הנורמלי החדש בשוק הדיור: פחות משכנתאות, פחות מכירות ושינוי בטעמי הרוכשים

פחות משכנתאות, פחות מכירות ויותר הוזלות: כך נראית הנסיגה בשוק הדיור, שבניגוד לסבבי האטה קודמים, שהסתיימו בהתנפלות רוכשים, הפעם מסתמן שהיא כאן כדי להישאר. ההתפכחות הכואבת מסביבת הריבית הנמוכה היא שנותנת את הטון, ייתכן לשנים קדימה.

הריבית הממוצעת למשכנתא לא צמודה בפברואר 2022 עמדה על כ־2.3% בלבד, והיא אפילו לא הייתה הרמה הנמוכה ביותר בעשור האחרון. הריביות בישראל, כמו גם במדינות רבות אחרות, היו נמוכות באופן קיצוני, וגם על ציר הזמן ניתן להתרשם כי הן היו אירוע חריג – אבל לא כזה שלא מתרגלים אליו. והישראלים התרגלו והתאהבו. עד כדי כך שהיום רבים מתקשים להפנים שהמציאות השתנתה: היזמים ימשיכו למכור אבל פחות ולא באותה קלות שאליה הורגלו בעשור האחרון, הזוגות הצעירים ירכשו דירות בהתאם ליכולתם האמיתית, יהיו רוכשים שייצאו מהשוק בשל החמרת תנאי המימון, ומספר המשקיעים צפוי לקטון.

לפי נתוני בנק ישראל, בחודש מרץ השנה הריבית הממוצעת על משכנתא לא צמודה עמדה על 5.48%, יותר מפי שניים משיעורה לפני כשנה, וההשפעה כבר ניכרת היטב. נתוני המשכנתאות שהציג בנק ישראל לאפריל 2023 מצביעים על היקף משכנתאות של 4.6 מיליארד שקל בלבד, הנתון הנמוך ביותר מאז אוקטובר 2019, ו־56% פחות בהשוואה לאפריל אשתקד, אז היקף המשכנתאות עמד על 10.1 מיליארד שקל. לצורך השוואה, גם לאחר התפרצות הקורונה באפריל 2020, אז נרשמה העצירה האחרונה בענף הדיור, היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו באותו חודש היה גבוה יותר ועמד על כ־5 מיליארד שקל. לאורך 2022 הממוצע החודשי של היקף המשכנתאות החדשות עמד על 9.8 מיליארד שקל, והממוצע בשלושת החודשים הראשונים של 2023 עמד על 6.3 מיליארד שקל, כך שגם אם מתחשבים בימי החג באפריל שבהם שוק המשכנתאות לא עבד, הנתונים משקפים לכל היותר התייצבות סביב הנורמלי החדש.

פרמטר נוסף שמשקף היטב את המגמה בשוק הוא נתוני מכירת הדירות החדשות. על פי נתוני הלמ"ס האחרונים שפורסמו, ברבעון הראשון השנה נמכרו 7,960 דירות חדשות, הנתון הרבעוני הנמוך ביותר שנרשם מאז 2015. גם כאן מדובר בירידה חדה יותר מזו שנרשמה ברבעון הראשון של 2020, עת התפרצה מגפת הקורונה, אז נמכרו 9,290 דירות חדשות. מספר עסקאות המכירה החל לרדת מרמה של כ־5,000 דירות בחודש מרץ 2022 עד ל־2,790 דירות בחודש מרץ השנה.

באפריל 2020 ערב הקורונה נמכרו בישראל רק 614 דירות חדשות, אך בסך הכל מתוך תקופה ארוכה של חיים בצל המגפה רק במשך שלושה חודשים ירדו המכירות מתחת ל־3,000 דירות בחודש, לפני שקפצו חזרה לרמות גבוהות שטרם הכרנו. למעשה בשמונה מתוך תשעת החודשים האחרונים עמדו נתוני מכירת הדירות החדשות על מתחת ל־3,000 דירות בחודש, ואף צנחו לכ־2,000 דירות בחודש אוקטובר. בנובמבר 2021 נמכרו בישראל 7,065 דירות, קרוב לנתוני המכירה שאפיינו את כל הרבעון הראשון של 2023.

