משה רז כהן דן אנד ברדסטריט | צילום: יחצ
חכירת אדמות הכנסייה היוונית
כשתקופת החכירה מסתיימת זכות הקנין גוברת על זכות הדיירים והם עשויים לאבד את דירתם!
עניין שעולה שוב ושוב לכותרות הוא מעמדם של חוכרים בתום תקופת החכירה.
החכירה המוכרת ביותר היא זו הנהוגה ברשות מקרקעי ישראל. כמעט מאז ומתמיד, בקרקעות המדינה הוענקה חכירה בלבד. חוק יסוד מקרקעי ישראל קבע בעבר ללא חריגים כי זכויות חכירה בלבד יוענקו בקרקעות המדינה. כיום קיימים חריגים רבים לכך אולם חלק ניכר מן הדיירים אוחזים בזכות חכירה בלבד.
בשנים האחרונות אנו שומעים שוב ושוב על הסכסוך בנוגע לאדמות הכנסייה היוונית בירושלים שהוחכרו לדיירים והחכירות עתידות להסתיים תוך שנים ספורות. הבעלות נמכרה ליזמים פרטיים שהם כעת ניצבים מול הדיירים החוכרים. הפרשה בהחלט מביכה. לא נראה כי בכוונת הבעלים לוותר בעניין ואין לצפות מבעלים פרטיים שיוותרו על זכויות הקניין שלהם.
הקושי מתעורר לאור ההנחה שקיימת בשוק, שחכירה במקרקעי ישראל (״קרקע מינהל״), כמוה כבעלות. חוכרי המינהל שחכירתם הסתיימה, מעולם לא פונו. החלטות רמ״י לאורך השנים תמיד הביאו להארכת חכירה גם בקרקעות שהוחכרו על ידי קק״ל עוד לפני קום המדינה, או להעברת הבעלות לידי החוכרים. אף אחד מעולם לא חשש שזכויותיו תפקענה עם תום החכירה. אפילו ערך השוק של הדירות הללו לא פחת עקב התכלות תקופת החכירה והקרבה לסיומה.
אלא, שחכירה לדורות במקום בעלות הוקנתה גם בקרקעות פרטיות, קרקעות הכנסייה היוונית האורתודוכסית וקרקעות שבבעלות רשויות מקומיות. במקרים הללו גילו החוכרים שהבעלים אינו כה סלחן. השוק תחילה התעלם מן הבעיה, אולם ככל שקרב מועד תום החכירה ולאחר שהחוכרים הבינו שהם נתונים לחסדי הבעלים, החל השוק להגיב, חדל המסחר באותן חכירות והחל לחץ ציבורי.
פעמים רבות החכירה הוקנתה תחת הבעלות בשל קשיים רישומיים, בשל הכבדה של השלטונות העותמאנים ומסיבות נוספות. בהרבה מקרים כדאי לבחון את הרקע, ואפשר שלזכות החוכר עומדת אופציית הארכה מכוח הנסיבות הכלליות אף שזכות כאמור לא נקבעה מפורשות בהסכם החכירה.
מכל מקום, הסדרת הארכת החכירה בחקיקה אינו כה פשוט. הסדרה של זכויות החוכר בקרקע פרטית, תפגע בבעלים ותגרע מזכויותיהם. זכות הקניין עלתה בדרגתה לזכות חוקתית וספק אם קיימת סמכות לגרוע ממנה בחקיקה לטובת אינטרסים פרטיים אחרים של החוכרים. מה שהמחוקק יכול להסדיר בקרקעות המדינה ולהביא לשינוי במעמדו של הדייר מחוכר לבעלים, אינו אפשרי בקרקע שאינה ציבורית. גריעה שכזו מזכות הבעלות אינה חוקתית.
ראוי לקדם פתרון מוסכם בין הצדדים על רקע ההכרה ששאלת תקפה של הזכות להארכה אינה כה ברורה. על הדיירים מצידם להבין את הקשיים שבפניהם הם ניצבים ולהבין שעליהם למממן מכיסם לפחות באופן חלקי את הארכתה של החכירה.
מאת עו"ד משה רז כהן, משרד עוה"ד רז כהן - פרשקר ושות'
d&b – לדעת להחליט