לאן יפונו הדיירים? ההתחדשות העירונית המואצת נתקלת במחסור חמור בדירות להשכרה

שנת 2022 היתה שנת שיא מבחינת כמות הדירות שאושרו בפרויקטי התחדשות עירונית במתכונת פינוי־בינוי: 35 אלף דירות, זאת בהשוואה לכ־18,500 דירות בשנה קדמה לה. בדיקה שערך לאחרונה מכון גיאוקרטוגרפיה מצא כי בשכונות הוותיקות שבהן יש התחדשות עירונית ניכר מחסור הולך וגדל בדירות להשכרה עבור הדיירים המתפנים, מה שעלול להוות חסם בקידום פרויקטים עתידיים.

הבדיקה כללה עשרה אזורים בערים הגדולות שבהם מתקיימים תהליכי התחדשות עירונית. כך למשל במערב חיפה (שכונת נווה דוד) יפונו בשנים הקרובות 3,200 דירות, בזמן שלפי המצב כיום רק 140 דירות פנויות שם להשכרה. אמנם לא כל 3,200 הדירות בחיפה ייכנסו לפינוי־בינוי בבת אחת, ועדיין המשמעות היא שהדיירים שיידרשו להתפנות מבתיהם יתקשו למצוא דירה חלופית באזור, ואם כבר ימצאו הם ייאלצו לשלם שכירות גבוהה בהרבה, בפער של 50%, שהם תוספת של 1,600 שקל בחודש.

הנתונים מלמדים על פערים גדולים בכל האזורים שנבדקו. מחירי השכירות הממוצעים הם של דירות 3 חדרים, ומספר הדירות הזמינות להשכרה ומחיריהן מבוססים על אתר יד 2 בפברואר־מרץ. לדברי איתי שפרן, סמנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה, היעדר מלאי דירות חלופיות להשכרה הוא חסם משמעותי בתחום ההתחדשות עירונית: "אף אחד לא נותן את הדעת לצורך בדיור להשכרה, כדי לאחסן את הדיירים שפונו עד השבתם לדירות החדשות".

פערי הביקוש וההיצע מציפים גם בעיה כספית לדיירים המתפנים. כיום הנוהג הוא שהיזמים משלמים לדיירים דמי שכירות חודשית בסכום שקבע שמאי, אלא שהבעיה היא שעל פי רוב הסכום לא ממש עדכני לשכונה המבוקשת. "לפי הבדיקה שלנו, ציבור הדיירים יגלה שבסכום שיקבל הוא לא ימצא דירה להשכרה באזור שבו הוא חי כל חייו. ככל שיהיו יותר פרויקטי התחדשות עירונית באזורים מסוימים, כך זה יהפוך לחסם משמעותי יותר", מסביר שפרן.

דנה, אם חד־הורית המתגוררת עם בנה ואמה בת ה־75 בדירת 5 חדרים ברחוב בוליביה 14 בקריית יובל בירושלים מתארת את הבעיה: "הבניין שלנו הוא חלק מפרויקט של משרד הבינוי והשיכון, והיזמית היא אפריקה ישראל. הפרויקט הזה הוא די אלים ואכזרי ואפילו הגענו לבית משפט. אנחנו נמצאים עכשיו בשלב שמחכים להודעת פינוי. אנחנו נקבל 6,300 שקל בחודש לתקופת הבנייה. אתה חושב שבסכום הזה אנחנו יכולים למצוא דירה דומה למה שיש לנו? וגם אין דירות בקריית יובל כי כל השכונה מיועדת לפינוי בינוי. מה אני עושה?"

איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים, מכיר בתופעה הזו: "בפרויקט גדול ב־2016 בקריית אונו השמאי מטעם בעלי הדירות קבע דמי שכירות מסוימים לדירות, ש־70% מהן היו של שלושה חדרים. אבל אני גיליתי שבכל קריית אונו באותה תקופה היתה רק דירה אחת להשכרה בגודל של 3 חדרים, וגם היא היתה יקרה יותר מהערכת השמאי. הפתרון היה לשלם, מיוזמתי, דמי שכירות גבוהים יותר לדיירים". לדבריו, "אם העלות גבוהה בהרבה מהערכת השמאי, אז בסעיף ההוצאות של דמי השכירות שבהן נושאים היזמים, צריך שהמדינה תכיר לנו בהוצאות שכירות ריאליות".

מאיר ברון, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת י. ח דמרי, מסביר כיצד הוא מתמודד עם הסוגיה: "אצלנו מקובל לעזור לדיירים למצוא דירה חלופית. איך שיוצאת דירה לשוק אנחנו מיד לוקחים את הדיירים לדירות הרלוונטיות וזה פותר את רוב הבעיה".

מנגד, שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד אומר שהשומה נעשית ממש לפני הפינוי, ולכן המחיר שהדיירים מקבלים תקף: "מדובר בדירות שברובן מיושנות ולא משופצות, ולכן שכר הדירה שהדיירים מקבלים דומה למה שהיו מקבלים על הדירה שבבעלותם".

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "פרויקטי התחדשות עירונית בתחומה של רשות מקומית הם בעלי היקפים משתנים, חלקם אינם כוללים הריסה, והם מאושרים ומתקדמים בקצבים שונים. מתחמי פינוי־בינוי גדולים אינם מבוצעים בהינף אחד. לכן הצורך בדירות להשכרה לדיירים המתפנים הוא בהיקפים המשתנים מעת לעת, בהתאם למימוש הפרויקטים".