שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ברקע הפגנת זוכי מחיר למשתכן בחודש שעבר | צילום: קובי קואנקס, שירלי קליפה קרסו
בדיקת כלכליסט
בגלל הסחבת: דירת מחיר למשתכן התייקרה ב־140 אלף שקל בממוצע
שילוב של הצמדה למדד תשומות הבנייה והמתנה ארוכה להיתרי בנייה עם עיכובים מכוונים של הקבלנים - הוביל להתייקרות דרמטית של הדירות שרכשו זוכי מחיר למשתכן. משרד השיכון: "ההנחה נשחקת ב־200-100 אלף שקל, אבל הזוכים עדיין ייהנו מדירה זולה ממחיר השוק"
זוכי הגרלת מחיר למשתכן בעתלית שנערכה באוקטובר 2018 התבשרו בתחילת השנה כי הקבלן הוציא סוף סוף היתר בנייה. אבל כאשר התבקשו לבחור דירה מצב הרוח שלהם השתנה, משום שהדירות בפרויקט התייקרו במאות אלפי שקלים.
על פי מחירון עדכני של הפרויקט שהגיע לידי "כלכליסט", דירת 4 חדרים עלתה במועד ההגרלה 1.59 מיליון שקל, אבל במאי השנה הם נדרשו לשלם 1.824 מיליון שקל. מי שהקדים לחתום והספיק לבחור דירה כזו עוד יכול להתנחם, משום שרוב הדירות בפרויקט הן גדולות עם 6 חדרים והמחיר העדכני שלהן במאי השנה היה כ־2.3 מיליון שקל עד 2.6 מיליון שקל לדירת גן לעומת 2 עד 2.2 מיליון שקל במועד הזכייה.
לכאורה, דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן לא אמורות להתייקר, אלא שמדיניות של רשות מקרקעי ישראל שהתווה בזמנו שר האוצר משה כחלון איפשרה ליזמים להצמיד את מחיר הדירות למדד תשומות הבנייה - מיום הזכייה שלהם במכרז על הקרקע ועוד הרבה לפני הוצאת היתר בנייה. המדיניות הזו השתנתה בסוף שנת 2018, אך מי שזכה בהגרלה עד אז סופג את עליית המדד. המצב חמור במיוחד בעשרות פרויקטים שהליכי הוצאת היתרי בנייה והבנייה עצמה התעכבו בהם. כך הזוכים לא רק מחכים שנים לדירה, אלא גם רואים כיצד בכל חודש המחיר שלה עולה וההנחה שהובטחה להם נשחקת.
בשבוע שעבר הכנסת אישרה תיקון לחוק המכר דירות, שלפיו חברות הבנייה יוכלו להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. אלא שחוות דעת של היועצת המשפטית של ועדת הכספים שטיפלה בחוק לא איפשרה להחיל אותו רטרואקטיבית, ובלמה ניסיון לשינוי של שר השיכון זאב אלקין וח"כ בצלאל סמוטריץ'. כך קבוצה של אלפי זוכים במחיר למשתכן סופגת את עליית מדד התשומות גם לאורך שנים שלפני היתר בנייה, שבהן לקבלן כלל לא היו תשומות, ותמשיך לספוג את המדד על מלוא מחיר הדירה בניגוד לכל מי שיקנה דירה מעתה.
התארגנות של זוכי עשרות פרויקטים במחיר למשתכן דורשת כי גם במקרה שלה תבוטל ההצמדה שאמורה לחול על תשלומים עתידיים, ומאיימת לעתור לבג"ץ אם דרישתה לא תתקבל. במכתב ששיגרו עם אישור החוק לשר השיכון זאב אלקין וליו"ר ועדת הכספים אלכס קושניר כתבו הזוכים כי "ניאלץ לנקוט את כל האמצעים המשפטיים העומדים לרשותנו על פי כל דין, כדי למנוע את עיוות הדין והאפליה החמורה ולמצות את זכויותינו מול בג"ץ".
