סימני האזהרה היו סביב רום כנרת, אך הבעלים הרגיע את הרוכשים

אחרי הפוגה ארוכה בהסתבכות של קבוצת רכישה, מאז מקרה אלדד פרי, המקרה שנחשף השבוע של רום כנרת מצליח לזעזע את הענף, שוב. במקרה הנוכחי, השבוע, הגישה החברה צו לעיכוב הליכים לצורך גיבוש הסדר חוב עם הנושים ואתמול קבע ביהמ"ש המחוזי ת"א כי יש לפתוח מולה בהליכי חדלות פרעון, לחברה מונו נאמנים וחל איסור לבצע עסקאות בנכסיה. חובות החברה הגיעו לכ־137 מיליון שקל, אך הבור האמיתי נמצא בפרויקטים וביכולת החברה להשלים אותם או לפצות חלק מחברי הקבוצה. לפי עורכי הדין המייצגים את החברים, חשבון הנאמנות אליו הוזרמו כספי הרוכשים רוקן לגמרי ובחלק מהפרויקטים נותרו פערים של מעל 100 מיליון שקל כדי להשלימם, זאת לצד קשיים בקלת היתרי בנייה.

הנושים, חברי הקבוצות השונות ואפילו עובדי החברה מתקשים לשים את האצבע על הסיבה שגרמה לקריסה שעלולה להותיר רוכשים ללא דירה או כסף, אך סימנים מדאיגים ראשונים להתנהלות הבעייתית של רום כנרת הופיעו כבר לפני כשנה בעת שהממונה על המכר במשרד השיכון הטיל על החברה קנס בגובה של כרבע מיליון שקל. הממונה טען כי רום כנרת הציגה עצמה כקבוצת רכישה, אך בפועל מכרה לרוכשים דירות ספציפיות בפרויקט וקבעה להן מחיר סופי ותאריך מסירה בדומה לפרויקט יזמי. כמו כן, הקרקע נשארה בבעלות החברה והיא שלטה בכל הנעשה. לפי הממונה, כל הסממנים הללו מעידים על כך שמדובר ביזמות רגילה המחויבת בערבות חוק מכר כחוק, כשבפועל הרוכשים לא קיבלו ערבויות והמארגנים פעלו במסווה של קבוצת רכישה. החברה ערערה לביהמ"ש המחוזי בת"א ורק השבוע התקבל פסק דין שדחה את הערר של החברה. בהחלטה הציג השופט מקרה של רוכש דירה שממתין להקמתה מאז 2016 וכבר שילם קרוב ל־50% מערכה מבלי שיהיו לו ערבויות "עד היום אין תב"ע המאפשרת את בניית הדירות ולא ברור אם תאושר תב"ע שתאפשר לבנות את הדירה הספציפית שנמכרה לכל אחד מהם", נכתב בפס"ד. עוד העלה השופט שאלה שנותרה פתוחה, "איך תממש עתה העוררת (רום כנרת, ד"ל) את ההתחייבויות שנטלה על עצמה ואיך ימומשו ההתחייבויות ההדדיות בהסכם השיתוף?", נכתב בפס"ד.

גורם העוסק בתחום אמר ל"כלכליסט" כי למרות כל ההגנות והחוקים שנקבעו בשנים האחרונות כלקחים מקריסות של קבוצות רכישה אחרות, עדיין חלק מחברי הקבוצות מתנהלים בצורה מאד פזיזה. "הם מגיעים למשרדי החברה המארגנת ללא עו"ד והשילוב של הרצון להיות בעלים של דירה לצד הקושי לממן דירה מביא אותם לעשות שטויות. כשהכסף עובר ידיים בחדרים סגורים קשה מאד לפקח על זה, וכבר ראינו רוכשים שהעבירו כספים לחשבונות פרטיים של מארגני קבוצות", הוא אמר.

דוגמה לאחת הבעיות שנוצרו בפרויקטים של החברה, ניתן לראות במגדל סי טאואר 4. עו"ד איתי אנשל, המייצג את כלל הרוכשים בפרויקט, מספר כי החברה שיווקה כ־76 מתוך 80 דירות מתוך הערכה שתקבל היתר בהתאם להקלת שב"ס כחלון שאפשרה תוספת יחידות דיור. אלא שההיתר שביקשה החברה פג וכעת אם תבקש היתר מחדש היא לא צפויה לקבל את התוספת, כלומר ניתן יהיה לבנות רק כ־80% מהדירות שהובטחו לרוכשים. לצד זאת, טוענים הרוכשים כי גילו שהיזם אילן ששון שיעבד את הקרקע במרמה לטובת חברת אשראי חוץ בנקאי על 17 מיליון שקל שגם הם חסרים.

א', רוכש דירה בפרויקט, סיפר: "הם ביקשו שב"ס כחלון אבל איחרו ולכן ההיתר פג תוקף". לדבריו, הקריסה נבעה מחוסר נזילות של החברה שהובילה את הבעלים ששון לשעבד קרקעות לחברות חוץ בנקאיות ומשם החלה המפולת, "גילינו שנמכרו דירות פעמיים", הוא אומר. א' מספר כי הצטרף לקבוצה ב־2019 בעקבות פרסומים לגבי הפרויקט, "חיפשנו דירה למגורים, בהתחלה לא דיברו על כך שזו קבוצת רכישה ורק אח"כ בשלב הפגישות הבנו שזו קבוצה. שילמנו כ־1.5 מיליון שקל עבור הקרקע, היטלי ההשבחה, התכנון, והניהול והכסף עבר לחשבון הנאמנות, משם הוא נעלם לאחרונה".

