פיצול בארה"ב: בחוף המזרחי מחירי הבתים מטפסים ובמערבי צונחים

שוק הדיור האמריקאי חווה פיצול של מגמות מחירים, כאשר בחוף המזרחי נרשמה עלייה תלולה בשנה החולפת, ואילו בשווקים מרכזיים בחוף המערבי המחירים נמצאים במגמת צניחה.

לפי ממצאי חברת ניתוח נתוני המשכנתאות בלאק נייט, שפורסמו ב"וול סטריט ג'ורנל", בכל 12 שוקי הדיור הגדולים הממוקמים מערבית לטקסס נרשמה מגמת ירידה בחודש ינואר. הטרנד הזה מתהפך בכל 37 השווקים הגדולים הממוקמים מזרחית לדנבר, קולורדו, כאשר כל אחד מהם רשם עליות שנתיות, זאת למרות הזינוק בריביות על משכנתאות וירידה בכושר הקנייה של הצרכנים. "מעולם לא ראינו פערים כל כך בולטים בין מערב למזרח", ציין אנדי וולדן, סגן נשיא בלאק נייט לאסטרטגיית מחקרים, בשיחה עם "ניו יורק פוסט".

מחירי הבתים בארה"ב חוו לחצים בשנה החולפת, זאת לאחר שהריביות על משכנתאות נסקו בתגובה להעלאות הריבית של הפדרל ריזרב. כך, הריבית הממוצעת על משכנתא ל־30 שנה בריבית קבועה - המועדפת על האמריקאים - עמדה בשבוע שעבר על 6.42% לעומת 3.85% במרץ 2022.

חלק מהירידות החדות בחוף המערבי נרשמו במרכזי הייטק, ששגשגו במהלך מגפת הקורונה. השווקים הללו מתמודדים כעת עם האטה כלכלית, גל של פיטורים ומחירים שהם ממילא מהגבוהים בארה"ב. כך, מחירי הבתים בסן פרנסיסקו צנחו ב־10% בחישוב שנתי, ואילו בסיאטל, עיר המטה של אמזון, הם רשמו ירידה של 7.5%.

בינתיים, עליות המחירים החדות ביותר במזרח ארה"ב נרשמו בפלורידה, זאת לאחר שקלטה זרם יציב של רוכשי בתים וחברות שביצעו רילוקיישן בשנים האחרונות, באופן מיוחד ממגזר הפיננסים. המחירים טיפסו ב־12% בשוק הדיור של מיאמי וב־9.3% באורלנדו - כך לפי נתוני בלאק נייט. באפלו, ניו יורק, המדורגת שלישית, רשמה עליות של 8.3%.

כלכלנים חזרו והזהירו בחודשים האחרונים, כי העלייה בריביות על משכנתאות קרוב לוודאי תגרום לצניחה חדה במחירי הבתים השנה. בפברואר מחירי הבתים בארה"ב רשמו ירידה שנתית ראשונה מאז 2012, זאת לאחר 131 חודשים רצופים של עליות. מחיר המכירה החציוני עבור בתים עם בעלות קודמת ירד בפברואר ב־0.2% לעומת החודש המקביל אשתקד, ל־363 אלף דולר. אנליסטים בפירמת הנדל"ן רדפין ציינו כי נוסף על משבר ההייטק, המשבר שחווה ענף הבנקאות עלול להביא לטלטלות נוספות בערים שחוו שגשוג בזמן המגפה, שם ירידות המחירים הן כעת החדות ביותר. "ישנם רוכשים שמבטלים את החוזים שלהם או יוצאים מהשוק, משום שהם עובדים במגזר הטכנולוגיה וחוששים לאבד את משרתם", ציינה מנהלת אזור סן פרנסיסקו ברדפין, שלי רושה, בהודעה רשמית בחודש שעבר.

המשכנתא בריבית קבועה מקטינה את היצע הבתים

בה בעת, דו"ח של ה־OECD שפורסם בחודש שעבר מראה כי ירידות המחירים בארה"ב הן מתונות ביחס לעולם - זאת בעיקר בגלל המשכנתא בריבית קבועה ל־30 שנה, שאותה נוטלים כ־90% מנוטלי המשכנתאות במדינה. לפי הדו"ח, שבדק את הירידה במחירי הבתים ב־11 שווקים גלובליים מאז השיא האחרון שלהם ב־2021 או ב־2022, לעומת ירידה של 0.9% בארה"ב בין יוני 2022 לדצמבר 2022, כל אחת מ־10 המדינות האחרות שנבדקו רשמו ירידות חדות יותר. המדינות הללו הגיעו לשיאי התמחור בין נובמבר 2021 לאוגוסט 2022.

שבדיה וניו זילנד צנחו בכ־14% מהשיא, בעוד גרמניה, דרום קוריאה, קנדה ואוסטרליה רשמו ירידות שנעו בין 5% ל־10%. רק בבריטניה, דנמרק, הולנד ונורבגיה נרשמו ירידות מתונות של בין 2.1% ל־3.7%.

בארה"ב המחסור בהיצע הוא הגורם המשמעותי ביותר המונע נגישות מחירים - כך לפי "ביזנס אינסיידר" שציטט את ממצאי הדו"ח. סיבה מרכזית למחסור המונע התמתנות מחירים היא המשכנתא בריבית קבועה, שמקשה על רוכשי בתים פוטנציאליים לשפר דיור וליטול משכנתא נוספת, שכן הריבית עליה כעת תהיה גבוהה מאוד.