גליל ים בהרצליה. מכרזים נכשלו ויצאו שוב | צילום: עמית שעל
שוק השכירות ארוכת הטווח נעצר, זה לא מעניין את האוצר
עליית הריביות ומחירי הדירות הגבוהים גרמו לקרנות ויזמים לסגת מתחום הדיור להשכרה, ומכרזים רבים נכשלים. מנהלי הקרנות מבקשים מהמדינה ערבות על הריביות לפחות לעשור הקרוב אך באוצר מסרבים. גורם בתחום: "הענף במצב קריטי"
עליית הריביות בשנה האחרונה ומחירי הדירות הגבוהים הכניסו את השוק המוסדי לדיור להשכרה למשבר ולכשל שוק שגורם למכרזים רבים להיכשל. למרות זאת, בשלב זה אין למדינה תוכנית שתאפשר לשוק זה להמשיך ולהתרחב, וכך, גם היעדים שהציבה המדינה נראים רחוקים מתמיד.
המודל המוסדר של שוק הדיור להשכרה קיים בישראל כשמונה שנים, אך הוא עבר ועדיין עובר חבלי לידה, כשהמדינה מצדה מנסה במשך כל אותן שנים להתאים אותו לצורכי השוק ולהפוך אותו לכדאי כלכלית. המודל מתבסס הן על תשואה שוטפת והן על עליית ערך הנכסים במהלך השנים. בנוגע לתשואה, מדובר בענף שהיה צפוף כבר מראשיתו, והמרווחים בין התשואה על השכירות לבין הריבית שמימנה את העסקה היו נמוכים, אך עדיין, התשואה הייתה גבוהה מהריביות וכך ניתן היה להוציא עסקאות אל הפועל. השינוי שהתרחש בשנה האחרונה לאור עליית הריביות הפר את הכדאיות הכלכלית, כך שאם הריבית של הקרנות הוותיקות תעמוד על כ־3.5% במקרה הטוב ועד עלות ריבית של 8%-7% לקרנות בפרויקטים חדשים, התשואה נותרה על כ־3.5%-3%, ולכן בסיטואציה שנוצרה כמעט ואין גורם פיננסי שיסכים לממן את העסקה.
מרווחי הריבית הם לא מנת חלקה הבלעדית של ישראל. גם בחו"ל לא מדובר בשוק שמניב תשואות גבוהות במיוחד, אך מנגד הוא נחשב לענף יציב שקרנות הפנסיה נוהגות להשקיע בו כאפיק סולידי ובכך גם חוזקו. ההבדל בין ישראל לעולם הוא בכך שבחו"ל מדובר בתחום ותיק של עשרות שנים, הוא יציב, יש לו סחירות גבוהה, הציבור משקיע בו באופן ישיר ובעקיפין, והקרנות שפועלות בו יודעות להתנהל גם בתקופות קשות מתוך תפיסה ניהולית ארוכת טווח. בארץ מנגד, התחום נמצא בחיתוליו, לגופים המוסדיים כאן לקח זמן להכיר ולעכל אותו, וכשזה החל לצבור תאוצה, הגיעה התקופה הנוכחית.
"המימון יקר משכר הדירה"
השוק המוסדי לדיור להשכרה בישראל מתחלק לשלושה מודלים עיקריים: מכרזי החברה הממשלתית דירה להשכיר; דיור להשכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון; וקרנות הריט הייעודיות לכך. במודל של דירה להשכיר יזמים רוכשים קרקעות ומקדמים עליהן פרויקטים לשכירות ארוכת טווח של 20 שנה. קרנות הריט הפועלות בתחום יעדיפו לרכוש דיור זמין יותר למגורים כשפרויקטים של דירה להשכיר נחשבים כעת לבעייתיים יותר מבחינת מימון. ואילו חוק עידוד השקעות הון אפשר ליזמים שבחרו בכך להשכיר דירות לתקופה של חמש שנים תמורת הטבות מס, ולאחרונה הוא שונה כך שהחזקת הדירות על ידי היזמים הוארכה ל־15 שנה. מאחר שכל שלושת המודלים מתבססים על מימון ארוך טווח בהתאם, שלושתם נפגעו קשות.
בשטח רואים יזמים שמעדיפים לעצור את הפעילות ואפילו למכור פעילות קיימת, אך בשורה התחתונה, גם אם הסיטואציה רעה ליזמים, מי שיסבלו הם בעיקר משתמשי הקצה - שוכרי הדירות, שצפויים להמשיך ולשלם מחירי שכירות גבוהים. לפי נתוני הלמ"ס, מצבם של שוכרי הדירות הולך ורע, ובחודשים ינואר־פברואר השנה עלו מחירי השכירות לשוכרי הדירות שחתמו על חוזה שכירות חדש בשיעור של 7.2%, זאת בשעה שמחירי הדירות נבלמו ואף ירדו מעט.
