הנדל"ן מתקרר? דירות בת"א נמכרו ב־140‑170 אלף שקל למ"ר

עליית הריבית קיררה באופן משמעותי את שוק המגורים בכלל ואת שוק היוקרה בפרט, אולם עדיין מתרחשות בו עסקאות גדולות. חברות הנדל"ן אלמוגים וגוב נדל"ן דיווחו היום על מכירת שלוש דירות בפרויקט "הרב קוק רזידנס" בתל אביב בהיקף של 89.5 מיליון שקל.

בפרויקט, שממוקם בין הרחובות המרד, אלעזר רוקח ועין יעקב בחלק הדרום־מערבי של שכונת נווה צדק בת"א, נמכרו שתי דירות במחיר של 140 אלף שקל למ"ר ופנטהאוז ב־170 אלף שקל למ"ר. גודל הדירות ושטחי הגינות המוצמדות והמרפסות לא ידועים, אך המחירים שנתקבלו גבוהים למדי ביחס לנכסים אחרים שנמכרו בתקופה האחרונה בסביבה.

הפרויקט, בתכנון האדריכל גל מרום, כולל 18 דירות בגדלים שונים, בשטח כולל של 4,300 מ"ר, וכ־550 מ"ר שטחי מסחר. הוא משתרע על שטח של 3 דונם. התוכנית קובעת שימור של שלושה מבנים ובניית שניים נוספים. במתחם מתוכננים בריכת שחייה ומתחם וספא. מבנה הישיבה "שערי תורה", המכונה כיום "בית הכנסת הרב קוק", שמוכרז כמבנה לשימור, ישופץ בייעוד ציבורי.

המתחם נרכש ב־2014 בידי פטריק דרהי, בעל חברת התקשורת הבינלאומית אלטיס ובעל מניות בחברות הישראליות HOT ומירס. דרהי שילם כ־128 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, באמצעות חברה זרה. ב־2021 נרכש המתחם, כולל התכנון, על ידי גוב נדל"ן הרב קוק ואלמוגים החזקות תמורת 200 מיליון שקל.

שמאי המקרקעין עמית שטרר קובע כי המחירים למ"ר של העסקאות במתחם "הרב קוק רזידנס" גבוהים באופן משמעותי ביחס לסביבה. לדבריו, בחודש מרץ נמכרה דירה חדשה ברחוב פינס 27 במחיר המשקף שווי של 96 אלף שקל למ"ר. באותו חודש נמכרה דירה ברחוב שלמה מולכו 7 במחיר המשקף שווי של 78 אלף שקל למ"ר. בחודש ינואר נמכרה ברחוב שבזי 52 דירה (שנבנתה ב־2010) במחיר המשקף שווי של 80 אלף שקל למ"ר.

שטרר מסביר כי "המחיר למ"ר שדווח מגלם בתוכו את השטחים הנלווים (גינות ומרפסות), שהמידע על גודלן לא נמסר. מקדם שמאי מקובל לשטחים אלו הינו כ־40%-30% משווי מ"ר עיקרי (פנים דירתי), כך שבשקלול שטחים אלו סביר כי המחיר למ"ר שהתקבל במכירות בפרויקט יהיה קרוב יותר למחירי המכירה שהוזכרו לעיל".

אלמוגים, שבשליטת עמי בר משיח ומרי זוזל, נסחרת בבורסת ת"א ודיווחה היום על התוצאות הכספיות שלה לרבעון השני של השנה ולמחצית הראשונה. ברבעון השני עמדו הכנסות החברה על 80.6 מיליון שקל, צניחה של 43% בהשוואה להכנסות של 142 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ההכנסות ממכירת דירות הסתכמו ב־74 מיליון שקל, זאת לעומת הכנסות של כ־136 מיליון שקל ברבעון השני של 2022. במחצית הראשונה ההכנסות עמדו על 184 מיליון שקל, ירידה של 35% בהשוואה להכנסות של 283 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

הרווח הנקי ברבעון עמד על 6.2 מיליון שקל ועל 17.8 מיליון שקל במחצית הראשונה, צניחה של כ־74% ושל 57.2% בהתאמה ביחס לתקופות המקבילות ב־2022. מתחילת השנה עלתה מניית אלמוגים ב־22% והחברה נסחרת לפי שווי שוק של 250 מיליון שקל.