ביטול הדרגתי של החישוב הליניארי המוטב בעת מכירת דירת מגורים

בתקופה האחרונה ענף הנדל"ן חווה שינוי מגמה משמעותי לאחר עליית ריבית בנק ישראל, אשר גרמה לירידה בביקוש לדירות מגורים וירידה במחירי הדירות, וזאת על אף שנשמר קצב התחלות הבנייה החדשה, שהבטיח בטווח הארוך היצע דירות מספק.

עם פתיחת מלחמת "חרבות ברזל", ענף הבנייה ספג האטה משמעותית כאשר הסיבה העיקרית לכך היא היעדרותם של עשרות אלפי עובדים פלסטינים שהיוו כוח אדם זמין להעסקה באתרי הבנייה. בניסיון לתת מענה לגרעון התקציבי על ידי הטלת מיסים וביטול פטורים, מבקש כעת המחוקק לבטל את הטבת המס המשמעותית הניתנת למוכרי דירות אשר בבעלותם יותר מדירת מגורים אחת, וזאת כדי לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב תוך הגדלת היצע הדירות והורדת המחירים.

עד לשנת 2014 חוק מיסוי מקרקעין אפשר לכל אדם המחזיק בדירת מגורים למכור אותה בפטור מלא אשר ניתן אחת לארבע שנים. במסגרת תיקון 76 לחוק, בוטלה הוראת הפטור ובמקומה נקבע שמכירה של דירת מגורים תחויב במס בהתאם ל"חישוב ליניארי מוטב", כך שכל השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור ממס שבח ("תקופת הפטור") ואילו השבח שמיוחס לתקופה שלאחר מכן יהיה חייב ב-25%. פטור חלקי זה למעשה יצר תמריץ שלילי למשקיעים בדירות מגורים למכור את הדירות שבבעלותם ואף תרם לעליית מחירי הדירות, במיוחד ביחס לדירות שהוחזקו לאורך שנים רבות לצורכי השקעה.

ההטבה הקיימת קובעת שאדם שמחזיק למשל בדירה משנת 1974 ומבקש למכור אותה בשנת 2024, יחויב במס שבח בשיעור של 25% אך ורק על התקופה שבין 2014 לשנת המכירה. משמעות הדבר היא ש-80% מהשבח שנצבר יהיה פטור (40 מתוך 50 שנים) ואילו בגין התקופה החייבת (20%) הוא ישלם 25%, כך שאפקטיבית שיעור המס על עליית ערך הדירה בכל התקופה שהדירה הוחזקה יהיה 5%.

רועי גרילק | צילום: ניר סלקמן

כדי להתמודד עם הבור התקציבי, על הפרק עלתה הצעה לבטל את "החישוב הליניארי המוטב" בהדרגה, כך שהחל משנת 2026 ואילך יחויב גם השבח שנצבר בתקופת הפטור (עד לשנת 2014). שיעור המס בגין תקופת הפטור יעלה בהדרגה על פני ארבע שנים במדרגות של 5%, עד להשוואת שיעור המס למס השבח החל על כלל רווחי הון. במילים אחרות, לאחר חמש שנים מיום כניסת התיקון לתוקף, הטבת המס בשל "החישוב הליניארי המוטב" תתבטל במלואה. בדוגמה לעיל, ככל שאותו אדם יבחר להשאיר את הדירה ולמכור אותה רק לאחר שנת 2030, הוא ישלם אפקטיבית 25% על כל השבח שנצבר, מה שעשוי להתבטא בתשלום מס נוסף בסך של מאות אלפי שקלים לעומת מכירה שהייתה מתבצעת לפני כניסת התיקון לתוקף.

אמנם התיקון אמור לעודד משקיעים בדירות מגורים להוציא את הדירות שבבעלותם למכירה ולהגדיל את ההיצע בשוק, אולם, יכול לקרות מצב הפוך במסגרתו אותם משקיעים, שייתכן שלא יהיו "לחוצים" לממש את השקעתם, יבקשו לשמור על הדירות בבעלותם ולא ימכרו אותן. ככל שזה יהיה המצב, מחירי הדירות צפויים להמשיך להאמיר, קל וחומר שאין התחלות בנייה חדשות בהיקפים משמעותיים והביקושים רק עולים לאור המצב השורר במדינה.

למעשה מדובר ב"מדרון חלקלק" והמשך ישיר לביטול הפטור המלא משנת 2014, כך שהאקדח שהופיע במערכה הראשונה לבסוף יורה במערכה השלישית, ומי שייפגע מכך אלה אותם מוכרי דירות שכבר לא יהיו זכאים להקלות ולפטורים שחלו עליהם קודם לכן.

נוסף על האמור, ככל שאותם משקיעים יבקשו לממש מספר דירות שבבעלותם בטרם כניסת תחולת התיקון לתוקף, ישנה חשיפה שרשויות מס הכנסה ומע"מ יטענו שמדובר במכירות עסקיות אשר חייבות בשיעורי מס גבוהים מאלה הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, מה שיהפוך את המכירות ללא רלוונטיות, ירוקן מתוכן את תחולת התיקון ולא יגרום לגידול היצע הדירות בשוק.

על כן, ככל שהתיקון לחוק ייכנס לתוקף מומלץ לבחון את השלכות המס של כל מכירה של דירת מגורים ולהתייעץ עם מומחה לענייני מיסים בנוגע לחשיפות שעשויות לחול על אותן מכירות.

מאת עו"ד רו"ח רועי גרילק בשותף, מנהל מחלקת מיסוי הנדל"ן במשרד עורכי דין ירון-אלדר, פלר, שורץ ושות'

d&b – לדעת להחליט