על הפגיעה הקשה בענף מדווחים כל מנהלי הקרנות ובהם ארז רוזנבוך יו"ר ומייסד קרן מגוריט, הוותיקה מבין שתי קרנות הריט. לדבריו, "אנחנו במצב שדי מיצינו את כוח הקנייה שלנו ובמחירי הדירות של היום קשה מאוד להצדיק רכישה של דירות נוספות. ברוב המקומות זה לא כלכלי. המימון יקר יותר משכר הדירה. גם בחוק עידוד השקעות הון, היזמים מוכרים את הדירות שרכשו אבל קשה לנו לגייס היום את ההון הנדרש לכך. לגבי הקרקעות, אם בעבר רכשת קרקע ומימנת אותה בסכום מסוים, היום מחיר הקרקע ירד אבל המימון עלה כך שכלום לא השתנה. במקום לשלם את הכסף למדינה, מוציאים אותו על מימון. אנחנו לא רואים כמעט שחקנים שקונים דירות בשכירות ארוכת טווח, כי זה מאתגר מאוד ויש קיפאון".
לצד הקרן של רוזנבוך, יש כיום בענף רק עוד קרן אחת שכבר הונפקה - אזורים ליבינג של חברת אזורים. ערן ענבים, מנכ"ל הקרן, התייחס לכך השבוע בדיון שהתקיים בוועדת הכספים. "אנחנו נמצאים בסיטואציה שבה במצב הפיננסי הקיים לא נצליח לקדם דיור להשכרה, זה יכניס את השוק הזה להלם והוא ייסוג אחורה, בגלל נושא הריבית הכלכליות לא מאפשרת את זה. המצב כרגע הוא שבסביבת הריבית הזו לא ניתן להקים את הפרויקטים האלה בשום צורה גם אם אנחנו מאוד מאמינים בשוק הזה, בסוף נדל"ן הוא מימון והבנקים לא מממנים את זה".
גם שרון תוסיה כהן, המקים בימים אלה את קרן הריט RENT IT, התייחס למצב ואמר, כי "אין ספק שהשינויים הרדיקליים בריבית משפיעים על השוק הזה וכל עלייה בריבית מאוד מדכאת אותו. שווי הנכסים יורד וצריך להגדיל את ההון העצמי וזה מוריד את התשואה בטווח הקצר בעיקר כשהריבית עולה ויש השקעות אלטרנטיביות. לכן הקמה של פרויקט מאפס היא בעייתית היום. בעבר הסתכלנו על פרויקטים כאלה אבל היום זה מהווה קושי לאור עלויות המימון הכבדות עד לנקודת הזמן שאתה רואה את הדירה ואת הכסף. העדפנו לרכוש פרויקט מאוכלס, הפרויקט שקנינו מצמח (פרויקט דיור להשכרה שרכשו בכרמיאל מחברת צמח המרמן — ד"ל) היה מיידי וידעתי מה הוא מניב לי". לגבי ההשלכות הצפויות אמר תוסיה כהן: "השוק מאוד יאט, מי שרכש קרקע יתקשה מאוד לקדם פרויקט בתנאים של היום, ואנחנו יודעים שקרנות הריט מבוססות על גיוסים חדשים ולכן יהיה להן קשה לגייס כרגע, לנו עוד יש כסף מהגיוס הישן".
"לא היה זמן להתארגן"
יאיר טל, מנכ"ל דירה להשכיר לשעבר שעזב אותה לטובת הקמת קרן ריט חדשה לדיור להשכרה, אמר ל"כלכליסט" כי לאחרונה קיבלו החלטה לבטל את הקמת הקרן. "הקרן שתכננו להקים לא תקום, המימון מאוד לוחץ, זה לא כלכלי. אם אתה לווה ב־8%-7% ואתה מקבל 3.5%, גם אם ערך הנכס יעלה, זה לא יעבור. כרגע יש לנו מספיק אוויר לפרויקט שרכשנו מאפריקה מגורים, אבל גם לגביו נקבל את ההחלטה ואולי הוא יימכר. לא חשבנו שהריביות הנמוכות יהיו לנצח, אבל עליית ריבית כזו אלימה אני לא חושב שהייתה, עלייה מ־0% ל־4% לא נותנת לשוק אפילו זמן להתארגן".
