ערן פולק אמיר חסיד וניר אמזל | טומי כהן
הבלאגן בהאפ נמשך: "זקוקים ל־50 מיליון דולר במיידי כדי להציל 5 פרויקטים"
פרויקטים של חברת הנדל"ן הישראלית HAP, שפועלת בניו יורק, הופסקו באמצע הבנייה או הפכו להפסדיים. כעת מתברר כי המשקיעים שנפלו איתם הם רבים, וביניהם ראש עיריית נס ציונה. במקביל רשות ניירות ערך תובעת את החברה על 400 אלף שקל בשל אגרות שלא שולמו. "אני לא בורח מאחריות", אומר המנכ"ל ניר אמזל
"אנו זקוקים באופן מיידי ואקוטי לסכום כולל של כ־50 מיליון דולר כדי להציל חמישה מהפרויקטים", כך אמר ל"כלכליסט" ניר אמזל, המנכ"ל ואחד משלושת השותפים־מנהלים בחברת ייזום הנדל"ן האפ (HAP INVESTMENT), שפעילה בארצות הברית. האפ גייסה בשנים האחרונות מאות מיליוני דולרים ממשקיעים ל־12 פרויקטי מגורים בלב מנהטן בניו יורק ובניו ג'רזי, אלא שרבים מהם נתקעו ללא יכולת להשלימם בשל היעדר מימון, קבלנים שנטשו, צווי הפסקת עבודות שגרמו לעיכובים ובנקים שמאיימים לחלט את הפרויקטים. השותפים בהאפ – אמזל, אמיר חסיד וערן פולק – מסבירים את המצב העגום במגפת הקורונה, האינפלציה והעלאות הריבית.
"בסוף מדובר בכישלון עסקי. בדיעבד יכול להיות שהיינו צריכים לעשות פחות פרויקטים במקביל, ולא להתפרש כל כך", אומר אמזל. "ניו יורק בנויה על זה שכאשר השוק במשבר או מגהק קצת אתה חייב להכניס את היד לכיס ולהביא כסף, אבל במנגנון שגייסנו לא היתה אפשרות לכך".
זו עובדה כואבת, אנשים הפסידו אצלי כסף ואני לא בורח מאחריות, כולל לטעויות ולכישלונות שלנו בדרך. זה לא אומר שאני נותן ביטוח לכל המשקיעים, אבל לוקח אחריות ברמה כזו שאנו עושים כל מה שאנו יכולים, כולל להביא הרבה כסף מהבית מדי חודש ולעמוד ולהסביר ולא להתחבא. עד היום לא איבדנו שום פרויקט, בניין או מגרש, ואנו עושים הכל כדי שזה לא יקרה".
מלבד פרויקטים שנתקעו באמצע הבנייה, החברה לא הצליחה למכור במחירים סבירים בניינים שהושלמו, הדירות אוכלסו בשוכרים בשיעורים נמוכים מהצפי, ודיירים רבים גם עצרו את תשלומי שכר הדירה בשל קשיים כלכליים, בלא יכולת לפנותם. כך פרויקטים הפכו להפסדיים, התזרים נפגע קשות והבנקים, שהריבית שהם גובים הלכה ותפחה, הסירו כפפות.
בעקבות שני פרסומים קודמים על מצב החברה, פנו ל"כלכליסט" משקיעים רבים, חלקם ידועי שם, שסיפרו על תחושה שהם "תלויים באוויר", על החשש לכספי חסכונות שעשויים לרדת לטמיון ועל הכעס שלהם על התנהלות החברה, שלדבריהם לא הפסיקה לגייס לפרויקטים שונים באמצעות שיווק נוצץ, באופן שגדול על מידותיה.
רבים מהמשקיעים בפרויקטים של האפ נכנסו להשקעה בעקבות היכרות קודמת או קשרים אישיים עם חסיד ועם אמזל, ויש כאלה שמספרים כי סמכו עליהם מאוד מאחר שהשניים באו מהתחום (הם היו בעלי משרד עורכי דין מוביל בתחום הנדל"ן והמקרקעין) והן בשל ה"ייחוס" המשפחתי של אמזל, בן למשפחה אמידה – אבא איש עסקים ואמא עורכת דין ש"נחשבה לאושייה בתחום המקרקעין", לדברי משקיעים.
דווקא את השותף השלישי ערן פולק, שניהל את הביזנס בארה"ב, רובם מספרים שלא הכירו, ואולי לא בכדי, הוא הסתבך בעבר בפרשה בעייתית משלו (ראו בוקסה).