גם בשוק המשכנתאות נרשמה מגמה דומה של התאוששות מהירה בתקופת הקורונה, ולאחר חודשיים חלשים – באפריל ומאי 2020 חזרו המשכנתאות לרמה של 6 מיליארד שקל בחודש, ומשם קפצו בתוך מספר חודשים לשיא של 13.4 מיליארד במרץ 2022. הירידה בחזרה מהיקף משכנתא של כ־10 מיליארד שקל, כפי שהתקבע בשוק בחודשים שלפני העלאת הריבית, החלה באוגוסט 2022 ולא נעצרה שם. בשבעה מתוך שמונת החודשים שבין ספטמבר 2022 עד מרץ 2023 עמד היקף המשכנתאות על מתחת ל־7 מיליארד שקל, ברבעון הראשון השנה הוא ירד מתחת ל־6 מיליארד שקל, ובחודש אפריל מתחת ל־5 מיליארד שקל.

בהשוואה למשבר הקורונה, שוק הנדל"ן כבר נמצא בקיפאון ארוך משמעותית, ומסתמן כי אין מדובר הפעם במשבר קורונה נוסף לפרק זמן מוגבל שסופו הסתערות רוכשים והעלאת מחירים. עם נחשול הריבית שהתרומם סביר כי שוק הדיור יתייצב על רמות ביניים בהיקפי המשכנתאות ורכישת הדירות, זאת בהשוואה להיקפים העצומים של השנתיים האחרונות.

האם הקבלנים כבר מורידים מחירים? לפי נתוני הלמ"ס, גם אם יש ירידות מחירים הן בשוליים, בוודאי כשמדובר בסיומה של תקופה שבה זינקו המחירים ב־20% בשנה. בחודשים ינואר־פברואר השנה נרשמה ירידה ראשונה מאז ימי הקורונה בשיעור של 0.2% בלבד. חלק מהירידות נובע ממהלכים לולייניים של יזמים לטשטש ככל הניתן כל מהלך של הורדת מחירים, והם מעדיפים, לפחות בשלב ראשון, להעניק לרוכשים הטבה כתחליף להנחה.

יו"ר לשכת השמאים לשעבר אוהד דנוס מאשר כי בשלב זה לא רואים ירידות מחירים, לא בתל אביב ולא בערים שבמעגל השני והשלישי לתל אביב. לפי ההסבר שלו, "יש ירידה בכמות העסקאות ובכמות המשכנתאות. הייתה התכנסות של שני אירועים בחודשים האחרונים, עליית הריבית והרפורמה המשפטית. הן השפיעו על הסנטימנט של הישראלי הממוצע, והמגמה גם בקרב התומכים וגם בקרב המתנגדים היא להמתין. זה שינה את התפיסה להרבה אנשים. הפעם בניגוד לפעמים קודמות גם הייתה עליית ריבית".

עם זאת דנוס סבור כי אם הרפורמה המשפטית לא תעבור, נגיע בדיוק לאותו התרחיש שראינו לאחר הקורונה: "יש ביקוש קשיח ואנחנו נראה התנפלות של הציבור על דירות. יש מספר משקי בית לשנה שחייבים דירות, ואם מצב הרוח הלאומי ישתפר והרפורמה תסתיים נראה חזרה של רוכשים. זו לא רק הריבית, בעבר היו לנו שנים הרבה יותר קשות בשוק הדיור גם מבחינת סביבת הריבית".

היזמים מצדם מודים כי השוק נחלש, אך כרגיל מזהירים מבומרנג. "אם מישהו חושב שהוא יראה כאן ירידות מחירים חדות הוא טועה", אומר היזם והקבלן שלום שטרית, מבעלי חברת שתית. "חבל שיש כאלה שמשלים את ציבור הרוכשים, והייתי ממליץ למי שיש לו את היכולת לקנות עכשיו דירה". גם בהתאחדות הקבלנים משמיעים דברים דומים ומזהירים כי הירידה בהתחלות הבנייה והביקושים הכבושים בענף יחזרו כבומרנג עם ביקושי שיא וסיכוי לעליית מחירים נוספת.