על פי רשימות שהגיעו ל"כלכליסט," מאוגדים בהתארגנות הזו 50 פרויקטים. נציגי ההתארגנות סיפרו כי בימים האחרונים הצטרפו אליהם עוד פרויקטים והם מונים כיום כ־70. משנת 2016 ועד עתה יצאו לדרך 740 פרויקטים של מחיר למשתכן או בגרסה המעודכנת - מחיר מטרה. כך שבקבוצת המחאה כ־9%-7% מהפרויקטים, זאת כאשר פרויקטים רבים שלא הצטרפו למחאה רק בתחילת הדרך.
נתונים שליקטנו מנציגים של כ־20 פרויקטים מממחישים את הבעיה. בכל אחד מפרויקטים אלה יש בממוצע 168 זכאי מחיר למשתכן, כך שב־70-50 פרויקטים יש כ־10,000 זוכים ואולי אף יותר. בממוצע הפער בין מחיר הדירה במועד שבו התבשרו על הזכייה בהגרלה למועד שבו הוזמנו לחתום על חוזה הוא 87 אלף שקל. בעתלית הדירות התייקרו ב־227 אלף שקל בממוצע, באשקלון ב־148 אלף שקל ויש פרויקט בנתניה שבו ההתייקרות היא של 300 אלף שקל
אבל מועד החתימה על החוזה הוא רק השלב הראשון בדרך למפתח. החוזה נחתם בסמוך להוצאת היתר בנייה, אחר כך יחלפו כ־3 שנים עד השלמת הבנייה. בתקופה הזו ההצמדה של מחיר הדירה למדד התשומות תימשך.
בבדיקה שביצעו נציגים של 15 פרויקטים, מיום החתימה על החוזה עם הקבלן ועד מועד הבדיקה סך התשלומים שנותרו להם התייקר בממוצע בעוד 52 אלף שקל. כלומר עד עתה הדירות התייקרו בממוצע ב־139 אלף שקל - 87 אלף שקל ההתייקרות עד קבלת היתר בתוספת 52 אלף שקל ההתייקרות לאחר החתימה על החוזה. המחיר הממוצע של דירות בפרויקטים שנבדקו הוא 1.219 מיליון שקל, ומכאן שבממוצע דירות מחיר למשתכן שנבדקו התייקרו ב־11%. כמובן שאם מדד התשומות ימשיך לעלות, הדירות ימשיכו להתייקר והחוב של הדיירים לקבלן עוד יצמח.
כאמור, ההתייקרות הזו היא תוצאה של מדיניות ממשלתית שאיפשרה הצמדה למדד התשומות עוד לפני היתר בנייה. התנאים האלה מספקים לקבלנים תמריץ לגרור רגליים בהליכי הוצאת ההיתר או לכל הפחות הם לא מדרבנים אותם להאיץ הליכים. כמובן שגם לבירוקרטיה ברשויות המקומיות תרומה משמעותית למשך הזמן הארוך שלוקח להוציא היתר בנייה. שילוב של הצמדה למדד והמתנה ארוכה להיתר בנייה הובילה להתייקרות הדירות.
כמה ארוכה ההמתנה? על פי נתונים שהתקבלו מ־13 פרויקטים, יש בהם בממוצע פיגור של 18.6 חודשים בין המועד להוצאת היתר כפי שדרשה מהם רשות מקרקעי ישראל במכרז שבו שזכו בקרקע, לבין המועד שבו התקבל בסופו של דבר היתר בנייה.
בולט במיוחד פרויקט של פרץ לוזון בנתניה שנחשף ב"כלכליסט" והוציא היתר בנייה 32 חודשים לאחר המועד הנקוב במכרז. במקרה הזה ההערכה היא כי הבניינים יאוכלסו 68 חודשים לאחר המועד שבו דרשה המדינה מהקבלן לסיים את הבנייה. זה אמנם מקרה קיצון, אבל ממש לא היחיד. מנתונים שהתקבלו מ־16 פרויקטים, העיכוב הממוצע במועד החוזי של אכלוס הדירות יהיה 33 חודשים. קבלן הפרויקט בעתלית, למשל, הוציא היתר בנייה 25 חודשים לאחר המועד הנקוב במכרז, וצפוי לאכלס אותו בעיכוב של 36 חודשים. בבית שמש נרשם עיכוב דומה, ביבנה ובאשקלון עיכוב של 30 חודשים, בקריית אונו 24 חודשים ובאור יהודה 27 חודשים.
