פרויקט דמרי-שביל פראנקל תל-אביב | פיטום סטודיו להדמיות
אז לאן הולך שוק הנדל"ן? הנוסחה פשוטה
בלימת הריבית, ההאטה בקצב התחלות הבנייה והיעדר יד ממשלתית מכוונת. שלושת הפרמטרים האלה אינם חדשות טובות לשוק הדיור; על פי ניסיון העבר, הם מבשרים כי שינוי המגמה בשוק והחזרה לעליות מחירים חדות, נמצאים ממש מעבר לפינה
מאת אסף ניר, מנכ"ל חברת דמרי בעיר
הקונספציה הנדל"נית הישראלית אומרת שדירה היא לא רק "מוצר צריכה בסיסי", אלא רכישה החייבת לגלם גם השקעה טובה שתמקסם רווחים לאורך זמן ותיהנה מעליית ערך.
אחרי שנה של סטגנציה כללית במחירי הדיור, נראה כי השוק עומד כיום בפני נקודת היפוך – מה שמהווה עבור הרוכשים חלון הזדמנויות רלוונטי מתמיד. כולנו חזינו בתנודות הקיצוניות ברמות הביקוש שחווה שוק המגורים בשלוש השנים האחרונות – מעליות מחירים דרסטיות בשנים 2022-2021 ועד לקיפאון מלא ב-2023.
המגמה האחרונה, שנמשכת עד היום, החלה עם העלאות הריבית של הפד בארה"ב ואחר כך, כידוע לכל, גם כאן אצלנו. במסגרת עליית הריבית והשינויים הקיצוניים במגמות המחירים בשוק, הציבור הישראלי – רוכשים להשקעה ולמגורים כאחד – עצר כמעט לחלוטין רכישת דירות ובחר "לשבת על הגדר" כדי לצפות מהצד על המתרחש.
כאמור, הרוכש הישראלי יודע לקנות דירה במחירים גבוהים גם שהשוק בעליה דרסטית ויידע גם לספוג את עליית הריבית, אבל הוא לא יהיה מוכן לרכוש דירה כאשר קיים סיכון ממשי לירידת מחירים – ובמילים פשוטות לא מוכן לצאת פראייר. אלא שלפי ניסיון העבר, מאפייניו של שוק הנדל"ן הישראלי מבטיחים במידה גבוהה של ודאות כי תקופת ההאטה הנוכחית לא תסתיים בצלילת מחירים אלא בדיוק להיפך – בנסיקתם. סיבה אחת לכך היא היעדרן המוחלט של תוכניות ממשלתיות הנוגעות לשוק הדיור, בדגש על כאלה שנועדו להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש.
גם התוכניות שמדברים עליהן כעת וגם כאלו שכבר יושמו עד כה, ובראשן מחיר למשתכן ומע"מ אפס, הולידו בעיקר כותרות גדולות ומרשימות בעיתונות הכלכלית. לעומת זאת, ברמת התוצאות בשטח, הן השיגו את ההיפך הגמור ממטרותיהן המוצהרות, והביאו לקפיצה אדירה במחירים. זאת, משום שההמתנה של רבים לירידת מחירים שלא הגיעה, הביאה בסופו של דבר לייאוש והסתערות רבתית על השוק ויצרו פרץ של ביקושים.
יש לציין כי לו היתה נרשמת בשנה האחרונה ירידה איטית במכירות ובעקבותיה איזון של המחירים המשתוללים, הדבר היה מתקבל בברכה ונחשב להצלחה, גם בקרב היזמים. אולם הקיפאון המוחלט הוא מצב לא בריא המבשר רעות, ולמרבה הצער מעיד על המשך חוסר יציבות לא בריא בשוק הנדל"ן הישראלי - חוסר יציבות שעתידו להישבר.
פרץ ביקושים בשילוב הפחתה בהיצע
היעדר היציבות בשוק מביא יזמים קטנים ובינוניים רבים, שהתבשמו מעליות המחירים של השנים האחרונות ולא נערכו כיאות למצב החדש, לתור אחר שותפויות אסטרטגיות מול שחקניות גדולות וחזקות יותר, העומדות יציבות גם בתקופות סוערות כמו זו הנוכחית. בדומה לתקופת הקורונה, גם בתקופה זו אנחנו בקבוצת דמרי מוצאים עצמנו מקבלים פניות רבות ובוחנים מגוון רחב של הצעות לשותפויות בפרויקטים מגוונים – הרבה יותר מבשגרה.
מיעוט המכירות והיעדר כוח מיקוח אמיתי מול הבנקים, בשילוב עם עלויות המימון הגבוהות, מביא לתוצאה נוספת וקריטית לשוק בטווח הבינוני והארוך: האטה משמעותית בקצב התחלות הבנייה. מגמה זו תורגש בהכרח כבר בשנים הקרובות בירידה בהיצע הדירות בשוק שיצטרף לחוסר ההיצע הבסיסי הקיים בשוק הישראלי ובעצם יביא לחוסר משמעותי בהיצע הדירות לשיווק.
בינתיים, שאלת הריבית עדיין מרחפת מעל שוק הנדל"ן. עם זאת, גם בגזרה זו שוררת הסכמה בקרב כלכלנים כי הפסקת ההעלאות קרבה (כפי שקרה בתחילת החודש בישראל) וכי בטווח הזמן הבינוני אף ייתכן היפוך במגמה והריבית תקטן לראשונה זה שנתיים.
זמן למעשים – שוק די צפוי
בסופו של דבר, שוק הנדל"ן הוא זירה המבוססת בעיקר על התנהגות צרכנית. כשמביאים בחשבון את ההמתנה של רוכשים פוטנציאליים רבים בשילוב עם חוסר היצע בסיסי של מאות אלפי דירות בשוק – לא צריך להיות מומחה כדי להבין מה יקרה למחירים ביום בו הביקוש הכבוש יתפרץ. זאת, כאמור, ממש כפי שקרה בשנים האחרונות פעם אחר פעם כאשר הרוכשים הבינו כי ירידות המחירים שקיוו להן, לא יגיעו.
במיוחד בישראל, השאלה היא מי יידע "לתפוס" את השוק רגע לפני נקודת ההיפוך של פרבולת המחירים – אירוע שאנו מתחילים לראות את הסימנים המקדימים לו כבר כיום. נותר לנו רק לקוות ששנת 2024 תהיה שנה מאוזנת יחסית, ושעליית המחירים הבאה תהיה מתונה הרבה יותר מבעבר.