דמרי נכנס לדיור להשכרה: ביקש לאשר אלף דירות

י.ח דמרי, שבבעלות יגאל דמרי, מסתערת על ענף הדיור להשכרה. ל"כלכליסט" נודע כי בשבועות האחרונים הגישה החברה לאישור רשות ההשקעות במשרד הכלכלה רשימת פרויקטים בין היתר באשקלון, קריית גת ובאר שבע, שבהם על פי הערכות כ־1,000 דירות להשכרה. רשות ההשקעות צריכה לאשר שהפרויקטים עומדים בתנאים שהוגדרו בחוק ומקנים לחברה הטבות מס. 

מתחילת 2021 אישרה רשות ההשקעות במשרד הכלכלה 72 פרויקטים שבהם כ־2,600 דירות להשכרה. הבקשות של דמרי צפויות להקפיץ את מספר הדירות המאושרות בכ־38%. מלאי הדירות להשכרה ארוכת טווח הגדול ביותר נמצא בקרנות הריט: מגוריט עם 1,700 דירות; ואזורים living עם 2,000 דירות. מלאי משמעותי יש גם ליזמיות הגדולות: אשטרום עם 1,700 דירות; אפריקה ישראל מגורים עם 750 דירות; ושיכון ובינוי עם 1,165. 

קריית גת. נכללת ברשימת הפרויקטים של דמרי | צילום: רועי עידן

לדמרי יש מלאי קרקעות עצום שהיא צברה במהלך השנים, ובו פוטנציאל לבניית 23 אלף דירות, שבזכותו  תוכל לפתח פרויקטים לשכירות ארוכת טווח בלי להשקיע הון ברכישת קרקע. מלאי הקרקעות שדמרי מחזיקה נשמר עד עתה על המדף והופשר בהליכי תכנון על פי שיקולי החברה. סביר להניח כי הבנייה והניהול של הקומפלקסים להשכרה יבוצעו על ידי חברה־בת שהיא תקים.  

י.ח דמרי הגישה את הבקשות זמן קצר לפני הטמעת תיקון, שאושר בחוק ההסדרים, שכולל הטבות משופרות ליזמי דירות להשכרה. עד עתה מסלול ההטבות של רשות ההשקעות לא הוביל ליצירת שוק שכירות מוסדית. המסלול הקנה ליזמים הטובות נאות, ובהן מס חברות או רווחי הון בשיעור של 11%, במקום 23%; פטור ממע”מ בעת מכירת הדירות; והכרה בפחת מואץ כך שהיזמים יכלו לקזז נתח גדול מעלויות הבנייה מהרווחים וכך לשלם פחות מס. 

יגאל דמרי. צבר מלאי קרקעות עצום עם פוטנציאל ל־23 אלף דירות | עמית שעל

הבעיה היא שלא נדרש הרבה כדי ליהנות מההטבות האלה. כל מה שיזם היה צריך לעשות הוא להעמיד שש דירות להשכרה למשך חמש שנים רצופות. יזמים השכירו דירות לתקופה הנדרשת של חמש שנים, נהנו מההטבות ומעליית שווי הדירות, ומיד בתום התקופה מכרו את הדירות. בדרך זו לא התפתח כראוי שוק דיור להשכרה.  

התיקון שבקרוב ייכנס לתוקף יחייב את היזמים להשכיר לפחות 60% מפרויקט, ולא פחות מ־20 דירות, לתקופה של 15 שנה, במקום חמש שנים. מנגד, הטבות המס יגדלו. בחמש השנים הראשונות ייהנו היזמים  ממס חברות מופחת בשיעור 11%, בחמש השנים שלאחר מכן המס יופחת ל־9%, ובחמש השנים של סוף התקופה הוא יופחת ל־7%. מעבר ל־15 שנה המס יירד ל־5%. החוק החדש יאפשר ליזמים לעשות אקזיט אחרי חמש שנים, כמו היום, אך במקרה כזה תחול עליהם חובה למכור את מקבץ הדירות בשלמותו לחברה שתמשיך להשכיר את הדירות.

הבקשות של דמרי הוגשו במסלול ההטבות הישן, אך ההערכות הן כי החברה תשמור את מלאי הדירות להשכרה גם לאחר חמש שנים ותהפוך אותן לנכס מניב. בנוסף לכך החברה תמשיך לפתח מיזמי השכרה גם במסלול החדש.