לונדון הגמישה את זכויות הבנייה והוסיפה לשוק רבבות דירות

יוזמה בבריטניה להמרת שטחי מסחר ומשרדים לדירות כדי להגדיל את היצע הדיור, בעיקר בלונדון, שצברה תאוצה בתקופת המגפה, סופגת לא מעט ביקורת ונתקלת לאחרונה במכשולים.

היוזמה היא תוצאה של תקנות "זכויות פיתוח מאושרות" (PDR) שעברו עוד בשנת 2013 ומעניקות פטור מאישור מיוחד להמרת השטחים. מטרתן היתה לקדם בנייה של יחידות דיור חדשות על ידי הקלת הבירוקרטיה הנלווית להמרת בנייני משרדים. לפי נתונים ממשלתיים, בשלוש השנים הראשונות הומרו שטחי משרדים ליותר מ־42 אלף דירות. ב־2016 הפכו החוקים לקבועים, ובהתאם, בשנתיים שלאחר מכן הם איפשרו להרחיב את היקף התחלות הבנייה ל־222,190 יחידות, שיא של עשור.

ועם זאת, השנה המגמה השתנתה, ובחודש מרץ האחרון הוחלט שתקנות ה־PDR לא יחולו עוד על הסיטי של לונדון, זאת בעקבות הלחץ הרב שהופעל על מקבלי ההחלטות. פירוש הדבר, כי כעת יידרשו היזמים והקבלנים לקבל אישור לכל תוכנית מסוג זה, כך שגדולים הסיכויים כי בנייני המשרדים השוכנים בשטח של 2.6 קמ"ר המוגדר כאזור הסיטי, המרכז הפיננסי של העיר, ימשיכו לשמור על ייעודם.

ההגנה על המבנים נכנסה לתוקף בתחילת החודש, והיא אמורה לדאוג לכך כי בסיטי ימשיכו לפעול מספיק חללי משרדים, שיאפשרו לאזור לשמור על מעמדו כמרכז פיננסי עולמי. בעקבות זאת, למועצת הסיטי תהיה יותר שליטה על מה שקורה בבתי הקפה, הפאבים והמסעדות, והיא תוכל למנוע הסבת בניינים לדירות במקרה שעסקים עוזבים או אפילו נסגרים, כפי שקרה תדיר מאז פרוץ המגפה. "תאגיד הסיטי יוכל להמשיך ולנהל את מלאי המשרדים באזור ולהגן על חלל המשרדים הקיים משינוי הייעוד שלהם לדיור, באופן שהיה גורם נזק לתפקיד העסקי המרכזי של הסיטי", מסר דובר של התאגיד.

בעקבות ההצלחה של הסיטי בהקשחת הליך ההמרה, רבעים נוספים בלונדון מנסים להשיג את הפטור המיוחל מהתקנות. כך, למשל, המועצה של שכונות היוקרה קנזינגטון וצ'לסי ביקשה להגן על מבני המשרדים השוכנים ברחובות הקניות המרכזיים, זאת מחשש לאובדן 14,600 משרות, אם תינתן יד חופשית להמירם לדירות. "מקומות כמו פורטובלו רואד וסלואן סטריט הם רחובים ראשיים שוקקי חיים שמשרתים את הקהילות המקומיות ומהווים יעדים מובילים גם עבור תושבי לונדון ותיירים", הגיב לאתר המקומי citymatters ג'וני סאלסיטס, חבר מועצת קנזינגטון וצ'לסי. "מדובר פה בהגנה על המקומות הללו כדי שלא ייהרסו על ידי פרויקטי דיור לא מתאימים".

בחודש שעבר דווח כי גם בווסטמינסטר פועלים לשינוי התקנות, והמועצה אף הזהירה כי בירת בריטניה עלולה לאבד את מעמדה כיעד קניות עולמי, זאת בשל תקנות ה־PDR. לפי הודעת המועצה, החוקים הללו יהיו בעלי "השפעה הרסנית על אזורי הקניות והעסקים העיקריים במדינה". לכן, במועצה ביקשו לפטור מהם אזורים מסוימים בבירה, בהם הווסט אנד, נייטסברידג', סוהו ופדינגטון, כדי לשמור על צביון העיר.

ברחבי לונדון אפשר למצוא לא מעט פרויקטים מסוג זה, בין השאר במרכז קרוידן, שם הומר חלל משרדים בשטח 29 אלף מ"ר ל־348 דירות. ברביקן האוס באולד סטריט, שעד 2010 הושכרו בו המשרדים לפירמת רואי החשבון פרנקס עבור 164 אלף ליש"ט בשנה, עבר מתיחת פנים, כך שקומת הכניסה הפכה לקומת מסחר ובקומות מעל נבנו שמונה דירות יוקרה. דוגמה נוספת היא בו האוס בשכונת סנט ג'יימס, בניין משרדים לשעבר המונה כעת שמונה דירות יוקרה. עם זאת, לא כל השטחים מיועדים לאלפיון העליון, ובמקרים רבים נבנו דירות קטנות וזולות יותר, המיועדות לרוכשי דירה ראשונה.

