משרד השיכון מגבש פיצוי לקבלנים שאיחרו למסור דירות

עיכוב בקבלה של דירה חדשה הוא אירוע מתסכל שעלול לעלות לקונים עשרות אלפי שקלים תשלום שכר דירה לא מתוכנן ושכר טרחה לעורכי הדין במקרה שהמאבק בקבלן נגרר להליכים משפטיים. המלחמה עלולה להפוך את המכה הזו למגפה, משום שמאז 7 באוקטובר עובדים פלסטינים לא מגיעים לאתרי הבנייה והתפוקה בהם נמוכה.

ל"כלכליסט" נודע כי משרד השיכון יוזם מתווה פיצויים שעשוי לחסוך לקבלנים כסף ולקוני הדירות הרבה מאוד כאבי ראש. שר השיכון יצחק גולדקנופף יזמן בימים הקרובים ישיבה של קבינט הדיור שבה הוא יציג את המתווה שנרקם לאחר שורה של ישיבות במשרדו והתייעצויות שבהן השתתפו, בין היתר, נציגי התאחדות הקבלנים.

על פי המודל חסר התקדים שמתגבש, משרד השיכון ישתתף למשך שלושה חודשים בחלק מתשלום הפיצויים שלהם מחויב הקבלן על פי חוק. זו הפעם הראשונה שהמדינה משתתפת בפיצוי והיא נמנעת בדרך כלל מלשאת באחריות על עיכובים. עד היום במלחמות הנטל היה על הקבלנים או התגלגל לבתי המשפט, אך הפעם מדובר באירוע יוצא דופן, שעדיין לא רואים את סופו.

הפעם הקודמת שבה משרד השיכון התערב בפיצוי על עיכובים היתה בתקופת הקורונה. באותה עת היו כמה חודשים שבהם המשק שותק, רשויות וגופים ממשלתיים שבתו, והיו גם קשיים ביבוא סחורות מרחבי העולם. קבלנים השתמשו בכל אלה כדי להצדיק עיכובים. משרד השיכון פרסם מתווה שבו המליץ על פשרה בין רוכשי הדירות לקבלנים שעל פיה ישולמו פיצויים מופחתים. באותם ימים היתה זו המלצה בלבד והמשרד לא התערב במערכת היחסים בין המוכרים לקונים. ואילו כעת המשרד מתכוון להכניס את היד לכיס מתוך הבנה כי הבעיה שונה וחמורה הרבה יותר.

שיעור ההשתתפות של המשרד עוד לא נקבע באופן סופי, אך בדיונים דובר על כ־75%-50%. אם נדרשים פיצויים לתקופה ארוכה משלושה חודשים העלות שלהם תהיה על חשבונו של הקבלן בלבד. ההערכות המחמירות הן כי יידרשו פיצויים לכ־41 אלף דירות, והעלות למשרד תהיה כ־311 מיליון שקל, זאת בהנחה ששוק הדיור יחזור בקרוב לתפוקה מלאה. עמדת משרד האוצר ליוזמה, גם נוכח הקיצוצים הנדרשים במשרדי הממשלה, עדיין לא הוצגה.

המלחמה שיבשה את התוכניות

תיקון לחוק המכר דירות שאושר ביולי 2022 קובע כי חברת הבנייה לא חייבת לפצות על החודש הראשון באיחור במסירת הדירה לעומת התאריך הנקוב בחוזה. על איחור של חודשיים עד ארבעה חודשים היא מחויבת לשלם פיצוי בשווי שכר דירה מלא הנהוגה באזור שבו הפרויקט. בחודש החמישי עד העשירי גובה הפיצוי הוא בשיעור של 125% משכר דירה, איחור חמור יותר מחייב פיצוי בשיעור של 150%.

מתווה משרד השיכון יאפשר לקבלנים לקבל החזר על הפיצויים שהם ישלמו ללקוחות שלהם בכל מקרה שבו מועד המסירה הנקוב בחוזה הוא כל יום שאחרי 7 בספטמבר 2023. ההחלטה להחיל את הפיצוי חודש מוקדם מהיום שבו פרצה המלחמה היא משום שהחוק הקיים נותן לקבלנים מרווח גמישות של חודש כאמור, ועבור איחור של חודש הם לא מחויבים בפיצוי. כך שייתכן שיש קבלנים שהשתמשו במרווח הזה והתכוננו למסור את הדירות בראשית אוקטובר אך המלחמה טרפה את הקלפים ושיבשה את התוכניות שלהם.

המשרד ישתתף בפיצוי על עיכוב של עד 3 חודשים, כאשר החודש הראשון ממילא אינו מחייב פיצוי. קבלנים יקבלו את התשלום ממשרד השיכון עבור כל רוכש בנפרד ורק לאחר שיוכיחו שהתשלום בוצע. בשלב זה לא נקבע למתווה הזה מועד תפוגה וכל עוד המלחמה נמשכת והעיכובים מוצדקים, המדינה תשתתף בפיצוי עבור עיכוב במסירת דירה.

לא לגרור את הרוכשים לבית המשפט

אפשר להעריך בזהירות כי המתווה הזה ישפיע על הליכים משפטיים ועל המוטיבציה של חברות הבנייה לשלם לדיירים פיצויים. בפן המשפטי המדינה מודה למעשה שהיו באתרי הבנייה עיכובים מוצדקים וכי לפחות לחלק מהם היא אחראית. קבלנים אשר יודעים כי הם לא צריכים לשאת בנטל הכלכלי לבד ויש סיוע של המדינה יעדיפו לשלם פיצוי לקונים ולא לגרור אותם לבתי המשפט ולהשאיר להם חוויית קנייה בטעם מריר.

אפשר למתוח קו שעובר ביולי 2022 ומחלק את הקונים והקבלנים לשתי קבוצות שמצבם המשפטי שונה. כאמור, בחודש הזה חוק המכר דירות עבר תיקון שבמסגרתו התבטלה טענת הגנה שעמדה לזכות הקבלנים. עד אז הם יכלו להימנע מתשלום פיצויים בטענה כי העיכוב נגרם בגלל נסיבות שאינן בשליטתם. משום כך, הסיכוי של קבלנים לחמוק מתשלום פיצוי הוא גבוה יותר אם מדובר בחוזים שנחתמו לפני יולי 2022. יכול להיות שהקבוצה הזו לא תדרוש החזר ממשרד השיכון פשוט משום שהיא לא תשלם פיצויים. לעומת זאת, ההגנה הזו לא עומדת לטובת קבלנים שחתמו על חוזה לאחר יולי 2022 ולכן הם חייבים בפיצוי וימהרו לנצל את מתווה משרד השיכון.

משרד השיכון יכול להשיק את המתווה הזה במהירות יחסית משום שהוא אינו מחייב חקיקה או תיקון תקנות. חוק המכר דירות לא ישתנה וסעיף הפיצויים יישאר כפי שהוא. ההבדל היחיד הוא שהמשרד יישא בחלק מהנטל הכלכלי.