עוד הוא אומר, כי הם תולים תקוות רבות בעיריית בת ים, "אנחנו מאוגדים ופועלים מול עיריית בת ים כדי לבקש מהם שיאריכו לנו את הבקשה של ההיתר, אם לא נקבל את אותו ההיתר יגרעו כ־15-20 דירות שכבר נמכרו".

התיאורים, הן מצד הרוכשים, והן מצד העובדים מציגים את בעל השליטה בחברה אילן ששון כדמות מרשימה שהכל עבר דרכה. א' מספר כי בכל שאלה שהייתה להם אל החברה, בין אם זה היה אל האדריכל, מנהל החשבונות או המשווק, התשובה היתה "תדברו עם אילן".

"אילן ששון פגש אישית את כל הדיירים, הוא היה חותם אישית על החוזים. התרשמנו שמדובר בבחור רציני וגם עשינו עליו בדיקת רקע, הגענו לפגישה עם עורכי דין ובדקנו אותו ועל פניו בעת הרכישה לא זיהינו משהו חשוד. הוא יודע לדבר ולמכור והציג חזות של אדם אמין שמשדר המון ביטחון. המשרדים שלו היו מפוארים וראינו את כל הפרויקטים שהחברה מקדמת. אנשים מאד התחברו אליו ברמה האישית".

לא חשדתם שמשהו לא כשר?

"היו חשדות גם במהלך הדרך כשהוא לא עמד בלוחות הזמנים שהתחייב עליהם, הוא תירץ בעיכובים של העירייה, בהיעדר תשתיות ועוד. את ההיתר לחפירה ודיפון הוא קיבל באיחור של שנתיים. בשנה האחרונה החשד התגבר, נפגשנו איתו מספר פעמים והוא הרגיע אותנו שהדברים זזים אבל לאט יותר. לא רצינו להפריע ולפעול בצורה אגרסיבית יותר כי חששנו שאנחנו נהיה אלה שמעכבים את ההיתר ואז הוא יאשים אותנו. גם בימים האחרונים התעמתנו איתו כשגילינו בדיעבד שהוא שעבד את הקרקע של הפרויקט בצורה לא חוקית לחברה חוץ בנקאית. הוא ביצע תרמית. הכסף שקיבל משעבוד הקרקע היה מיועד להיטלי ההשבחה אבל הוא נעלם, הוא אמר לעו"ד שכדאי לנו לשבת בשקט ולא לפעול כי זה יגרום לחברת האשראי לבקש פדיון חוב מידי וזה יפגע בנו".

עובד בכיר בחברה, שמנתה כ־17 עובדים, אומר שהעובדים היו המומים. "לא היה לנו מושג ומרוב שלא חשדנו בו חלק מהעובדים נכנסו איתו לעסקאות האלה. לא זיהינו תרמית כי הקרקעות נרכשו באמת, היו התקשרויות עם קבלנים והדברים זזו. אילן היה מאד ריכוזי אבל זו לא הייתה סיבה לחשוד כי זה האיש. הוא הציג את עצמו כדבר הבא בתחום הנדל"ן והיה מאד מחושב בהתנהלות שלו, אנחנו לא יודעים איפה הוא ואם הוא ברח, שמענו שהוא בדובאי".

האם המצב הרעוע בענף היזמות יכול להעיד על כך שיש גידול בקבוצות הרכישה בישראל? בהיעדר נתונים מצד משרדי הממשלה, הסברה כיום היא שזהו לא המצב. את מצבן של קבוצות הרכישה ניתן לחלק לשניים: מארגנים ורוכשים.

מצד המארגנים, עליית הריבית בשנה האחרונה סיפקה להם לכאורה יתרון, מאחר והיא הקשתה מאד על היזמים "הרגילים" בכל הכרוך במימון העסקאות לרכישת קרקעות. חלק מאותם יזמים נתקלו בקשיים מול הבנקים ורובם העדיפו להמתין על הגדר ולראיה - כישלון רב ומתמשך במכרזי רמ"י.

אך גם חיי קבוצות הרכישה לא קלים. בעבר הן היו מתמודדות על המגרשים וכיום גם הן מתקשות הן מול הגופים המממנים והן מול הרוכשים, וכבר לא רואים אותן רצות לרכוש מגרשים יקרים בלב אזורי הביקוש.

בצד הרוכשים, גם אם מחיר הדירה שיובטח להם יהיה זול ממחיר השוק, המשכנתא בקבוצת הרכישה תהיה יקרה יותר בממוצע בכ־1.5% בהשוואה למשכנתא רגילה. אם בעבר העליות במחירי הדירות הצליחו להפחית חלק מחששות הרוכשים ולייצר להם רווח על הדירה גם כשהיו חריגות תקציב רחבות, היום זהו לא המצב ולאור חוסר הוודאות במגמת הריבית, מחירי הדירות והיכולת למכור אותן, קשה מאד לארגן קבוצת רכישה חדשה בימים אלו.