צפירת הרגעה: ענף הנדל"ן לא במצב מדהים, אבל גם לא נורא

נתוני התעסוקה של ארה"ב הוכיחו שוב את מה שבשווקים התקשו להפנים: שוק העבודה האמריקאי, ולא רק הוא, פיתח עמידות מרשימה לעליות הריבית. 1:0 לעקומת פיליפס שקושרת בין שיעור אבטלה גבוה לעליות בשכר העבודה. מנגד, אם יש סגמנט אחד שאפשר לסמוך עליו שלא יישאר אדיש לעליית הריביות, זהו ענף הנדל"ן. בהקשר לנדל"ן, דווקא בגלל שהשיטה עובדת, נדרשת מקובעי המדיניות זהירות מרבית. אמנם התייקרות עלויות המימון היא הרע ההכרחי הנדרש כדי לקרר את סביבת האינפלציה, אך שוקי נדל"ן רעועים ברחבי העולם עלולים להוות סיכון לכלכלה העולמית, שכן ריביות גבוהות יותר שוחקות את מצבם הפיננסי של משקי הבית ומאיימות להצית צניחה עוצמתית מדי במחירי הדירות. כמו בכל טיפול בבעיה, הכל עניין של מינונים.

הנתונים מהשבועות האחרונים מעידים על הידרדרות הענף בארה"ב, שנמשכת חודש חמישי ברציפות, ירידה מתמשכת במכירות הבתים בסין וירידות המחירים באוסטרליה, בניו זילנד ובמדינות נוספות. בבריטניה המחירים עברו למגמה שלילית שהתחילה להזכיר את מעללי שנת 2008. בתרחיש השלילי ביותר, שאיננו התרחיש המרכזי, של צניחה מסונכרנת במחירי הנדל"ן בעולם, אמון הצרכנים עלול להתערער והוצאותיהם עשויות להצטמצם, וזאת אחרי שחוסן כלכלי של משקי הבית היווה נקודת אור נדירה עבור הכלכלה העולמית בשנה שעברה.

ניתן יהיה לצפות גם לפגיעה ברכיב ההשקעות הריאלי, שכן יזמים בדרך כלל מגיבים לירידת מחירים, ביקוש חלש ועלויות אשראי גבוהות יותר בצמצום הפרויקטים. לפי Oxford Economics, בשלושת האירועים הקודמים של משברים בתחום הדיור, מחירי הדירות המתואמים לאינפלציה מחקו כמחצית מהעליות הקודמות שלהם. המחירים עלו ב־40% ברחבי העולם מאז שנת 2012, כך שבתרחיש הגרוע ביותר, חולשת שוק הדיור עלולה להוריד את הצמיחה הכלכלית העולמית בשנת 2023 לאפס.

השפעת הנדל"ן על הצמיחה העולמית: קרן המטבע הבינלאומית צופה כי בתרחיש שלילי לשלוש השנים הקרובות, מחירי הנדל"ן עלולים לרדת ב־25% בשווקים המתעוררים וב־10% בשווקים המפותחים. לפי תחזיות הקרן, התפתחות כזו עשויה לעלות לצמיחה העולמית ב־0.2% כתוצאה מהפחתת הצריכה הפרטית ועוד ב־0.6% בגלל הפגיעה בהשקעות בבנייה למגורים. הבנק המרכזי של קנדה צופה כי משבר הדיור יוריד 0.9%-0.6% מהצמיחה העולמית. כלל אצבע של קרן המטבע הוא שכל עלייה של 100 נקודות בסיס בריבית קובעי המדיניות מובילה להפחתת קצב השינוי של מחירי הדירות בשיעור של כנקודה וחצי עד שתי נקודות האחוז. הבנק האירופי מעריך כי בסביבת ריבית נמוכה, כל עלייה של 1% המשכנתאות גוררת ירידה של 9% במחירי הדירות וירידה של 15% בהשקעה בדיור בטווח של כשנתיים.

לפי קרן המטבע הבינלאומית, בתרחיש שלילי ל־3 השנים הקרובות, מחירי הנדל"ן עלולים לרדת ב־25% בשווקים המתעוררים לעומת 10% בשווקים המפותחים, ולפגוע ב־0.6% בהשקעות בבנייה למגורים

כלכלנים ברחבי העולם מנסים להעריך את מאזן הסיכונים ומציינים את נקודות החולשה יחד עם נקודות החוזק. מחד, חיסכון מגפת הקורונה הולך ומתדלדל, וכוח הקנייה של הצרכנים נשחק על רקע אינפלציה גבוהה. מנגד, קיימים גם גורמים מקזזים: שוקי העבודה ממשיכים להיות הדוקים, הממשלות מנסות לרכך עד כמה שניתן את נטל ההתייקרויות, רוכשים רבים "נעלו" את המשכנתאות בריביות נמוכות בטרם עליית הריביות, ובחלק גדול מהמדינות מלאי הדירות נמוך מבחינה היסטורית.

המדינות המדאיגות לעומת אלה שלא: בקנדה, בניו זילנד ובאוסטרליה נראית עלייה מואצת במחירי הדיור בשנים האחרונות, שיחד עם שיעור גבוה של חוב משכנתאות ורמות גבוהות של חובות בכלל, מגדילים את הסיכון בענף. שבדיה ובריטניה מדאיגות במיוחד מאחר שהן מסתמכות על ריביות משכנתא משתנות וקצרות טווח. מדינות אחרות, בהן יפן, איטליה וצרפת, ממוקמות טוב יותר הודות לעליית מחירים מתונה יותר, תמחור נמוך יותר וחובותמשקי בית נמוכים יותר.

צפירת הרגעה - רוב החזאים לא צופים חזרה ל־2008. התחזיות בעולם מדברות על סיכוי גבוה לקיפאון ולא על צניחת מחירים. במשבר הסאב־פריים מחירי הדירות במדינות המתועשות ירדו ב־13% מהשיא ב־2007 עד השפל ב־2012. בשווקים רבים למשקי בית נטל המשכנתאות ביחס להכנסה נמוך מב־2008, הלווים מוגנים טוב יותר, ושוקי המשכנתאות מפוקחים ומוסדרים יותר. כמו כן, אין כרגע צפי לאותו שיעור של עיקולים שהיה ב־2008. לפי מודי'ס, מוסדיים רבים ממתינים להיכנס לשוק, זאת על רקע היצע מוגבל והצפי לשכר דירה אטרקטיבי. לסיכום, מנעד התחזיות לגבי עתידו של ענף הנדל"ן הגלובלי רחב מתמיד, אך נראה כי קיימת תמימות דעים שאנו לא צועדים במסלול שהיה בשנים 2008-2006.

הכותבת היא כלכלנית ראשית בהפניקס בית השקעות