עלייה בפדיונות בקניונים דחפה את מליסרון ברבעון הראשון

מליסרון, חברת הנדל"ן שבשליטת ליאורה עופר (47%) ובניהולו של אופיר שריד ממשיכה ברבעון הראשון של 2023 את המגמה שאפיינה עבורה את השנה שעברה: עלייה במדדים התפעוליים המרכזיים וירידה ברווח הנקי, בעיקר כתוצאה מרווח נמוך יותר משערוך הנדל"ן שברשותה.

ה-NOI שמודד את ההכנסות התפעוליות נטו עלה ב-11% לעומת הרבעון המקביל אשתקד והסתכם ב-325 מיליון שקל. ממנו, ה-NOI מנכסים זהים, משמע כאלו שהושכרו במהלך שתי התקופות, עלה ב-10% עד ל-334 מיליון שקל. נכסי משרדים חדשים שבנייתם הושלמה בפתח תקווה וטירת הכרמל הניבו 5 מיליון שקל (חלקם של בעלי מניות המיעוט ב-NOI הכולל היה 14 מיליון שקל, בעוד סכום ה-NOI מנכסים זהים מתייחס גם לחלקם).

העלייה ב-NOI בנכסים הזהים נבעה בעיקר בהשפעת עליית המדד ועליית שכר הדירה בחוזים החדשים שנחתמו. זה הועלה בהתאם לכך שפדיונות השוכרים עלו במהלך הרבעון ב-10%. חלק מכך בהשפעת הקניות לפסח שחל השנה מוקדם מאשר בשנה שעברה (ולכן השפיעו על הרבעון השני בה), כשחלק מהעלייה מיוחס גם להשפעות התפרצות האומיקרון בינואר-פברואר בשנה שעברה.

בהכללת חודש אפריל השנה, שבו ימי המסחר היו מצומצמים בגלל החג ומזג האוויר שהיה גשום, הפדיונות מתחילת השנה עלו ב-5% לעומת ארבעת החודשים הראשונים של 2021. כשרק בחודשים מרץ-אפריל השנה נרשמה עלייה של 2% ביחס לתקופה המקבילה (לאחר שבמרץ הקודם נרשמה עלייה בפדיונות לאחר האומיקרון).

תחומי האופנה ההנעלה והאביזרים היו אחראים ל-46% מהכנסות השוכרים, בדומה להיקפם קודם לכן ונרשמה בהם עלייה של 11% בפדיונות. שטחי המסחר, 17 קניונים בשטח של 452 אלף מ"ר ובשווי של 14.2 מיליארד שקל, היו אחראים ל-72% מה-NOI. מהם בלטו קניון רמת אביב עם 42 מיליון שקל והקריון שהניב 38 מיליון שקל.

פארקי ההיי-טק והמשרדים, בשטח של 357 אלף מ"ר ובשווי של 4.6 מיליארד שקל היו אחראים ל-23% מה-NOI, והנכסים שמושכרים לשוכר יחיד, בשטח של 41 אלף מ"ר ובשווי של 1.1 מיליארד שקל, בהם איקאה ראשל"צ ובניין המשביר בירושלים הניבו 5% מה-NOI.

בהשפעת השיפור ב-NOI ה-FFO שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית ונחשב כמדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב משום שמנטרל גורמים שונים כמו שערוכים עלה ב-15% לסכום של 243 מיליון שקל.

העלייה בפדיונות לצד שיעורי התפוסה הגבוהים: 98.7% בשטחי המסחר ו-97.8% בשטחי המשרדים, באו לידי ביטוי בעלייה בדמי השכירות בחוזים החדשים שנחתמו ברבעון: 119 מימושי אופציה וחידושי חוזים בתחום המסחר בעלייה ריאלית של 8% בדמי השכירות ו-35 חוזים מול שוכרים חדשים בעלייה ריאלית של 18%.

במגזר המשרדים העלייה מתונה יותר, 3% ב-15 מימושי אופציות וחידושי חוזים ועלייה של 2% בלבד בשני החוזים שנחתמו מול שוכרים חדשים. זאת, בדומה למגמה שאפיינה את 2022. מנכ"ל מליסרון אופיר שריד הסביר בהקשר זה כי: "בניגוד לתחום המסחר, שבו אני יכול לנקוט במהלכים על מנת להעלות את הביקוש ואת תנועת הלקוחות, במשרדים המצב סטטי יותר, כשיש גם תחרות רבה".

נכון לסוף 2022 הגיע החוב הפיננסי נטו של מליסרון ל-10.3 מיליארד שקל, 5% יותר מאשר בסוף 2022. והמינוף ל-43.6% לעומת 42.8%. העלייה נובעת מהשפעת המדד, כש-84% מהחוב צמוד אליו, יחד עם השקעה בנכסים הקיימים ורכישת נכסים אחרים, בהם קרקע ברחוב לינקולן בת"א, שרכישתה הושלמה בינואר השנה בתמורה ל-298 מיליון שקל; השלמת רכישת קניון הראל במבשרת ציון תמורת 32 מיליון שקל; ורכישת קרקע של 5.3 דונם במתחם קרית שחקים הסמוך לתחנת הרכבת בהרצליה על ידי החברה הבת אביב ייזום בעסקה בשווי של 1.1 מיליארד שקל (חלקה של אביב ייזום 50%), שבה מתוכננת בניית 733 יח"ד ושטחי מסחר.

הצמדת החוב למדד הובילה להוצאות מימון נטו של 135 מיליון שקל ברבעון, ירידה של 9% ביחס להיקפן ברבעון המקביל, שמיוחסת לכך שעליית המדד ברבעון הנוכחי הייתה מצומצמת מזו שנרשמה ברבעון המקביל, לצד עלייה ברווח מניירות ערך ופיקדונות. עד לסוף השנה תידרש מליסרון לפרוע חוב של 750 מיליון שקל, 1.1 מיליארד נוספים ב-2024 ו-1.5 מיליארד שקל ב-2025. כשהחוב ב-2023-2024 בריבית של 3.3% ו-4.2% והחל מ-2025 בריבית של 2.16% ופחות. נכון לסוף מרץ היו ברשותה יתרת מזומנים ונכסים פיננסיים של 1.2 מיליארד שקל ומסגרות אשראי לא מנוצלות של 500 מיליון שקל. שווי הנכסים הלא משועבדים היה 9.2 מיליארד שקל.

שערוכי הנדל"ן הניבו למליסרון 57 מיליון שקל, בעיקר בהשפעת עליית המדד, ולאחר ניכוי 16 מיליון שקל מס רכישה ששילמה על רכישת השליטה בקניון הראל. זאת לעומת 150 מיליון שקל שנרשמו ברבעון המקביל, גם כן בהשפעת עליית המדד ועלייה במחירי שכר הדירה. כתוצאה מהירידה בהכנסה משערוכי הנדל"ן ירד גם הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של מליסרון ב-24% ל-170 מיליון שקל.