המספרים שהביאו את קרן הגשמה לסף קריסה נחשפים

לאחר 14 שנות פעילות רוויות אירועי שיווק גרנדיוזיים ואלפי משקיעים שחלמו להשקיע סכומים קטנים יחסית עבור שותפות בפרויקטי נדל"ן נושאי תשואה נאה — קרן הגשמה נמצאת על סף קריסה.

"הצפי שבזמן הקרוב משאביה הכספיים של החברה יגיעו לכדי מיצוי, החברה תיקלע לכדי חדלות פירעון תזרימית ולא תוכל להמשיך בפעילותה כעסק חי", נכתב מטעם הקרן בעצמה בבקשה שהגישה ביום שני לבית המשפט המחוזי מרכז לעיכוב הליכים וזימון אסיפות לצורך גיבוש הסדר לחברה.

אמנם קרן הגשמה ידעה בעבר ימים יפים והחזירה לרבים ממשקיעיה את כספי השקעתם יחד עם תשואות פנומנליות — כאלה שתידלקו עוד יותר את מנגנון גיוס הכספים — אולם אי אפשר להגיד שההתרסקות לא הייתה צפויה. לא מעט פרויקטים שהשקיעה בהם נתקעו, התעכבו או הסתבכו בשנים האחרונות, וגררו תביעות כנגד מנהלי הקרן ושומרי הסף שלה על התרשלות, ניהול לקוי, מצגים מטעים והיעדר פיקוח. נספח שצורף לבקשה חושף כי מספר התביעות שהגישו משקיעים נגד החברה עומד על 48 בעשרות פרויקטים שונים באנגליה ובארה"ב, בסכום מצטבר של 317 מיליון שקל.

בנוסף, נגד הקרן אושרה תביעה שהגישו משקיעים כתובענה ייצוגית, וזו מתנהלת כיום בבית המשפט המחוזי בתל אביב. בלב התביעה טענות חריפות על כך שהקרן שיווקה רבים מהפרויקטים שלה ללא תשקיף בניגוד לחוק.

צריך לזכור שנגד הקרן ובכירים בה נוהלה גם חקירה של רשות ני"ע בחשד להטעיית משקיעים, אשר נסגרה לבסוף בהליך אכיפה מינהלי והטלת קנס על הקרן ומנהלים בה בסכום של כ־1.9 מיליון שקל. לפי החברה, עדיין נותר לה חוב על חשבון הקנס של 868 אלף שקל. בנוסף, לחברה יש שומת מע"מ רטרואקטיבית שהוציאה לה רשות המסים בסכום של כ־21 מיליון שקל, שעליה היא מערערת. כמו כן, היא נזקקה להלוואות בעלים בסך כ-16.6 מיליון שקל. כזכור, ב־2019 נמכרה השליטה בקרן הגשמה מידי אבי כץ וחנן שמש לידי אליהו קנפלר ואיש העסקים האמריקאי יוג'ין מנדלוביץ. כיום, כץ ושמש נותרו מחזיקי מניות מיעוט כאשר שמש משמש כמנהל הקרן.

בבקשה שהוגשה מטעם הקרן נחשפות ההשקעות האדירות וגם ההפסדים הכבדים והדשדוש: לאורך כל שנות פעילותה קרן הגשמה גייסה משקיעים עבור 245 פרויקטים ביותר מ־300 השקעות שונות בישראל, ארה"ב, אנגליה, קנדה, גרמניה, הולנד ועוד. "לא קיים גורם ישראלי שביצע מספר רב יותר של עסקאות השקעה בנדל"ן בחו"ל", כותבת הקרן בבקשה.

לכל פרויקט הוקמה שותפות מוגבלת ייעודית במדינה בה הוא בוצע, כאשר הקרן היתה השותף הכללי ונהנתה מדמי ניהול, גיוס, ייזום והצלחה. ההון שהושקע על ידי עשרות אלפי משקיעים במהלך השנים היה מעל ל־3 מיליארד שקל, והקרן מעריכה את שווים הכולל של הפרויקטים בכ־13.5 מיליארד שקל.