טל הוסיף כי מצד אחד ירידת מחירי הקרקעות מחזירה קצת שפיות לשוק השכירות מכיוון שמחירי הקרקעות בענף הגיעו לרמות לא הגיוניות. אך מצד שני, לדבריו, "הענף נמצא במצב קריטי ואם הממשלה לא תתעורר אולי הוא יחזור לנורמליות בעתיד אבל לא יהיו קרנות ויזמים שיקימו אותו. יש שניים־שלושה צעדים שצריך לעשות כדי להחזיר את השוק לפעילות, והוא ייפגע מאוד אם זה לא יקרה".
לצד טל, צמח המרמן היא חברה נוספת שהחליטה לצאת מהתחום לאחר שכבר החזיקה בפרויקט שהקימה ואכלסה. הפרויקט של החברה בכרמיאל כלל 100 יח"ד לצד שטחי מסחר והוא נמכר בתחילת השנה לקרן RENT IT בתמורה ל־135 מיליון שקל. מנכ"ל צמח המרמן חיים פייגלין הסביר כי השיקול למכירת הנכס לא נבע מלחץ. "הגיעה הצעה מקרן ריט והחלטנו לשקול את זה. יכול להיות שהנכס הזה יהיה שווה הרבה יותר בעתיד ואני אצטער על כך, אבל העסק שלנו הוא יזמות והיום אנחנו צריכים לחשוב על השיקול היזמי. להשאיר הון כל כך משמעותי בנכס שמקבל 5% תשואה במקרה הטוב, כשבאותו המחיר אני יכול ולעשות שלושה פרויקטים יזמיים, זה לא נכון. אסטרטגית אנחנו רוצים להיות בשוק הדיור להשכרה אבל האם ניכנס לפרויקטים חדשים בסביבת ריבית כזו? התשובה היא לא. לכן לא מצאנו לנכון לממן את הנכס ולהשאיר אותו אצלנו. גופים שקנו מקבצי דיור כאלה מעמידים אותם למכירה במקום להשכיר אותם, פשוט יוצאים מזה. אי אפשר להגיד קדיש על התחום כמו שכבר שמעתי שיזמים אומרים, אבל אם לא ייצרו כאן כללי משחק חדשים עם קרקע אפס זה לא יקרה, השוק יעצור".
במקביל, גם רכישת דירות במסגרת חוק עידוד השקעות הון נמצאת בדעיכה, ויזמים שזיהו הטבת מס ורכשו מספר גבוה של דירות כשהריבית הייתה נמוכה, מציעים אותן כרגע למכירה.
אף שכיום ברור כי נוצר כשל בשוק שהמדינה מעוניינת לקדם, במשרד האוצר מתעקשים להסתפק בפתרונות כמו הוזלת הקרקע, לצד כמה תיקונים כגון הפחתה של מספר היח"ד בפריפריה מ־20 ל־15, אפשרות למכור את הנכס ליזם אחר בתוך 10 שנים במקום 15, וחובת אכלוס הדירה אחרי 7 שנים במקום 5 שנים. באוצר אמרו כי בנוסף הם "בוחנים חלופות נוספות".
"לא חושבים שנכון להתערב"
בדיון בוועדת הכספים היזמים הסבירו כי הפתרונות שמציע האוצר אינם מספקים ולא יפתרו דבר. נציג האוצר יפתח עשהאל אמר כי מחירן של הקרקעות להשכרה שואף לאפס. "אנחנו מוותרים על מיליארדים בערך הקרקע", ציין. אך בנוגע לערבות מדינה הסביר עשהאל: "המהות הזו היא התעסקות בעלות המימון ויש לכך השלכות רוחב מאוד גדולות, זה לא נגמר רק בדיור".
אסף וקסלר, שנכח גם הוא בדיון כנציג האוצר, הסביר גם הוא מדוע מסרבים באוצר לשמוע על ערבות מדינה. "כממשלה אנחנו לא חושבים שזה נכון שהיא תתערב בעלות ההון, אנחנו לא חושבים שהשוק לא יודע לתמחר נכון את הדבר הזה. אנחנו מאוד מאמינים בשוק הזה ולכן קידמנו אותו לפני כעשור. יזמים הרוויחו הרבה כסף וזה בסדר, לא אמרנו להם להחזיר אותו, זה שוק חופשי, אנחנו שוחקים את מחיר הקרקע בתקווה שזה יעזור. הם קנו נכסים לפני 3-2 שנים ואני בטוח שלא חשבו שמחיר הדירות יעלה ב־30% וזה מה שהיה. לערבות מדינה יש לנו הרבה סיבות למה לא לתת אותה. אנחנו מבינים שכרגע יש בעיה ומקווים שהאינפלציה תאט ובנק ישראל יפעל להורדת הריבית, אנחנו עושים תיקונים לטווח הארוך".
