עו"ד אילן גרזי, עו"ד מאשה ברקוביץ, עו"ד תומר צח | צילום: ניקי וסטפל
הטרנד הלוהט של יזמי התחדשות עירונית: כניסה לבורסה דרך שלדים בורסאיים
בסביבת ריבית גבוהה ומיתון גובר השלד הבורסאי חוזר לקדמת הבמה וחברות הנדל"ן וההתחדשות העירונית מזהות את ההזדמנויות לגייס הון בבורסת תל אביב
שנת 2020 תירשם ללא ספק כשנה בלתי נשכחת בשוק ההון בארץ ובעולם. התפרצות נגיף קורונה בסין בשלהי שנת 2019 והתפשטותו עד לכדי מגיפה עולמית בפברואר 2020, גרמו לבהלה בשווקים הפיננסים ושווקי המניות בארץ ובעולם צנחו בשיעורים חדים.
עם זאת, ההתאוששות, שלא לומר הנסיקה, החלה זמן קצר לאחר מכן. הזרמת כספים מאסיבית לשווקים בידי הממשלות, מדיניות מוניטרית מרחיבה של בנקים מרכזיים בשילוב סביבת ריבית אפסית וכספים רבים ששינו את ייעודם עקב סגרים ומגבלות תנועה מצאו דרכם היישר לבורסה. התוצאה היא גל הנפקות שובר שיאים, ששטף את הבורסות ברחבי העולם וכמובן לא פסח גם על הבורסה בתל אביב. בתקופה שבין ספטמבר 2020 לספטמבר 2021 בוצעו 94 (!) הנפקות ראשוניות בבורסה בתל אביב (שיא של כל הזמנים). כמו כן, בנאסד"ק וב-NYSE בוצעו בתקופה זו 639 הנפקות, לעומת 233 בתקופה המקבילה (גידול של 274%).
ואולם, ככל שחולף הזמן נראה כי השיא מאחורינו, שטף ההנפקות ירד משמעותית וניכרת האטה בביצועי השוק בארץ ובעולם. כך למשל, בתקופה שבין ספטמבר 2021 לספטמבר 2022 בוצעו 26 הנפקות ראשוניות בבורסה בתל אביב (ירידה של כ-72% ביחס לתקופה המקבילה). גם בנאסד"ק וב-NYSE חלה ירידה משמעותית כאשר בוצעו בתקופה זו 449 הנפקות – ירידה של כ-30% לעומת בתקופה המקבילה. גם ביצועי המדדים אינם כשהיו.
ההאטה, אשר בחלקה מיוחסת להשפעות פוסט – קורונה ובחלקה לסיטואציה הגיאו-פוליטית באוקראינה, הולכת ונותנת אותותיה ובשילוב אינפלציה גואה, סביבת ריבית גבוהה ומיתון גובר, הובילו לכך שחברות רבות נכשלות בפעילותן העסקית ולעיתים אף נאלצות לסגור פעילויות אלו. תופעה זו לא פוסחת גם על החברות הציבוריות, וכתוצאה מכך ישנו מספר הולך וגובר של חברות ציבוריות אשר נותרו ללא פעילות עסקית ממשית, ומכונות בז'רגון המקצועי "שלד בורסאי" או "פלטפורמה ציבורית". לא פעם הפלטפורמות הללו אשר נמצאות על המדף, טומנות בחובן הזדמנות עבור מי שמעוניין להפוך את פעילותו העסקית לציבורית.
להבדיל מהליך הנפקה ראשונית (IPO) אשר מצריך פרסום תשקיף, איתור חתמים, יועצים וכדומה, ובפרט מצריך היענות של משקיעים בסכומי גיוס יחסית גבוהים - בהתאם לדרישות הבורסה, הליך מיזוג פעילות לתוך פלטפורמה ציבורית קיימת עשוי להיות נוח יותר ובתנאי גיוס הון נמוכים יותר. הצלחה של עסקאות מיזוג כאמור תלויה במשא ומתן מסחרי בין הצדדים, בהם בעלי הפעילות הנכנסת והחברה הציבורית, כאשר לרוב - עסקאות מסוג זה עוברות אישור משולש כולל אסיפת בעלי מניותיה של החברה הציבורית.
קולות ה"נגד" משמיעים טענות כלפי השלדים, והעיקרית שביניהן – היסטוריה שכל שלד גורר אחריו אשר עלולה לייצר חשיפה לבעלי הפעילות הנכנסת. אולם, קיימים לכך פתרונות כגון מנגנוני שיפוי והסדרים אשר למעשה "מנקים" את הדפים הבעייתיים בהיסטוריה של החברה ומצמצים את החשיפה למאורעות העבר.
מסקירת השוק לאחרונה עולה כי מספר חברות ופלטפורמות כבר הביעו עניין במהלך של מיזוג פעילות חדשה, כשגולת הכותרת היא – נדל"ן והתחדשות עירונית. כך למשל, הודיעה לאחרונה אינטרנט זהב על ניסיונותיה למיזוג פעילות חדשה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. כמו כן, קאנומד תעשיות קנאביס רפואי הודיעה כי היא בוחנת אפשרויות למיזוג פעילות חדשה של נדל"ן להשקעה. בנוסף, אינטליקנה, חברת הקנאביס הרפואי, הודיעה כי התקשרה בעסקה להכנסת פעילות הנדל"ן של חברת ריי טי אל וי נדל"ן העוסקת בהשבחת נכסי נדל"ן באזור תל אביב.
בתקופת אי הוודאות בה מצוי השוק, נראה כי המשקיעים מעדיפים לפנות אל פעילויות אשר נחשבות בעיניהם כשמרניות ויציבות. לכך מתווסף פרסום מדד המחירים לצרכן אשר מצביע על עלייה שנתית נומינלית של כ-20% במחירי הדיור. השאיפה ליציבות, בצירוף ריבוי הפלטפורמות הציבוריות המצויות על המדף וממתינות למשקיע הנכון, מוביל להתעניינות הולכת וגוברת מצד חברות ומשקיעים במטרה למזג פעילות נדל"ן. טרנד חולף או מגמה מתמשכת, את זה נדע רק בהמשך. כפי שזה נראה כרגע, ישנם כבר כאלה שממהרים לקפוץ על העגלה שמא ההזדמנות תחלוף.
מאת עורכי הדין גרזי וברקוביץ - שותפים במחלקת שוק ההון במשרד פרל כהן . עו"ד צח הוא עורך דין במחלקה.
d&b – לדעת להחליט