נכון לרגע זה, מצוין בבקשה, הסתיימו כ־200 פרויקטים, כשהתשואה הממוצעת למשקיע בפרויקטים שהושלמו עומד על 6.2% נטו לשנה (לפני מס) — כאשר החישוב, לדברי הקרן, כולל גם השקעות שלא צלחו ושבהן התקבל החזר חלקי של ההון העצמי שהושקע או השקעות שבהן נמחק כל ההון העצמי.

לדברי הקרן, כיום נותרו עדיין בטיפול החברה 36 השקעות פעילות שטרם הסתיימו והיא צופה מהן החזר מצטבר של יותר מ־180 מיליון שקל — ואלה הסכומים העיקריים עליהם היא בונה. מדובר ב־7 פרויקטים באנגליה, שהקרן צופה החזר של כ־25.5 מיליון שקל, 11 פרויקטים בארה"ב עם צפי להחזר מצטבר של כ־73 מיליון שקל, ו־13 פרויקטים בישראל שבהם היא צופה החזר של כ־75 מיליון שקל. עם זאת, צריך לזכור, שמדובר בצפי, והמציאות עלולה, כפי שקרה בעבר, לטפוח על פניה של הקרן.

בנוסף היא מציינת כי ישנן עוד 24 השקעות פתוחות בפרויקטים שהסתיימו בפועל, אולם שם היא אינה צופה החזר כספי. עיון בנספח שצורף מגלה כי מדובר בעיקר בפרויקטים בלונדון (ומעט גם בארה"ב), כאשר הסיבות לכך משתנות: מפרויקטים שנמצאים תחת כינוס נכסים, דרך פרויקטים לגביהם צוין ש"ששווי הנכס נמוך מההלוואה הראשית" ועד אחרים שלגביהם קיימת תביעת חוב מול החברה היזמית.

עוד מעניין לגלות בנספח נוסף, שקרן הגשמה השקיעה ב־5 חברות שונות בתחומים שאינם נדל"ן. מדובר בין השאר בהשקעות בחברות בתחום התיירות הרפואית, מערכות תקשורת, פינטק (חברת EZBOB האנגלית), בחברה שבעצמה משקיעה בסטארט־אפים ובחברה שמקימה חוות דגים תעשייתית בנגב. אולם, הקרן סקפטית לגבי ההחזר שיתקבל, אם יתקבל על ההשקעה בארבע מתוך ההשקעות, לאור עיכובים וקשיים שונים בפעילות החברות. רק לגבי EZBOB צופה הקרן החזר של כ־13.5 מיליון שקל, כאשר לגבי כל השאר היא מציינת: "יש קושי להעריך האם יש צפי להחזר בגין ההשקעה ב־4 החברות הנוספות".

לא מעט נתונים בבקשה מספרים את הסיפור העגום: החברה העסיקה בשיא פעילותה יותר מ־100 עובדים, כשהיום נותרו 7 עובדים בלבד ו־3 נותני שירותים. עוד מסתבר, מנתוני הדו"חות הכספיים של הקרן, כי בכל השנים האחרונות החברה הפסדית, ובסך הכל הציגה הפסד של כ־16 מיליון שקל בשלוש השנים האחרונות.

שתי סיבות עיקריות לטענת הקרן להיקלעות למשבר חריף הן משבר הקורונה והברקזיט. הסגרים שהוטלו בארץ, באנגליה ובארה"ב "גרמו להימשכותם של פרויקטים, בין בשל האטה בבנייה ובהשלמתם, ובין בהאטה של שוק הנדל"ן עד לעצירתו המוחלטת ובהתאם קשיים במימושם וכפועל יוצא הגדלת הוצאות המימון של הפרויקטים והבאתם להפסד". בנוסף, היא טוענת שנאלצה לממש חלק מהפרויקטים שהשקיעה בהם בהפסד, בשל היחלשות שוק הנדל"ן. הסיבה השניה היא הברקזיט שיצר אי ודאות פוליטית בממלכה ושינוי במדיניות המס, שהובילו למשבר בשוק הנדל"ן באנגליה שפגע בביצוע פרויקטים שהקרן השקיעה בהם ובמימושם.