האוצר צודק בעמדתו במובן זה שגם בחו"ל הקרנות לא נהנות מהגנה של הרגולטור, והענף פועל בשוק החופשי, כך שלא בכל פעם שהריביות עולות נדרשת התערבות של המדינה. אך לפי היזמים קיים הבדל משמעותי בין השווקים בחו"ל שפועלים עשרות שנים וכוללים מאות אלפי יח"ד, לעומת השוק הישראלי שנזקק להגנה מכיוון שמדובר בשוק שנמצא בתחילת דרכו. להגנה כזו יש שם בעגה המקצועית – "הגנת ינוקא".
"האזרחים בלי דירות"
לדברי רוזנבוך, "אנחנו תחום בתחילת דרכו, לפחות בעשור הקרוב צריך לעזור לתחום הזה לקום, זה לא פתרון לתמיד, כשאנחנו מממנים דירה להשכרה אנחנו משעבדים את הנכסים בתמורה לכך וזה לא עולה למדינה אגורה, היא תאפשר לעשרות אלפי דירות לצאת לשוק".
על סירוב האוצר להעניק תמיכה לקרנות הריט הוטחה ביקורת רבה בדיון הוועדה גם מצד חברי הכנסת. ח"כ יצחק פינדרוס (דגל התורה) אמר בדיון כי "השוק נעצר, מה אתם כאוצר מציעים? איך מוציאים את השוק הזה? קרה משהו בחודשים האחרונים, עלות הריבית היא משמעותית. אם הייתי חברה לא הייתי מתמודד, ואיך אתם מתמודדים עם המשבר הזה? אתם לא מזהים שהיזם לא יכול לקדם עכשיו פרויקטים? כרגע אנחנו באירוע ואנחנו קצת מתעלמים ממנו. יש מציאות מסוימת שהיא לא באשמתכם, וכרגע דירה להשכיר היא לא כלכלית ולכן צריך לחזור לוועדה ולהגיד מה הפתרון המעשי. הפתרונות שאתם מביאים היו נכונים ל־2021–2022".
יו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני (דגל התורה) אמר, "למה לא נותנים ערבות מדינה? זו שאלה של מדיניות, האם יש לממשלת ישראל מדיניות של עידוד דיור להשכרה. אף אחד לא יסכים להשקיע בזה ואתם לא רוצים לתת ערבות, התוצאה היא בלתי נמנעת. אתם משאירים את האזרחים בלי דירות, אני אישרתי את תוכניות הריט ואתם באים והורסים את זה עכשיו, אתם לא מסכימים לשמוע שום פתרון. אם אתם לא מוכנים לתת ערבות מדינה אני מבקש הגנה על הריבית, את זה עשיתם כבר בעבר בעסקים קטנים".
עד לפתרונות שאולי יביא האוצר לפתרון הכשל, נאלצים בדירה להשכיר להתמודד עם המצב כפי שהוא ומנסים לשווק מכרזים שנכשלו פעם נוספת בתנאים מעט שונים. לדברי ענבל דוד מנכ"לית דירה להשכיר, "סביבת הריבית המאתגרת מחייבת אותנו לבצע התאמות כדי לאפשר שיווקים מוצלחים ולהבטיח שהפרויקטים יתממשו ויצאו לדרך. מתחילת השנה, ועל אף תנאי השוק, צלחו מכרזים רבים להשכרה ארוכת טווח בירושלים, פתח תקווה, ראש העין ועוד. באלו שלא צלחו, ביצענו התאמות כמו מחירי מינימום או תמהיל מכירה־השכרה, והוצאנו לשיווק מחודש ואנו עדים להצלחתם בימים אלו ממש.
נמשיך ונפעל, יחד עם רמ״י ומשרד הבינוי והשיכון, להסרת חסמים ומענה לאתגרי השוק, על מנת להבטיח את המשך פיתוחו".
תוסיה כהן מסכם עם נקודת אור מבחינתו: "עם כל זה שאני אומר שזה מדכא את השוק, יש גם הזדמנויות. יש יזמים שאני נמצא איתם בדיאלוג שרכשו דירות במסגרת חוק עידוד השקעות הון ועכשיו זה מאוד מכביד עליהם והם מעמידים את הדירות למכירה. בחלק מהמשאים ומתנים שלנו אנחנו מגיעים להנחות דמיוניות של כ־15%, אלה יזמים שנהנו מעליית ערך של 25% בשנה וחצי ולכן שווה להם לעשות ויתורים כואבים".