הלמ"ס: צניחה של 35% במכירת דירות ב-2023

שנת 2023 הסתיימה עם מכירה של כ-66,590 דירות, ירידה של 34.9% לעומת שנת 2022. כך עולה מנתוני הלמ"ס המפרסמת לראשונה בסקירה זו גם את נתוני המכירה של דירות יד שנייה, בדומה לכלכלן הראשי באוצר (בעבר הסקירות התקופתיות של הלמ"ס כללו רק דירות חדשות).

מוכרי דירות יד שנייה יצאו מהשוק: "דצמבר החלש ביותר מאז שנת 2000" על פי הכלכלן הראשי באוצר, בדצמבר נמכרו 6,088 דירות חדשות ויד שנייה; מכירות דירות יד שנייה צנחו ב-25% לעומת החודש המקביל; עם זאת במכירות דירות חדשות נרשמה עלייה של 3.3% אמיתי גזיתלכתבה המלאה

לפי הנתונים, 41.9% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-27,930 דירות - ירידה של 30.7% לעומת שנת 2022. חשוב לציין, כי שנת 2022 הייתה בעצמה שנה שבה ראינו ירידה במכירות עם מכירה של כ-110 אלף דירות (חדשות ויד שניה). יחד עם זאת, במונחים היסטוריים, שנת 2022 היתה שנה מוצלחת, ונמכרו בה יותר דירות מהממוצע השנתי בעשור האחרון, אך בהשוואה לשנת 2021 שהייתה שנת שיא עם מכירה של כ-151 אלף דירות, יותר מכפול מהדירות שנמכרו בשנה האחרונה.

בחלוקה לפלחים, ניתן לראות כי כרבע מהדירות החדשות נמכרו בסבסוד ממשלתי, 6,860 דירות. 58.1% מסך הדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-38,660 דירות. זוהי ירידה של 37.7% לעומת שנת 2022.

באופן ברור, לאור האירועים שהתרחשו ומתרחשים במדינה מאז ה-7 באוקטובר 2023, מספר הדירות שנמכרו ברבעון הרביעי של שנת 2023 שהחל בחודש נובמבר היה הנמוך ביותר – כ-18.4% מסך המכירות באותה שנה. זוהי ירידה של 33.1% לעומת הרבעון השלישי ושל 36.1% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2022. ברבעון האחרון של 2023 נמכרו כ-12,250 דירות: 7,040 דירות יד שנייה ו-5,210 דירות חדשות.

עם זאת, נקודת אור עבור ענף הנדל"ן היא ההתאוששות שהחלה בחודש דצמבר שבו נמכרו 5,810 דירות: 3,080 דירות יד שנייה ו-2,730 דירות חדשות. בהשוואה לחודש נובמבר 2023 מדובר בעלייה של 44.5% בסך הדירות שנמכרו: עלייה של 79.5% בדירות החדשות ושל 23.2% בדירות יד שנייה. בניכוי עונתיות העליות הנצפות מתונות יותר – עלייה של 21.5% בסך הדירות שנמכרו: עלייה של 44.8% בדירות חדשות ושל 7.0% בדירות יד שנייה. יש לציין, כי נתונים אלה תואמים את הדיווחים שמתקבלים ממשרדי המכירות ומאנשי המקצוע כולל גורמי המימון בבנקים.

בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד כה נרשמה ירידה של 2.8% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. הירידה בדירות יד שנייה שנמכרו תלולה יותר מהירידה בדירות חדשות, 3.2% לעומת 2.7%, בהתאמה. אם נבחן את המגמה של סך הדירות שנמכרו לתקופה ארוכה יותר, נראה כי מחודש יוני 2020 עד אוגוסט 2021 נצפתה עלייה בקצב של 3.4% בממוצע לחודש. העלייה בדירות חדשות החלה מוקדם יותר (אפריל 2020) אך הייתה מתונה מהעלייה בדירות יד שנייה (2.2% לעומת 3.9%, בהתאמה).

ההבדלים שרואים בין הדירות החדשות לדירות יד שנייה נובעים מעיקרם מכך שבמקרה של הדירות החדשות מדובר ביזמים שבוחנים את השיקול העסקי כלכלי כל הזמן, הם חשים היטב את השוק ומחויבים להמשך המכירות גם על חשבון של מתן הטבות והורדת מחירים. בשוק הפרטי לעומת זאת, למוכרים לוקח זמן להפנים שהשוק עבר משוק עולה לשוק יורד שצריך להתפשר בו על המחיר על מנת למכור. הקושי בהפנמה הוא בעיקר על רקע הזינוק במחירים שראינו ביציאה מהקורונה והחשש מלצאת "פראיירים" שמוכרים בזול.

מחוז הדרום - מוביל במכירות

בחלוקה למחוזות, ניתן לראות כי מחוז הדרום הוביל את המכירות עם 23.0% מסך הדירות שנמכרו בשנת 2023. במחוז זה נמכרו יותר מרבע מהדירות החדשות (25.7%) ו-21.0% מסך הדירות יד שנייה. אחריו נמצא מחוז המרכז עם 23.2% מסך הדירות החדשות ו-20.4% מדירות יד שנייה שנמכרו. בדירות חדשות שנמכרו, הירידה המשמעותית ביותר לעומת שנת 2022 הייתה במחוז תל אביב – 44.3%, ובדירות יד שנייה, הירידות הגבוהות ביותר לעומת שנת 2022, נרשמו במחוזות המרכז, הדרום ותל אביב – כ-40.0% בכל אחד מהם.

ברמת העיר, ירושלים, אשקלון ונתיבות מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2023, ובדירות יד שנייה שנמכרו באותה שנה, מובילות חיפה, באר שבע וירושלים. בהשוואה לשנת 2022, במרבית היישובים נרשמה ירידה, הן בדירות החדשות והן בדירות יד שנייה. בכמה יישובים נרשמה עלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו: שדרות, נתיבות, עפולה, קריית ביאליק, ירושלים ואשדוד.

שיא נוסף במלאי הדירות שהקבלנים לא מצליחים למכור

נתון מעניין נוסף מצביע על המשך הגידול במלאי הדירות החדשות הלא מכורות שעמד בסוף דצמבר 2023 על כ-67,760 דירות – שיא חדש בהקשר זה, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה יימכרו) היה 27.5 חודשים. מדובר בהגדלה נוספת של מלאי הדירות המצביע על קושי במכירתן. כך למשל, בסיומה של 2022 עמד מלאי הדירות הלא מכורות על 63,579 ובאוקטובר 2023, ערב המלחמה היו על המדף 62,150 דירות לא מכורות. לשם השוואה, באוקטובר 2022 היו על המדף רק 48,555 דירות חדשות לא מכורות. עוד עולה מהנתונים, כי יותר ממחצית הדירות (כ-55%) שנותרו למכירה הן במחוזות מרכז ות"א (37,860 דירות).