מבנה מעלה תחזיות אבל מציגה האטה בביקוש לדירות חדשות

חברת הנדל"ן המניב מבנה המשיכה ברבעון השני של 2023 בשיפור במדדים התפעוליים, במקביל לכניסתו לתפקיד של המנכ"ל החדש עוזי לוי, אחרי שדודו זבידה עזב את ניהול החברה בחודש מרץ.

ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מפעילותה בישראל עלה ב-9% ל-192 מיליון שקל. מרבית השיפור נרשם מהנכסים הזהים - נכסים שהחברה השכירה הן ברבעון המדווח והן ברבעון המקביל אשתקד המשמש להשוואה. ה-NOI מנכסים זהים עלה ב-12% ל-189 מיליון שקל.

בהתאם לעלייה ב-NOI נרשמה גם עלייה של 15% ב-FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית, שנחשב כמדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב משום שמנטרל גורמים שונים כמו שערוכים) ל-152 מיליון שקל.

מבנה עדכנה כלפי מעלה את התחזיות שלה ל-2023 כולה וכעת צופה NOI שנתי של 810 עד 820 מיליון שקל ו-FFO של 580 עד 590 מיליון שקל. בהתאם להתקדמות בפרויקטים בייזום, ה-NOI צפוי להגיע עד לסוף 2027 ליותר ממיליארד שקל, כשעיקר העלייה - 246 מיליון שקל - צפויה במהלך 2027-2026.

מבנה רשמה ברבעון רווח של 105 מיליון שקל משערוכי הנדל"ן שלה לעומת 765 מיליון שקל ברבעון המקביל, כיוון שאשתקד התקבל רווח של 220 מיליון שקל משערוך פרויקט הסוללים בתל אביב, וכן בשל קצב עליית המדד שהיה גבוה יותר אשתקד.

המנכ"ל עוזי לוי העריך בשיחת המשקיעים שקיים שיהיו שערוכים חיוביים נוספים בהמשך השנה. הוצאות המימון של מבנה קטנו ברבעון ב-20% ל-103 מיליון שקל הודות לירידה בקצב עליית המדד (1.36% לעומת 1.93% ברבעון המקביל) ולירידה בשער השקל לעומת מטבעות הפעילות בחו"ל. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הגיע ל-167 מיליון שקל לעומת 618 מיליון שקל ברבעון המקביל.

למבנה 563 נכסים מניבים בישראל בשטח של 1.6 מיליון מ"ר ובשווי של 13.8 מיליארד שקל שמושכרים לכ-3,000 שוכרים. זאת לצד הנכסים בחו"ל שבכוונתה לממש בהמשך.

בשיחת המשקיעים ציין לוי כי "החשיפה של מבנה לשוכרים בשכר דירה גבוה היא נמוכה ולכן רמת הסיכון עבורנו נמוכה גם כן".

מבנה מקימה שבעה נכסים מניבים בהיקף של 158 אלף מ"ר. העיקרי בהם הוא פרויקט הסוללים בתל אביב לשימושי משרדים ומסחר שבו 68 אלף מ"ר להשכרה, שסיום בנייתו מוערך בתחילת 2026 וה-NOI המוערך ממנו באכלוס מלא עומד על 117-109 מיליון שקל.

החברה מקיימת מגעים עם מספר שוכרים אפשריים אך טרם נחתמו חוזים להשכרתו. בנוסף מוקמות בנכס 360 דירות כאשר חלקה של מבנה הוא 270 דירות וברבעון הקודם היא כבר מכרה 84 מהן. בשל ההאטה בשוק המגורים לא חלה התקדמות בקצב המכירות.

מבנה מקימה 213 דירות נוספות בייזום למגורים בצור יגאל כשגם שם לא חלה התקדמות במכירות. בנוסף היא מקימה ארבעה פרויקטי דיור להשכרה נוספים בחדרה, לוד, רמת השרון ורמת חן.

מבנה היא חברה ללא גרעין שליטה, ובעל המניות העיקרי בה הוא דוד פורר שמחזיק ב-20.6% מהן ובנו טל פורר מכהן כיו"ר החברה. המנכ"ל הקודם זבידה סיים את תפקידו על רקע פערים בינו ובין הדירקטוריון בנוגע לתנאי העסקתו ועסקאות שהוביל.

מניית מבנה ירדה מתחילת השנה ב-16% לעומת ירידה של 3% במדד ת"א נדל"ן שבו היא נכללת. שווי השוק שלה הוא 6.9 מיליארד שקל. מבנה תחלק בספטמבר דיבידנד של 65 מיליון שקל שיתווספו ל-157 מיליון שקל שחילקה מתחילת השנה.