לפי שטרית, גם אם לא נראה ירידות מחירים משמעותיות בענף, הרוכשים יחזרו למשרדי המכירות, בהיקפים נמוכים מבעבר: "תהיה חזרה לשגרה, אבל קשה לי להאמין שנראה עליות מחירים יחד עם חזרת הרוכשים. אני מסתכל על המספרים של החברה שלי, מכרנו 30-20 דירות בחודש וירדנו ל־10 דירות. בחודש האחרון עלינו ל־15 דירות, ואני מאמין שזה יתייצב סביב המספרים האלה. כיזם אתה רואה ומבין שהכוח עבר לקונים, הם מבקשים ללא הצמדה ועם תשלומים נוחים יותר. אז נכון שכרגע רק באתר אחד הורדנו מחירים ב־5% כי היה לנו מרווח מספיק לעשות את זה, אבל זה עדיין לא מגיע למחירים של לפני שנה".

דבר מעניין נוסף שעולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו בימים האחרונים הוא פיזור המכירות החדש, שמותיר את תל אביב הרחק מאחור. ברשימת היישובים המובילים בהיקף העסקאות לרכישת דירה חדשה מדורגת תל אביב רק במקום העשירי, עם צניחה של כ־75% במכירות בתקופה שבין הרבעון הראשון של 2022 לרבעון הראשון של 2023. בראש טבלת המכירות עומדת ירושלים, כשאחריה נתיבות, במקום השלישי אשקלון, רביעית פתח תקווה וחמישית רמת גן. שטרית מאשש את נתוני הלמ"ס: "זה נכון שאנחנו מוכרים במקומות ובמחירים סבירים יותר, בקריית ביאליק למשל. הרוכשים מחפשים את הדירות הזולות, וקשה לנו למכור פנטאהוזים ודירות גן".

מימין שלום שטרית, מבעלי שתית, ופרופ' ערן פייטלסון. גם היזמים יושבים על הגדר | צילומים: סם יצחקוב עמית שעל

אם שואלים את פרופ' ערן פייטלסון, מומחה לתכנון מהאוניברסיטה העברית, המצב הנוכחי שבו דירות נמכרות בהיקפים נמוכים יחסית לתקופה אך ממוצעים היסטורית הוא הנורמלי: "התקופה של הריבית האפסית מ־2008 עד עכשיו היא התקופה הלא נורמלית, המצב שבו הריבית על המשכנתא קרובה לאפס הוא החריג והתרגלנו לחריג. כדי שנחזור שוב לריבית אפס צריך משבר עולמי, ואני לא רואה כרגע תרחיש שבו הריבית הנמוכה תחזור".

לדבריו, אנו צפויים לראות נקודת שווי משקל חדשה בין הביקוש להיצע הדירות, כלומר תהיה חזרה מסוימת של רוכשים לשוק, אך המחירים ותנאי המימון ימנעו מאוכלוסיות שלמות לרכוש דירה: "העשירונים הגבוהים ימשיכו לרכוש דירות וייקחו משכנתאות, יש ביקושים ריאליים של אנשים שצריכים דירה, זה היה ויהיה. המשקיעים לא ייכנסו לשוק כי אין סיבה כלכלית לכך, אבל עדיין נישאר עם הבעיה האמיתית שנקרא 'היכולת לרכוש דירה'. אלה אנשים שצריכים דירות אבל לא יכולים לרכוש אותן. יש עשירונים נמוכים שלא יכולים לרכוש דירות, וצריך לאפשר להם לעשות את זה באמצעות מדיניות".

פייטלסון סבור כי תוכניות הדיור הממשלתיות בעשור האחרון היו שגויות מיסודן כי הן אפשרו הנחות גבוהות גם לרוכשים שמגיעים ממשפחות בעלות אמצעים: "ההטבה צריכה להינתן בהתאם ליכולת כלכלית ולא על פי מחיר השוק. צריך לאפשר גם לעשירון רביעי וחמישי לרכוש דירות במרכז הארץ, אחרת נראה כאן דחיקה של האוכלוסיות החלשות יותר מערי המרכז. אנחנו צריכים לרצות שהם יהיו שם, אבל זה מחייב מדיניות שתאפשר את זה".

בנוגע ליזמים הוא אומר כי בניגוד להכרזות שלהם על צפי למחסור בדירות שיגרור התנפלות רוכשים, הנתונים מראים שהם לא יוזמים ועוצרים את התחלות הבנייה: "אם הם מעריכים שאנחנו רגע לפני חזרת הרוכשים, למה הם לא יוזמים פרויקטים חדשים? רק כשהם ירגישו שיש ביקוש ריאלי מצד רוכשים שמוכנים לשלם הם יחזרו אל השוק. כרגע משרדי המכירות ריקים".