שדה דב גובה מחיר גם משיכון ובינוי: מידרוג מזהירה מפני מצב החוב של החברה

לאחר שבשבוע שעבר גבתה ה-"גיבנת" של שדה דב מחיר ממניית חנן מור, היום הגיע תורה של מניית שיכון ובינוי (שו"ב) להיפגע, כשהיא צונחת ביותר מ-8% לקראת סיום המסחר, ומשלימה צלילה של 51% מתחילת השנה. זאת, לאחר פרסום דוח מיוחד מטעמה של חברת הדירוג מידרוג שבו הזהירה מפני גידול במצב החוב שלה.

בדוח התייחסה מידרוג ספציפית לרכישת קרקעות לבנייה למגורים ולהשכרה שביצעה שו"ב בתקופה האחרונה אשר הוסיפה 2.8 מיליארד שקל להיקף החוב הפיננסי שלה, ומהם כ-1.8 מיליארד שקל עבור שדה דב. תוספת זו העמידה את היקפו הכולל של החוב נכון לסוף חודש ספטמבר על 12.2 מיליארד שקל, כשהיקף זה גבוה ב-50% מהיקפו בסוף ספטמבר בשנה שעברה, אז עמד על 8.1 מיליארד שקל.

בדצמבר 2021 זכתה שו"ב במכרז להקמת פרויקט של דיור להשכרה בשדה דב שבתל אביב שבו מתוכננות 324 יח"ד בתמורה ל-835 מיליון שקל. בהמשך לכך, באפריל 2022 זכתה במכרז נוסף להקמת פרויקט של דיור להשכרה בשדה דב ושבו מתוכננת הקמתן של 511 יח"ד בתמורה לכ-1.2 מיליארד שקל.

בשני הפרויקטים משך ההשכרה מתוכנן ל-20 שנה ובסיום תקופה זו שו"ב תוכל למכור את הנכסים, ובשניהם מיועדת מחצית מהדירות להשכרה במחיר מופחת לזכאים. למימון הפרויקטים נטלה שו"ב חוב של כ-1.8 מיליארד שקל. בנוסף להלוואות אלה היא נטלה הלוואות אחרות למימון פרויקטים נוספים של דיור להשכרה שבהם זכתה בדרך השלום בתל אביב ובלוד.

אולם, עליית הריבית בשנה האחרונה עד לרמה של 4.75% מכבידה על הוצאות המימון בגין הלוואות אלה ובמקביל גם פוגעת בתשואה האפשרית של פרויקטי הדיור ההשכרה, כשאלה אף אינם נושאים הכנסות בטווח הנראה לעין. עליית המדד גורמת אף היא להכבדה בהוצאות המימון - רק ברבעון השלישי של השנה יוחסו 40 מיליון שקל מהוצאות המימון שלה להשפעת המדד על חובותיה הצמודים. להערכת החברה עלייה של 1% במדד מובילה לעלייה של 50-60 מיליון שקל בהוצאות המימון השנתיות.

בניסיון להקל על הקשיים המתהווים בכל הנוגע לשדה דב, בספטמבר האחרון החלה שו"ב במגעים להכנסת שותפים בכ-40% מהיקף הפרויקטים שם.

במידרוג ציינו כי שו"ב נקטה במהלכים נוספים שאמורים לסייע לצמצם את היקף החוב. במסגרת זאת הנפיקה את חברת הבת שיכון ובינוי אנרגיה (80%), ובכך המירה הלוואות בעלים של 400 מיליון שקל למניותיה של שו"ב אנרגיה ופרעה הלוואות בעלים אחרות בהיקף של כ-200 מיליון שקל, ואף קיימה שתי הנפקות זכויות בהיקף כולל של כ-540 מיליון שקל.

בנוסף היא גם הודיעה על כוונתה להכניס שותפים לחברות הזכיין בפרויקטים של משרד הביטחון שבהם זכתה בשנים האחרונות: פרויקט קרית המודיעין שמצוי בשלבי ביצוע ראשוניים, פרויקט קריית התקשוב שבביצוע (שבמסגרתו רכשה במאי השנה את חלקה של אפי נכסים בו ב-198 מיליון שקל) ופרויקט "אופק רחב" שבו זכתה לאחרונה ובמסגרתו היא צפויה להקים מחנה רב־זרועי חדש לצה"ל בעלות של 2.4 מיליארד שקל; וכן שהיא בוחנת את מכירת זכויותיה במתקן התפלת המים בחדרה שבו היא מחזיקה ב-50%. אולם, להערכתה של מידרוג, הכנסת שותפים ומכירת נכסים עשויה להימשך זמן בהתחשב בהיחלשות הסביבה הכלכלית בשל העלייה בריבית.

מעבר לכך, שו"ב הייתה אמורה לקבל בסוף החודש תמורה של כ-900 מיליון שקל עד מיליארד שקל מהעסקה למכירת זכויותיה בכביש אגרה בטקסס מספטמבר האחרון, אך להערכתה העסקה לא תושלם עד לתאריך היעד וייתכן ואף יידרשו שינויים במבנה העסקה, ככל שהיא תתבצע.

במקביל לפרסום הדוח של מידרוג, סיימה שו"ב את הנפקת הזכויות שאליה יצאה בתחילת החודש, השנייה שלה בחצי שנה. במסגרתה גייסה 290 מיליון שקל מתוך 330 מיליון שקל שהיו מגויסים בהנחת מימוש מלא, נתון המלמד על היענות של 88% מבעלי המניות שהיו זכאים להשתתף בה. מחיר המניה נקבע על 10.25 שקל למניה המשקף הנחה של 2% על מחיר המניה לקראת סוף יום המסחר האחרון טרם סיום ההנפקה.

בעל השליטה נתי סיידוף (47%) השתתף בהנפקה ומימש את מלוא זכויותיו בתמורה ל-152 מיליון שקל. בשו"ב ייעדו את תמורת ההנפקה למימון ההון העצמי הנדרש לפרויקטים שבהם זכתה בתקופה האחרונה, וזה עשוי לשמש אותה גם לפירעון למעלה מ-700 מיליון השקל שהיא נדרשת לשלם בכל אחת משלוש השנים הקרובות (2023-2025) למחזיקי האג"ח שלה. בהנפקת הזכויות שביצעה בחודש יוני גויסו 251 מיליון שקל וסיידוף השתתף גם בה ורכש מניות בתמורה ל-117 מיליון שקל.

מנית שו"ב נסחרת כיום לפי שווי שוק חברה של 4.3 מיליארד שקל, לאחר שהשלימה כאמור ירידה של 51% מתחילת השנה. לעומתה, מדד ת"א 35 ומדד ת"א נדל"ן שבהם היא נכללת ירדו באותה התקופה ב-9.5% וב-31% בהתאמה.