החברה שפכה מיליוני שקלים על שיווק, יחסי ציבור, פרסום, תוכן שיווקי וחסויות למיצוב תדמיתה. בין השאר חתמה מול הבעלים של בני יהודה לשעבר ברק אברמוב ב־2017 על מתן חסות כספונסר מרכזי לקבוצת הכדורגל ועל הסכם למתן חסות לקלע האולימפי סרגיי ריכטר. באותה תקופה היא גייסה כספים ממשקיעים רבים שרצו אחר טירוף הנדל"ן, חולמים על בוננזה עם תשואות שנתיות של עשרות אחוזים.
כל השקעה בכל פרויקט נעשתה באמצעות שותפות מוגבלת. ממאגרי מידע פומביים של רשם השותפויות עולה כי כל משקיע שם בחברה מאות אלפי שקלים ולעתים אף יותר. ניתן למצוא שם לא מעט עורכי דין בכירים, ובהם שותף באחת הפירמות הגדולות בישראל בתחום המיסוי, שותף בפירמה מובילה בתחום הפטנטים, פרקליטה לשעבר בפרקליטות מיסוי וכלכלה, שהיא כיום סנגורית בעבירות צווארון לבן, אנשי נדל"ן, וביניהם אחת הנשים המובילות בישראל בתחום, ראש מינהלת התחדשות עירונית בעירייה גדולה, אדריכל מוכר ועוד, אנשי שוק הון כמו סמנכ"ל שיווק ומכירות בגוף מוסדי גדול ויועצים פיננסיים, אנשי תקשורת, ובהם בעלי משרד יחסי ציבור ועיתונאית בכירה לשעבר, ועוד הרבה בעלי מקצועות חופשיים: מהנדסים, רופאים, חוקרים, אנשי מדע וסטטיסטיקה וכדומה.
באחד הפרויקטים השקיעה מיליון שקל מחלבה משפחתית ממרכז הארץ, ובמיוחד בולט שמו של איש ציבור: שמואל בוקסר, ראש עיריית נס ציונה, איש אמיד שהחזיק בעבר ביקבי ברקן, אשר השקיע (באמצעות חברה בבעלותו) כ־3 מיליון שקל בשתיים מהשותפויות. לא מעט מהמשקיעים השקיעו בכמה פרויקטים של החברה דרך כמה שותפויות, ואתמול גם פורסם ב"כלכליסט" על הלוואה של 14 מיליון שקל שנתנה קרן ההשקעות מגדלור לפרויקט האפ 7 כדי שהמיזם יעמוד בדרישות הבנק המממן.
שלושה מהגיוסים לפרויקטים נעשו באמצעות פרסום תשקיף פומבי לציבור המפוקח על ידי רשות ני"ע. כמה מהמשקיעים אמרו ל"כלכליסט" כי העובדה שהשקעתם נעשתה בדרך זו נתנה להם יותר ביטחון, ועל כן האכזבה שלהם מהכישלון גבוהה אף יותר.
החברה דיווחה בשלושת הפרויקטים שגויסו באמצעות תשקיף על בעיות, עיכובים, צווי הפסקת עבודות, ובעיקר איומי הבנקים לעצור את המימון ולדרוש פירעון מיידי של ההלוואה. בחלק מהפרויקטים הצמידו בעבר רואי החשבון הערת "עסק חי", וצוין ש"קיימים ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של השותפות כעסק חי בעתיד הנראה לעין".
מהרשות לני"ע מסרו ל"כלכליסט" כי "רשות ני"ע אמונה על הגילוי והדיווח שיימסר למשקיעים, ופועלת לטייב ולשפר את איכות המידע שניתן בתשקיפים ובדיווחים השוטפים בדגש על תיאור וניתוח הסיכונים המרכזיים שחלים בפעילות החברות. עם זאת אין לראות במוצר מפוקח תעודת ביטוח להצלחת ההשקעה, ועל כל משקיע לשקלל את מכלול הסיכויים והסיכונים בטרם החלטתו.
