בנייה למגורים בתל השומר רמת גן | צילום: דוד הכהן
אופטימיות זהירה במכרז ליד תל השומר: המחיר הממוצע לקרקע לדירה - 1.1 מיליון שקל
תוצאות מכרז לשיווק קרקעות ל-695 דירות בגני אז"ר ברמת גן פורסמו והשתתפו בו מציעים רבים. המחירים הסופיים לא רחוקים מהערכת שמאי רמ"י ומעידים על אופטימיות היזמים ביחס לביקוש עתידי בפריפריה הקרובה לת"א. שמאי המקרקעין שמוליק כהן: "להערכתי, מחירי הזכייה מגלמים צפי לעלייה נוספת"
רמ"י (רשות מנהל מקרקעי ישראל) פרסמה אתמול (ב') תוצאות מכרז לשיווק קרקע ל-695 דירות בשכונת גני אז"ר, ברמת גן. בשונה ממכרזים אחרים של רמ"י מהתקופה האחרונה השתתפו במכרז זה, שכלל ארבעה מתחמים, מציעים רבים. המחירים הסופיים של המציעים שזכו לא רחוקים מהערכת המחיר הסופית של שמאי רמ"י - עניין זה אינו מובן מאליו בעת הזו ומעיד על אופטימיות היזמים ביחס לביקוש עתידי בפריפריה הקרובה לתל אביב.
אזור תל השומר הפך בשנים האחרונות לעתודת קרקע פנויה משמעותית באזור ת"א. מכרז 11/023 של רמ"י מתייחס לשטח הממוקם בסמיכות לכפר אז"ר, ממזרח לכביש מס' 4 ומצפון למחלף אלוף שדה. התוכנית, שאושרה ע"י הותמ"ל ב-2018, משתרעת על שטח של כ-293 דונם וכוללת כ-1,965 דירות, מתוכן 393 דירות קטנות, ועוד כ-300 דירות המיועדות לטובת דיור מוגן. עוד בתוכנית - 30 אלף מ"ר למבני ציבור, 120 אלף מ"ר לתעסוקה, עשרת אלפים מ"ר למסחר ו-85 אלף מ"ר לשטחים פתוחים. הבנייה המוצעת בתוכנית קובעת בינוי בגובה של 10 קומות במקומות מסוימים ובחלק אחר מגדלים בגובה של בין 25 ל-30 קומות.
החברות הזוכות במכרז הן מגדל הנביאים, שתשלם כ-122 מיליון שקל על קרקע לבניית 120 דירות, עומר הנדסה שתשלם כ-181 מיליון שקל על קרקע לבניית 165 דירות, גינדי שתשלם 219 מיליון שקל על קרקע לבניית 205 דירות, ודימרי שתשלם כ-249 מיליון שקל על קרקע לבניית 205 דירות. המחירים כוללים הוצאות פיתוח. ניתן איפה לקבוע כי המחיר הממוצע לקרקע לדירות עומד על 1.1 מיליון שקל.
הביקוש למכרז היה גדול במיוחד לתקופה זו. כך למשל, למתחם א', שבו ניתן לבנות 120 דירות, הוגשו לא פחות מ-45 הצעות. מחיר המינימום שרמ"י קבעה היה 17.6 מיליון שקל ומחיר השומה 129 מיליון שקל. ההצעות נעו בין 24 מיליון שקל ל-108 מיליון שקל, היא ההצעה הזוכה של חברת מגדל הנביאים. הפער בין המכרז ברמת גן למכרזים אחרים מהתקופה האחרונה אדיר- במכרז רמ"י במזרח עכו, שתוצאותיו התפרסמו בשבוע שעבר, היה מציע אחד בלבד, וסכום ההצעה שלו הוא כמחצית מהערכת השמאי.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת אס.קי. שמאות מסביר: "יחסית לנתוני המכרז, או למחירי השומות, אנחנו רואים שמחירי הזכייה מגלמים הפחתה של 15% יחסית למחיר המינימום אותו צפו ברמ"י. השוק מאותת במחירים האלה שמחיר השומה גבוה מדי מול תנאי השוק. בסופו של יום היזמים גוזרים את הכנסותיהם מתנאי השוק. מחירי הזכייה מגלמים סכום של 1.1 מיליון שקל לדירות, שזה 30% פחות מאשר מחירים שהיו מקובלים לפני 10 חודשים. להערכתי, מחירי הזכיה מגלמים את תנאי השוק אך גם צפי לעלייה נוספת. זה אומר שאם יזם רכש את הקרקע במחיר נמוך יחסית למחירים של השנה הנוכחית, הנחת העבודה שלו היא שבמועד הוצאת היתר הבנייה, סדר גודל של שנתיים מהיום, הוא עדיין יהיה ברווח יזמי של 20%, שזה הרווח המקובל היום".
כהן מוסיף שדירות שוות ערך לאלה שמשווקות במכרז, כלומר, בגודל 120 מ"ר, שממוקמות בקרבת תל השומר, משווקות במחיר של 4 מיליון שקל. מחיר מגלם זה מגלם עלות קרקע בגובה 1.6 מיליון שקל. לדבריו, "בהינתן מחיר זכיה של 1.1 מיליון שקל, בתוספת כל עמלות ההקמה ובתוספת 20% רווח יזמי, הדירות ימכרו ב-3.3 מיליון שקל. כלומר, 700,000 שקל פחות ממחיר השוק. אני מעריך שהיזמים לא יגלמו במחיר הסופי את מלוא ההנחה של רכישת הקרקע, אלא רק יגבילו את הרווח הצפוי להם, וזאת לאור הסיכון שלקחו ברכישת הקרקע בעת הזאת-עלויות מימון, מצב פוליטי וירידה בביקושים".