוח נמצא עדיין במצב שהריבית היא 2.5%, אז הוא יציע לו ריבית טובה יותר לעומת התרחיש שבה הוא כבר ממילא מגיע לריבית של 4.5%".

ברלינר מדגיש כי המיחזור לא תמיד משתלם אבל לדבריו כדאי לפחות לעשות את הבדיקה. "לאחרונה גם נכנסה לתוקף הרפורמה במשכנתאות של בנק ישראל. לפי הרפורמה, הבנק צריך לשקף את העלות הכוללת של המסלול הספציפי היום יחד עם תחזיות של שינוי הריבית והאינפלציה, כך שההשוואה בין המצב הנוכחי להצעה במיחזור מאוד קלה, ומביאה בחשבון את השינויים החזויים בריבית ובאינפלציה לאורך חיי המשכנתא, ונותנת את השורה התחתונה של העלות הכוללת במצב הנוכחי לעומת ההצעה במיחזור", הוא מסכם.