הזינוק נבלם: המשרדים מתרוקנים, השוכרים מתרחקים

היחלשות ענף ההייטק, הריביות הגבוהות וחוסר הוודאות במשק הישראלי המשיכו להוביל את מגמת התיקון במחירי השכירות למשרדים, וכיום בחלק מהאזורים מחירי השכירות קרובים מאוד למחירים של לפני כשנה וחצי־שנתיים.

מניתוח נתוני חברת שירותי הנדל"ן נת"מ; וחברת אינטר ישראל, נציגתה של ענקית המשרדים קושמן וויקפילד, עולה כי השינויים המתחוללים במשק משפיעים היטב על הענף, לצד מגמות נוספות שחלקן משפיעות לטובה כמו תחילת פעילות הרכבת הקלה.

מהנתונים (ממוצע מחירי השכירות של שני הדו"חות) עולה כי האזורים שרשמו את העליות החדות ביותר בתקופה שלאחר הקורונה, הם אלה שכעת מבצעים את התיקונים הגדולים ביותר.

ציר יגאל אלון ירד בתוך כחצי שנה בלבד ממחיר ממוצע של כ־160 שקל למ"ר ל־137 שקל למ"ר, ירידה בשיעור של 14%. בציר מנחם בגין ירדו המחירים בשיעור של 7.6% למחיר של כ־144 שקל למ"ר, ובמתחם הבורסה רשמו המחירים ירידה של של כ־8%, וכיום עומד המחיר על 110 שקל למ"ר בממוצע.

כאמור, בשני הדו"חות מייחסים את הירידה לביקושי השיא של העבר ולזינוק במחירי השכירות בענף, בתקופה שלאחר הקורונה שבה בחלק מהמקומות חצו המחירים את רף ה־200 שקל למ"ר. הדו"ח של אינטר התייחס לנושא עליות המחירים החדות, ונכתב לגיבהן כי אלה "לא שיקפו את המציאות, והיום אנחנו רואים את התיקון מתרחש שלב אחר שלב".

בכיוון התייעלות תפעולית

מהדו"חות עולה, כי החברות הגדולות והחזקות בענף ההייטק מחזירות או מצמצמות שטחים שחלקם מוצעים לשוכרי משנה, וככל שהיצע השטחים גדל כך המחירים מגיבים באופן מיידי כלפי מטה. יש לזכור כי בשוק המשרדים החוזים הם ארוכים יותר ונעים סביב ה־5 שנים בממוצע. לכן, במגדל משרדים ממוצע רק כ־20% מהחוזים נפתחים בכל שנה ומשקפים את השינויים במחיר אם היו כאלה. לצד החברות הגדולות, גם החברות הקטנות והבינוניות לא ממהרות להרחיב את שטחי המשרדים שלהן והמגמה היא של התייעלות תפעולית ושמירה על הקיים יותר מאשר של צמיחה.

לפי דו"ח נת"מ מחירי השכירות למשרדים בתל אביב חוזרים לממוצע טווח המחירים שהיו לפני שפרצה מגפת הקורונה.

בשיא — בסוף 2021 — עמדו מחירי השכירות הממוצעים בתל אביב על כ־120 שקל למ"ר, שכן בחציון השני של 2021 זינקו המחירים בעיר בעקבות צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים ליותר מ־140 שקל למ"ר בממוצע ואילו כעת בסוף החציון הראשון של 2023 מתייצבים המחירים על כמעט 130 שקל למ"ר שכירות בממוצע. מגמת הירידות שרואים כעת בחלק מהאזורים בתל אביב (ובמתחם הבורסה בר"ג) החלה כבר במהלך שנת 2022 וכאמור המגמה נמשכה גם במחצית הראשונה של 2023. עם זאת, חלק מהאזורים בעיר נותרו כמעט ללא שינוי בהשוואה למחצית השנייה של 2022. ברמת החיל לדוגמה המחיר נותר יציב סביב ה־78 שקל למ"ר בממוצע, ובאזור בתי המשפט המחיר ירד בשיעור מינורי לכ־118 שקל למ"ר.

בכל הקשור לשיעורי תפוסה, מצביע הדו"ח של אינטר ישראל על עלייה חדה בשיעורי המשרדים הריקים בתל אביב — מ־0.4% בלבד ב־2022 ל-3.2% ב־2023, אך עדיין בבחינה היסטורית מדובר על נתון נמוך יחסית. נקודה אחרת שעולה מדו"ח נת"מ היא בנוגע לצמצום תקופת השכירות מכ־5 שנים לכ־3 שנים בממוצע, כשהסיבה לכך היא הגידול בשוק שכירויות המשנה והחשש של החברות להתחייב לטווח ארוך בשל חוסר הוודאות.

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בנת"מ אמר על המצב בתל אביב, כי "החוזים שחתמו חברות רבות, בעיקר במגזר ההייטק, בתקופה שלאחר הקורונה נחתמו לתקופות של 5 שנים ואף יותר, וכיום בעלי הנכסים עדיין ממשיכים לקבל דמי שכירות גבוהים מהממוצע המופיע בדו"ח — אך בשל ריבוי השטחים בשכירות משנה לא ניתן להתעלם מכך. סגמנט זה של שכירות המשנה, שמאוד צמח בשנה האחרונה, בעצם הוא זה שמכתיב את הטון כלפי מטה, למרות שבעלי הנכסים עצמם מקבלים דמי שכירות גבוהים יותר".

היציאה ממרכז תל אביב מציגה תמונה שונה לגמרי בכל הקשור למחירי השכירות ולשינויים בהם, בין היתר מאחר שאלה אזורים שלא נהנו מעליות המחירים החדות שאפיינו את המרכז, ולכן, כעת, השינויים בהם פחות דרמטיים. מחוץ למרכז העיר המגמה היא בעיקר של יציבות עם עליות קלות באזורים מסוימים.

ביקוש לציר הרכבת הקלה

כך למשל, בפתח תקווה חלק מאזורי המשרדים ממוקמים בסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה, והמחיר הממוצע למשרדים שם עלה במעט, ועומד כיום על כ־75 שקל למ"ר. שינויים חיוביים מינוריים של שקלים בודדים נרשמו גם בערים: רעננה — 74 שקל למ"ר, וברחובות ונס ציונה — כ־77 שקל למ"ר. בערים הרצליה, בני ברק, מודיעין וסובב נתב"ג נותרו המחירים ללא שינוי ונקבעו על: 104, 75, וכ־73 שקל למ"ר בהתאמה.

בנת"מ, מעריכים כי מגמת השיפור שהציגה המחצית הראשונה באזורי התעסוקה שמחוץ לתל אביב צפויה להימשך. "התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים דוגמת רעננה, הוד השרון, חיפה, פתח תקווה ובני ברק הוסיפו לא מעט זכויות בנייה ומגדלים חדשים, ויחד עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה המחבר את תל אביב עם פתח תקווה, נרשמת עלייה משמעותית באטרקטיביות של אזורים אלה בבני ברק ורמת גן. דו"ח נת"מ צופה כי "שיפור הנגישות לערים אלה ישפיע לחיוב על שיעורי האכלוס ודמי השכירות המבוקשים", נכתב בדו"ח. כמו כן, לפי ממוצע שני הדו"חות, מגמה של יציבות נרשמה בערים חיפה וירושלים.