שוק המשכנתאות – הסנונית שמבשרת על התאוששות בשוק הדיור

שוק המשכנתאות היווה מאז ומתמיד תרמוסטט למצב שוק הדיור. אשתקד, לדוגמא, הגיע שוק זה לשיא של כל הזמנים, ובמיוחד חודש מרץ 2022 בו לבדו נלקחו משכנתאות בסך כ-13.1 מיליארד שקלים.

במהלך השנה האחרונה קרס שוק המשכנתאות זאת בעקבות 9 העלאות הריבית הרצופות שייקרו בממוצע אותן בכ-1000 שקלים, מה שהקשה מאוד על לקיחת משכנתא וגרם בדיעבד גם למיתון בשוק הדיור.

חודש פברואר 2022 היה ללא ספק שיא התרסקות שוק המשכנתאות ובו נלקחו רק כ-5.7 מיליארד שקלים, כ-50 אחוזים פחות לעומת החודש המקביל אשתקד(!) ועובדה זו אכן באה גם לידי ביטוי בירידה תלולה במספר עסקות הנדל"ן ואף בירידת מחירים קלה של 0.2 אחוזים.

והרי זה פלא. בחודש מרץ האחרון הייתה התאוששות פתאומית בשיעור של 18 אחוזים בשוק המשכנתאות, ובו מלקחו כ-6.7 מיליארד שקלים, אמנם הרבה פחות לעומת מרץ 2022, ובכל זאת התאוששות ראשונה לאחר חודשים ארוכים.

האם אכן מדובר בשינוי מגמה המתבטא בו זמנית הן בשוק המשכנתאות ובד בבד גם בהתאוששות שוק הדיור לקראת האביב והקיץ הנוכחי?

ובכן, אפיקורסים אולי יאמרו שאין מדובר כאן בהתאוששות של ממש, גם בגלל העובדה שבחודש מרץ ישנם 31 ימים לעומת 28 בלבד בפברואר, וגם בגלל שבאופן מסורתי נחשב פברואר לחודש חלש במיוחד ואילו מרץ נחשב לחודש חזק יחסית, לקראת חגי האביב.

מבלי לזלזל בהנחות יסוד אלה, אני בכל זאת סבור שמדובר כאן בראשית שינוי מגמה, זאת בשל 3 סיבות מרכזיות:

האחת, היצע התחלות הבנייה בשוק הדיור לא גדל, מה שחיזק את הביקושים הכבושים אצל רוכשים פוטנציאלים רבים שהחליטו בהדרגה לרדת מהגדר ולבצע עסקה.

רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים | צילום: מנחם עוז

השנייה, הבנקים המסחריים הבינו סוף סוף שהם בסופו של דבר המפסידים הגדולים מהתרסקות שוק המשכנתאות, ובמהלך החודש-חודשיים האחרונים שיפרו עמדות והקלו באופן כזה א אחר על נוטלי המשכנתאות.

השלישית, והיא לטעמי הסיבה החשובה ביותר, הרוכשים "מריחים" שתהליך העלאות הריבית הגיע על קיצו ושייתכן מאוד כבר בחודש הקרוב יחליט נגיד בנק ישראל להותיר אותה על כנה, ובהמשך אף להוריד אותה בהדרגה, מה שגורם ליותר ויותר רוכשים פוטנציאלים לשנות את הדיסקט ולעשות אתחול מסלול מחדש.

ושאלת השאלות, האם התאוששות שוק המשכנתאות צפויה לאושש גם את שוק הדיור ובהמשך אנו צפויים גם לעליות מחירים מחודשות?

ובכן, התשובה שלי לכך הינה חיובית, אבל עם "וכבית" קטנה, אבל חשובה ביותר. אכן ההערכה שלנו בלשכת הקבלנים כי כבר בחודשים הקרובים תתחיל התאוששות הדרגתית בשוק הדיור, ובמיוחד ככל שמדיניות הריבית תשתנה.

ה"כוכבית", כמובן, מותנה בכך שקברניטי שוק הדיור, ובמיוחד שרי הממשלה הרלוונטיים, ישכילו לנווט את השוק כהלכה ויוציאו אותו מהמים הסוערים בו הוא נתון היום אל קרקע בטוחה. ועל כך כבר נדבר במאמר אחר....

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"