אינטרגאמא תלווה למצלאוי 60 מיליון שקל בדרך להיכנס כשותפה

שלושה חודשים לאחר ההסכם לרכישת מניותיו של קנפלר ולקראת מימושו, השיג סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאוי, מימון לכך. מצלאוי נקשר עם חברת הנדל"ן המניב אינטרגאמא, שבשליטת תנחום אורן, בהסכם לקבלת הלוואה של 60 מיליון שקל. ההלוואה ניתנת כשלב מקדים לאפשרות לכך שאינטרגאמא תיכנס כשותפה במצלאוי, כשבתרחיש זה תיחשב ההלוואה כתמורה בגין מניות מצלאוי שאותן היא תרכוש. ההלוואה תועמד החל מ-23 באפריל למשך שבעה חודשים ותישא החל מתחילת יוני ריבית שנתית של 6%. להבטחת ההלוואה ייווצר לאינטרגאמא שעבוד קבוע מדרגה ראשונה על מרבית אחזקותיו של מצלאוי בחברה (שווי אחזקתו כיום מגיע ל-104 מיליון שקל).

בינואר הגיע מצלאוי להסכם עם שותפו לשליטה שעמו הסתכסך, אליהו קנפלר, לפיו מצלאוי ירכוש את מניותיו של קנפלר. האחרון הצטרף למצלאוי כבעל מניות במהלך 2016 לאחר שהחברה נקלעה לקשיים. הוא הזרים לה 44 מיליון שקל, ובאופן הדרגתי קיבל לידיו עד לתחילת 2017 37% ממניותיה. כיום אחזקתו מסתכמת במעט פחות מ-32% מהמניות. בני הזוג מצלאוי מחזיקים ב-41% וב-4.5% נוספים בהתאמה. השלושה מוגדרים כבעלי השליטה בחברה מתוקף הסכם בעלי מניות שנחתם ביניהם. מאז ההסכם בינואר העלה קנפלר את אחזקתו בשיעורים נמוכים כשבמספר עסקאות רכש מניות בהיקף של כמה אלפי שקלים בכל עסקה.

בין הצדדים התגלעו מחלוקות כבר מראשית ההתקשרות ביניהם. ב-2017 הסתכסכו בנוגע לאפשרות שקנפלר ירכוש מניות נוספות שהוחזקו על ידי בני הזוג מצלאוי. מחלוקת זו נפתרה בסוף 2017 כשהצדדים חתמו על הסכם שקבע את אופן ניהולה של החברה ואת חלוקת הסמכויות ביניהם כבעלי השליטה. אך בפברואר 2022 המחלוקות פרצו מחדש בעקבות טענות של קנפלר בנוגע להפרת ההסכם מ-2017 על ידי בני הזוג מצלאוי ועל ידי החברה. אלה נפתרו כאמור בהסכם מינואר שמרחיק את קנפלר מהחברה בתמורה ל-125 מיליון שקל, מהם 62 מיליון שקל שמצלאוי נדרש לשלם בתוך שלושה חודשים עבור 59% ממניותיו של קנפלר, והשאר במשך שנתיים. חישוב סכום זה ביחס להיקף אחזקתו של קנפלר במניות מצלאוי שיקף לחברה שווי של כ-400 מיליון שקל, בזמן שהיא נסחרה לפי שווי של 248 מיליון שקל בלבד. כיום מגיע שווי השוק שלה ל-251 מיליון שקל לאחר שמנייתה ירדה ב-12 החודשים האחרונים ב-29%.

מצלאוי עוסקת בייזום והקמת פרויקטים של בנייה למגורים, נדל"ן מניב וביצוע עבודות בנייה למגורים. הכנסותיה ב-2022 הסתכמו ב-154 מיליון שקל, ללא שינוי משמעותי מ-2022. מגזר הייזום והקמת הבנייה למגורים היה אחראי ל-70% מהן, והיקף ההכנסות בו ירד ב-16% לעומת 2022 לאחר סיום ומכירת פרויקטים בשנה הקודמת והכנסות שטרם הוכרו מפרויקטים אחרים שבביצוע. היקפו של הנדל"ן המניב של החברה מצומצם יחסית, בשטח של 4,350 מ"ר, 72% למסחר והשאר משרדים ובשווי של 45.6 מיליון שקל, ותרם ב-2022 הכנסות של 4.9 מיליון שקל (NOI של 4.1 מיליון שקל). הרווח הצטמצם ב-42% כשהתייצב על 13.5 מיליון שקל, בעקבות ירידה של 11% ברווח הגולמי וירידת ערך של 2.4 מיליון שקל באחד מנכסי הנדל"ן המניב שלה.

בנוסף לסכסוך עם קנפלר, למצלאוי סכסוך עם משקיע אחר בחברה, מוטי בן ארי, המחזיק ב-4% ממניותיה, בנוגע לזהות הדח"צ שימונה לחברה. בנוסף לכך בתחילת חודש מרץ התנגדה אספת בעלי המניות של החברה לאישור מדיניות התגמול של מצלאוי בעקבות התנגדותם של הגופים המוסדיים המחזיקים במניות החברה. החברה ביקשה להתאים את המדיניות לתנאי התגמול של בעל השליטה החורגים ממנה, כך שעלות שכרו הקבוע תגיע לתקרה של 1.3 מיליון שקל ותינתן אפשרות למענק בשיקול דעת ליו"ר (מצלאוי עצמו) ולמנכ"ל החברה כך שתקרת המענק השנתי תגיע ל-1.5 מיליון שקל.

אינטרגאמא נסחרת כיום לפי שווי של 144 מיליון שקל. היא פועלת בתחום הנדל"ן המניב, ומחזיקה בשני נכסים בהרצליה ובנתניה בשטח של 26 אלף מ"ר משרדים ומחסנים בשווי של 278 מיליון שקל, שהניבו בשנה שעברה 15.6 מיליון שקל NOI. הרווח השנתי הגיע ל-32 מיליון שקל, לאחר שלהכנסות של 20 מיליון שקל משכר הדירה נוספו 32 מיליון שקל משערוך הנדל"ן.