גיא פייביש | צילום: יח"צ
הקטר של שוק הנדל"ן
תקציבים ממשלתיים שהולכים וגדלים, כניסה של עוד שחקנים גדולים לזירה ופסיקה חדשנית של בית המשפט לא מותירים ספקות: ההתחדשות העירונית הפכה לקטר של שוק הנדל״ן
התחדשות עירונית, על מגוון היבטיה, צריכה להיות יעד מרכזי של ממשלת ישראל, רשויות התכנון והרשויות המקומיות: שיעור הצמיחה הדמוגרפית במדינת ישראל הוא מהגבוהים ביותר בעולם המערבי 1.9% בשנת 2022 לעומת 0.4% בעולם המערבי(. על ( כך יש להוסיף את ההגירה החיובית מדי שנה והאחוז הגדל של מקרי גירושים. מנגד, משאבי קרקע באזורי הביקוש הולכים ופוחתים, איכות התשתיות, הריבית הנוכחית והתארכות הליכי התכנון מביאים לירידה בהתחלות הבנייה אשר צפויים להקטין את היצע הדירות.
לפיכך, קידום פרויקטים של התחדשות עירונית אשר אינם דורשים השקעה מהותית של הון עצמי מצד היזם בתקופת התכנון עשויים להוות פתרון מיטבי להגדלת ההיצע. כמו כן, חידוש הרקמה האורבנית וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה או התקפות טרור נדרש גם כן לאור הסיכונים הגאו-פיזיים והגאופוליטיים להם חשופה מדינת ישראל. למרות הצורך המיידי בהו צאתם של פרויקטים לפועל, הבירוקרטיה התכנונית בשיאה. משך הזמן הנדרש לאישור תוכנית והוצאת היתר בנייה עומד על כ - 7.5 שנים והמחסור בדיור חלופי לדיירים מפונים הולך וגדל. לאור המחסור הקיים כבר כיום בדיור להשכרה בישראל ועליית מחירי השכירות, על מקבלי ההחלטות לדאוג לפיתוח של מלאי דירות להשכרה אשר יקלטו את המפונים מבלי ששוק השכירות ייצא משיווי משקל. מחסור בדירות יעכב גם הוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה וייקר את עלויות היזם לאור העובדה כי בתקופת ההקמה עליו לממן את עלות השכירות למפונים.
קידום פרויקטים של התחדשות עירונית אשר אינם דורשים השקעה מהותית של הון עצמי מצד היזם בתקופת התכנון עשויים להיות פתרון מיטבי להגדלת ההיצע. כמו כן, חידוש הרקמה האורבנית וחיזוק המבנים נדרש גם כן לאור הסיכונים להם חשופה מדינת ישראל.
עיכובים בירוקרטיים לצד האצה והתקדמות
עם זאת ראוי לציין לחיוב את התקדמות ממשלת ישראל בכל הנוגע להאצת הפיתוח של מסלולי ההתחדשות
העירונית בשנים האחרונות. בשנת 2022 הועמד תקציב של כ 230- מיליון שקלים בדמות מענקי ממשלה לטובת הוצאה לפועל של פרויקטים באזורים בהם הכדאיות הכלכלית ליזם אינה משתלמת. כמו כן, חל גידול במספר התוכניות שהוכרזו ואושרו בשנת 2022 במסגרת מסלול הרשויות המקומיות .(
בנוסף, נכון למועד זה מקודמות 33 תוכניות מתאר ותוכניות אב על ידי הרשות להתחדשות עירונית אשר יקצרו משמעותית את משך זמן אישור התוכניות בעתיד.
סוגייה נוספת בה חלה התקדמות משמעותית בחודשים האחרונים טמונה בכל הקשור לאכיפה של דיירים סרבנים. בתחילת חודש אוגוסט 2023 פרסם בית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק דין משמעותי, לפיו דיירים סרבנים ישלמו כ 2.6- מיליון שקלים לשכנים המתגוררים בבניין. ההחלטה אמנם יכולה להשתנות אם הדיירים הסרבנים יבחרו לערער לבית המשפט העליון, אך הדבר מאותת על שינוי בפסיקה ובהסתכלות בתי המשפט בישראל על הנזק שגורמים דיירים סרבנים ליתר הדיירים.
הפתרון ליזמים: מציאת שותפים
עד לפני מספר שנים השוק נשלט על ידי יזמים קטנים שמיהרו והחתימו בניינים רבים על הסכמה לביצוע פרויקטים. בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ציבוריות נכנסו לתחום, אך עדיין ניתן לראות יזמים קטנים ובינוניים אשר מחזיקים במלאים של 3,000 – 5,000 דירות.
בתנאי השוק הנוכחי, אותם יזמים מתקשים לגייס הון עצמי לטובת הוצאת הפרויקטים לפועל ולממן את התקורות השוטפות הנדרשות מהעסק. פתרון אפשרי ליזמים הינו מציאת שותפים אשר יממנו את התקורות השוטפות בתמורה לאחוזים בפרויקטים או העמדה של ההון העצמי הנדרש לטובת הוצאת הפרויקטים בתמורה לתשואה מובטחת למשקיע עם השתתפות ברווחים. ניתן אף לשקול מנגנונים של תמורה מותנית על עמידה ביעדי תוכניות ולוחות זמנים.
מתוך המגזין הדיגיטלי The Capital Letter
הכתבה בשיתוף רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות נדל"ן בישראל בדגש על התחדשות עירונית.
לקריאה: https://bit.ly/TheCapitalLetter2
לאתר רובי קפיטל www.rubycapital.com
d&b – לדעת להחליט