"השקעה באמצעות מכשיר לא סחיר היא בעלת סיכון גבוה מהשקעה סחירה, ובפרט כשמדובר על משקיעים מהציבור הרחב. בנוסף לכך השקעה במיזם ציבורי לא סחיר המשקיע בנכס בודד מאופיינת בפרופיל סיכון מאוד גבוה ממספר טעמים: היעדר פיזור סיכונים והתמקדות בהשקעה בנכס בודד; ככלל הפרויקט הוא יזמי בתחילת דרכו ומשכך בעל רמת סיכון גבוהה מאוד; היעדר זהות אינטרסים בין השותף הכללי לבין השותפים המוגבלים (הציבור) וממשל תאגידי חלקי; היעדר נזילות וסחירות של נייר הערך עקב אי עמידה בדרישות הרישום של הבורסה באופן שמקשה על תמחור המוצר באופן שוטף; ביצור שליטה ללא אפשרות מעשית להחליף את השותף והיזם בעסקה ועוד".
רשות ני"ע בעצמה רודפת כעת אחר חובות בשל אי תשלום אגרות במשך כמה שנים, שהשותפויות חייבות לה, ובסוף דצמבר הרשות הגישה לבית משפט השלום בתל אביב שלוש תביעות, נגד כל אחת מהשותפויות – בסכום כולל של יותר מ־400 אלף שקל.
אמזל מספר ל"כלכליסט" כי שותפי האפ השקיעו בעצמם 20%־40% בכל אחד מ־12 הפרויקטים שהחברה החלה לגייס להם משקיעים לפני כעשור: "כך שאנו באותה סירה ואם אנו נופלים אז נופלים ביחד עם כולם, לא משחקים רק בכסף של אחרים". בכל המקרים החברה רכשה קרקעות, כמובן במימון בנקאי ובמימון משקיעיה, תוך ניצול הזדמנות בשיא ההייפ בניו יורק, שאחרי המשבר הכלכלי העולמי של 2008, עם תכנון לבנות עליהם בניינים חדשים, ובהמשך להשכיר את הדירות - ואז למכור ברווח.
"גייסנו את הכסף בלי למכור אשליות, גם אם אנשים אולי תפסו את התשואה כמשהו מובטח, תמיד הדגשנו את הסיכונים", אומר אמזל. לדבריו, בכמה מהפרויקטים שנבנו ומומשו החברה החזירה כספים למשקיעים ברווח, אף שגם באלה המוצלחים יש קבוצות משקיעים שנכנסו מאוחר יותר ועדיין לא ראו את הכסף בחזרה, למשל בפרויקט הדגל בצ'לסי, האפ 8.
הבעיות העיקריות הן בפרויקטים 2,5,10 – בניינים שהחברה בנתה במזרח הארלם והושכרו, אך לאחר שהחברה לא הצליחה למכור אותם, האיזון הפיננסי בהם הופר: "הקורונה הכתה גלים וכל האיזון הפיננסי של הפרויקטים האלה הופר לחלוטין, והתזרים שלנו צנח ב־70%, כשהחוקים של מדינת ניו יורק לא אפשרו לנו לתבוע דיירים שלא משלמים או לפנות אותם".
לדבריו, גם היום כשהדיירים כבר משלמים הסכומים לא משיגים את החזרי ההלוואה מהבנק בשל עליית הריבית, ובנוסף יש להם בעיית אכלוס, עם תפוסה שעומדת על כ־85%-80% בלבד. "הבנקים מאוד לחצו, היה בור, לקחנו הלוואה חדשה על הפרויקטים, אבל גם יש לנו עוד כ־1.5 מיליון דולר חובות עבר שהצטברו מהקורונה. העברנו מיוזמתנו מ־2020 ועד היום לחשבונות הבניינים האלה כ־2.5 מיליון דולר מכיסנו הפרטי. אנו קרובים לאיזון תזרימי, אך צריכים שם עוד כ־2.7 מיליון דולר כדי לעמוד בדרישות הבנקים – לתשלום החוב מהעבר ורזרבה שהבנק דורש. הצלחנו לגייס רק כ־600 אלף דולר מהמשקיעים הקיימים, שנמצאים בנאמנות, אף שזה לא היה פשוט כי אנשים פחדו לשים כסף טוב אחרי כסף רע, ואנו זקוקים לשאר הכסף".