בזמן הזה הקבלנים נהנים, ועוד ייהנו, מעליית שווי הדירות. בדיקה של 19 פרויקטים מעלה כי בתקופה שבין הזכייה שלהם במכרז ועד הוצאת היתר בנייה, בזכות עליית מדד תשומות הבנייה הרוויחו הקבלנים 180 מיליון שקל. ממוצע של 9.5 מיליון שקל לפרויקט.
דיירים שאיתם שוחחנו מדווחים כי קבלנים לא מאפשרים להם אפילו להקדים תשלומים ובכך לפחות לחסוך את ההתייקרות החזויה העתידית בעקבות עלייה מדד תשומות הבנייה. דיירת באחד הפרויקטים אומרת ל"כלכליסט" כי "משרד השיכון לא אכף את המועד להוצאת היתר בנייה מול הקבלן אף שיש עיכוב של 3 שנים בין המועד שנקוב במכרז למועד בפועל. לכן, לכל הפחות, משרד השיכון צריך לתמרץ קבלנים להקדמת תשלומים".
להתייקרות הדירות מתווספים גם חודשים לא מתוכננים של תשלומי שכר דירה שבעצמם מכבידים על הזוכים. רוכשת בפרויקט בנתניה אומרת כי "אנחנו מחכים 5 שנים לדירה כי הובטח לנו משהו טוב, ומשלמים 4,000 שקל בחודש שכר דירה. זה עוד 240 אלף שקל. בעוד חודשיים נתחיל לשלם החזר משכנתא של 8,000 שקל בחודש, לאחר שכבר שילמנו את כל ההון העצמי שהיה לנו - 530 אלף שקל".
המשכנתא מכסה את התשלומים עבור הדירה לפי המחיר שלה במועד החתימה על החוזה, היא לא מכסה תשלומים נוספים בעקבות הצמדה למדד תשומות הבנייה. "להערכתי, נצטרך להביא עוד 200 אלף שקל, אני לא יודעת איך נחסוך סכום כזה. אם היה לי עוד 200 אלף שקל, הייתי קונה דירה בשוק החופשי", אומרת הרוכשת מנתניה.
מאור, נשוי עם 2 ילדים, קונה דירה בפרויקט בעתלית, אומר ל"כלכליסט" כי "כל הקטע של מחיר למשתכן הוא שאנחנו יכולים להביא פחות הון עצמי, אך בפרויקט שלי זה לא היה קיים בדירה שמתאימה לנו. דירות 4 חדרים התייקרו ב־200 אלף שקל והן נחטפו עוד לפני שהספקנו לבחור אותן. דירות 6 חדרים יקרות מאוד והתייקרו בעוד 300 אלף שקל. נאלצנו לבחור דירת 3 חדרים. זו לא דירה שאגור בה. בעזרת השם עד השלמת הבנייה באוגוסט 2024 נהיה כבר עם 3 ילדים".
הבעיה הזו נולדה בעקבות החלטות של ממשלות קודמות והתגלגלה היום לפתחו של משרד השיכון והבינוי. מנכ"ל המשרד אביעד פרידמן אומר בשיחה עם "כלכליסט" כי "אמנם ההנחה של זוכי מחיר למשתכן נשחקת ב־200-100 אלף שקל, אבל עדיין הם ייהנו מדירה זולה ממחיר בשוק החופשי. הייעוץ המשפטי של הכנסת היה מאוד נחרץ ולא איפשר להחיל את החוק רטרואקטיבית".
פרידמן מוסיף כי "כדי לסייע לקבוצה הזו עשינו כמה דברים. ועדת חריגים במשרד תאפשר למכור את הדירה אם זכאי יגיש בקשה ויראה כי אינו עומד בתשלומים, זאת בניגוד לכללים שמחייבים להחזיק בדירה 5 שנים. שנית, הנחינו את הקבלנים לאפשר הקדמה של התשלומים. באשר לעיכובים בהוצאת היתרי בנייה, בניגוד לעבר התחלנו להפעיל לחצים על קבלנים. בלית ברירה נגיע גם לחילוט ערבויות".