התופעה אמנם החלה הרבה לפני פרוץ הקורונה, אך כמו רבות אחרות היא הואצה משמעותית בתקופת המגפה. מודל העבודה ההיברידי הוביל לכך שחברות רבות ברחבי העולם בחרו לצמצם את שטחי המשרדים, ובמקביל, שוקי הנדל"ן הרותחים הותירו יזמים רבים המחפשים להפוך נכסים מתיישנים לנדל"ן מובחר למגורים.

בעקבות זאת, במאי 2021, לאחר שהעבודה מרחוק הפכה כבר לעובדה מוגמרת, הודיעו הרשויות בסיטי על הכוונה להקים 1,500 דירות עד 2030 על ידי המרת שטחי מסחר ומשרדים, וזאת בניסיון להחיות את האזור לאחר משבר הקורונה. כיום מתגוררים בו כ־8,000 תושבים בלבד, זאת על אף קרבתו לתחנות תחבורה ציבורית. "החברות אמרו לנו שהן נותרו עדיין מחויבות להחזיק במשרדים במרכז לונדון, אבל אופן הפעילות ישתנה וישקף את המגמות שלאחר המגפה, כמו עבודה היברידית ושעות גמישות", אמרה בעת חשיפת התוכנית קתרין מקגינס, יו"ר ועדת המדיניות של תאגיד הסיטי של לונדון. "האזור חייב להתפתח כדי לספק את המערכת האקולוגית כך שתמשיך למשוך עובדים, מבקרים ודיירים".

בינתיים, פרויקטי ההסבה ממשיכים ומתפשטים גם מחוץ לממלכה. כך, למשל, בניו יורק, המושלת קאת'י הוקול וראש העיר אריק אדאמס כבר הביעו תמיכה בהמרת בנייני משרדים במרכז מנהטן לדירות. יתרה מכך, הצעת התקציב של הוקול כוללת הצעה לתיקון חוק בניית המגורים, כך שיקל בהמרת המשרדים.

בדיון שהתקיים בחודש מרץ אמר דן גרודניק, ראש מינהל התכנון בעיריית ניו יורק, כי בעירייה בוחנים את האפשרות של הסבת שטחי משרדים כפתרון אפשרי ליצירת עוד דיור בר־השגה, ומועצת העיר אף אישרה השנה חוק שמחייב את העירייה להעביר המלצות על בניינים מסחריים שניתן להמירם לדירות. התופעה שכיחה למדי גם בוושינגטון הבירה. לפי דו"ח של חברת השכרת הנדל"ן RentCafe, בבירה האמריקאית הוסבו מאז פרוץ המגפה 1,091 משרדים לדירות — יותר מבכל מקום אחר בארה"ב.

בלונדון התלונות כלפי התוכנית לא מסתכמות רק בפגיעה באופי העיר. ההתנגדות מגיעה גם מצד מומחים באיגוד התכנון לעיר ולכפר (TCPA) ובמכון המלכותי של האדריכלים בבריטניה, שהעניקו לדירות שלל שמות לא מחמיאים, כמו "כלובי ארנבים", "מחסנים אנושיים" ו"הסלאמס של העתיד".

הסיבות לכך הן היעדר פיקוח, שגורם לכך שהדירות אינן צריכות לעמוד בתקנות שטח מינימליות — 37 מ"ר לדירת 2 חדרים או 61 מ"ר ל־3 חדרים. כמו כן, הדירות לא תמיד עומדות בתקנות לגישה לאור ולאוורור, כך שבחלקן ישנו רק חלון זעיר שאפילו לא נפתח לרווחה.

הבנייה ללא פיקוח מסוכנת במיוחד בעידן ההתחממות הגלובלית, כאשר בבריטניה וברחבי אירופה נוסקות הטמפרטורות לשיאים חסרי תקדים. "זה בלתי נסבל ומחניק", סיפרה לאתר inews סטף פייק על דירת 2 החדרים שלה בבריסטול, הממוקמת בבניין שהומר ממשרדים ל־109 דירות. פייק, ששילמה עבורה 193 אלף ליש"ט ב־2017, הודתה שרכשה אותה בעיקר בשל קשיי תקציב. כעת היא חוששת שככל שהטמפרטורות יטפסו, כך יהיה קשה יותר לחיות בה. "אין כמעט זרימת אוויר, גם כשהחלונות פתוחים", סיכמה בצער.