בשלושת הפרויקטים שבהם החברה גייסה כסף באמצעות תשקיף היא נמצאת בבעיה. בפרויקט האפ 7 בברודווי – בניית הבניינים נעצרה ביוני 2021 באמצע השלד בשל הפסקת המימון של בנק מדיסון. "אנו צריכים למחזר את הלוואת הבנייה, והבנק לא רוצה להמשיך לממן", אומר אמזל. הוא מסביר כי התוכנית לקחת הלוואה חדשה לא צלחה כאשר בנק אחר שכמעט נסגר איתו הסכם מימון נסוג: "ניו יורק זה המקום הכי רגיש למימון בעולם, ובשונה מהארץ לא ניתן לממן את בניית הפרויקט מכספי רוכשי הדירות. אנחנו צריכים שם בסופו של דבר עוד 75 מיליון דולר כדי לסיים את הפרויקט הזה, כאשר מתוכם אנו צריכים ממשקיעים עוד כ־20 מיליון דולר באופן מידי נוסף על ההלוואה הבנקאית הקיימת של 55 מיליון דולר מהבנק, שאנו צריכים להחליף לחדשה. אנחנו נותנים את המניות שלנו בפרויקטים בחינם, מוותרים על דמי הייזום ודמי הניהול שלנו, רק שיבוא מישהו וישאיר בחיים את האפשרות שנסיים את הפרויקט. אנו מחפשים משקיע גדול שיכול לשים את הכסף".
בפרויקט האפ 12 בטרייבקה הבנייה נתקעה והתעכבה גם היא הן בשל הקורונה והן משום שבמהלך העבודות התברר שיש רעידות קשות בבניין ישן סמוך, העירייה עצרה את העבודה, ונוהל הליך משפטי מול בעל הנכס. אף שהחברה קיבלה היתר להמשיך בבנייה, היא לא יכולה לעשות זאת כעת בשל עצירת המימון של הבנק. "כעת אנו מנסים לגייס את הכסף הדרוש, עוד 25 מיליון דולר כדי להמשיך את הפרויקט, ואנו במגעים להשיג אותו".
עיכוב אחר היה בפרויקט האפ 11, במסגרתו נרכשה קרקע בניו ג'רזי לבניית מגדל של 42 קומות, העירייה עיכבה את ההיתר לכל המתחם. אחרי הליך משפטי ארוך ההיתר ניתן רק באפריל 2020, ממש בשיא הקורונה, אך החברה לא נכנסה לבנייה. במצב השוק היום, אומר אמזל, ניתן למכור את המגרש, שעד היום הושקעו בו כ־60 מיליון דולר, ברווח או לפחות לא בהפסד משמעותי – אך ניסיון מכירה כזה בחודש שעבר בוטל על ידי חברה אמריקאית שכבר היה הסכם עמה.
אמזל מלין על גיוס דרך תשקיפים: "גיוס דרך תשקיפים זה כלי נוראי. הוא מאוד יקר והוצאנו עליו מיליוני שקלים, על כל הממשל התאגידי שהוא מצריך, וזה גם מאוד מגביל אותך: אין נזילות ואין סחירות, ואני לא יכול לגייס עוד כסף ללא תשקיף אם יש בעיות. הרי כדי שאני אגייס כסף מהמשקיעים בקריאה לכסף שתציל את הפרויקט אני צריך לעשות תשקיף חדש, מה שיעלה לי בין חצי מיליון למיליון שקל, וזה ייקח לי שלושה עד שישה חודשים. ואין לי לא את הכסף ולא את הזמן לזה. ברגע שנכנסת לגדרי הדבר הזה אתה לא יכול לצאת.
"בנוסף לכך הקונספט של גיוס הרבה מאוד משקיעים קטנים מהציבור, להבדיל ממעט משקיעים גדולים שהם אנשי ממון - יוצר בעיה. כי אתה לא יכול לבוא אליהם ולדרוש באגרסיביות כשיש בעיה שיזרימו עוד כסף, אחרת הם ידוללו או שכל ההשקעה תימחק, כמו שעשו במשבר הקורונה הרבה יזמים בניו יורק.
"לנו לא היתה התעוזה לבוא למשקיעים הרבים שלנו בקורונה ולהגיד להם – זה מה שצריך, ואם לא תשימו עוד כסף נדלל אתכם ותצאו החוצה. בעצם הבעיה היא שאין לנו כיס עמוק ללכת אליו, וצריך כזה בפרויקטים כאלה גדולים.
"הקורונה היתה גיים צ'יינג'ר ואמרנו לעצמנו 'מה, איך אני אסתכל להם בעיניים ואגיד תביאו עוד כסף אחרי שהכל מתעכב' – ובדיעבד זו היתה טעות. ניו יורק היא מקום מסובך, קשוח ואגרסיבי, ואם אין לך כסף – אתה הולך הביתה".