מנכ"ל אמות: ההכנסות התפעוליות יגיעו למיליארד שקל השנה

"המשק מצוי במצב רוח עסקי ירוד, מעט עסקים מתרחבים או נפתחים והתחרות עזה יותר", כך אמר אתמול מנכ"ל אמות

שמעון אבודרהם עם פרסום דו"חות החברה לרבעון השני. ובכל זאת, חברת הנדל"ן המניב שבשליטת אלוני חץ (53.8%) סיכמה רבעון נוסף של שיפור במדדים התפעוליים ומעריכה כי כל עוד לא תחול החמרה משמעותית במשק, הכנסותיה התפעוליות נטו (NOI) ב־2023 יגיעו לכמיליארד שקל.

ה־NOI ברבעון השני עלה ב־11% ביחס לרבעון המקביל אשתקד ל־252 מיליון שקל, כתוצאה מעלייה של 9% בהכנסות מנכסים זהים שהגיעו ל־244 מיליון שקל, בין היתר הודות לשיפור באכלוס הנכסים, עלייה בדמי השכירות ועליית המדד. ה־NOI מנכסים חדשים הגיע ל־8.7 מיליון שקל, בעיקר מהשכרת שטחים בבית הוורד בגבעתיים שהעבודות לשדרוגו הסתיימו ברבעון המקביל. ביחס לרבעון הקודם, ה־NOI עלה ב־2% כתוצאה משיפור בנכסים הזהים.

ה־FFO, שנחשב כמדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב, עלה ב־13% לעומת הרבעון המקביל והגיע ל־204 מיליון שקל, הודות לעלייה ב־NOI ולירידה בהוצאות המימון. כשביחס לרבעון הקודם הוא עלה ב־2%.

ברבעון השני חתמה אמות על 75 חוזי שכירות חדשים, בשיפור של 6% בממוצע בדמי השכירות, שיסתכמו ל־34 מיליון שקל בשנה. בתחום המשרדים נחתמו 43 חוזים בעלייה של 5% בדמי השכירות, במסחר נחתמו 21 חוזים ללא שינוי בדמי השכירות ובתחום הלוגיסטיקה והתעשייה נחתמו 10 חוזים חדשים תוך עלייה של 17% בדמי השכירות.

באמות הסבירו שחוזי השכירות בנכסים הלוגיסטיים הם ארוכי טווח, ולכן אלו שנפתחים מחודשים במחירים גבוהים יותר לאור העלייה במחירי הקרקעות והשכירויות בתחום. בסך הכל במחצית הראשונה חתמה אמות על 243 חוזים חדשים בדמי שכירות של 125 מיליון שקל בשנה ובעלייה של 5% בדמי השכירות הממוצעים.

"במשרדים החדשים שנגישים תחבורתית בתל אביב הביקוש נמשך, אך באזורים אחרים מורגשת התמתנות, ומחוץ לתל אביב אף יש האטה. בנכסי הלוגיסטיקה עדיין יש רשימת המתנה של לקוחות אפשריים", אמר אבודרהם. "רואים כבר שעסקים שסובבים את ההייטק כמו הסעדה ומשרדי עורכי דין חווים ירידה. אנחנו רואים גם שחברות הייטק ששכרו מאיתנו שטחים להתרחבות עתידית משכירות אותם בהשכרת משנה תוך גמישות שתאפשר להן התרחבות בהמשך. אבל יש לנו פורטפוליו איכותי (62% מנכסי המשרדים הם בתל אביב רבתי) ומגוון שוכרים בחוזים ארוכים. לא נתקלנו בצמצום שטחים או בלקוחות שמתקשים לשלם את דמי השכירות מעבר למצב העסקים הרגיל".

אמות ביצעה ברבעון שיערוכים לכשליש מנכסיה, ואלה הניבו, כתוצאה מעליית המדד, רווח של 139 מיליון שקל למרות עלייה של 0.11% בשיעורי ההיוון. לפי ניתוח של החברה, כל שינוי של 0.25% בשיעור ההיוון המשוקלל שווה ערך ל־687 מיליון שקל בהתאמת שווי הנכסים. ברבעון המקביל, הרווח משיערוכים היה 300 מיליון שקל, אך היא שיערכה בו יותר נכסים ואף שיעור עליית המדד היה גבוה יותר (3.13% לעומת 2.46%). בהוצאות המימון נרשמה ירידה של 18% ל־138 מיליון שקל, בין היתר בשל הכנסות של 14 מיליון שקל מריבית על פיקדונות. הירידה ברווח משיערוכים הביאה לירידה של 30% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ל־213 מיליון שקל.

במחצית הראשונה עלה ה־NOI ב־11% ל־499 מיליון שקל וה־FFO עלה ב־14% ל־403 מיליון שקל. הרווח משיערוכי נדל"ן ירד ב־68% ל־139 מיליון שקל (לא בוצעו שיערוכים ברבעון הראשון), ובעקבות זאת הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ירד ב־35% ל־323 מיליון שקל.

לאמות חוב של 9 מיליארד שקל במח"מ של 5.1 שנים ובריבית אפקטיבית משוקללת של 1.61%. שיעור המינוף עומד על 43% לעומת 42% בסוף 2022. 98% מנכסיה אינם משועבדים. בשנתיים הקרובות היא תידרש לפרוע 646 מיליון שקל ו־690 מיליון שקל חוב, והיא מחזיקה יתרות מזומנים של 150 מיליון שקל ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות של מיליארד שקל.

לאמות חמישה נכסי משרדים ומרלו"ג אחד בהקמה. הקמת המרלו"ג בבית שמש ושניים ממבני המשרדים במודיעין ובראש העין עתידה להסתיים עד לסוף 2024. המרלו"ג, שחציו כבר הושכר, צפוי להניב NOI של 17-15 מיליון שקל. תוספת ה־NOI השנתית מששת הנכסים בהקמה מוערכת ב־289-259 מיליון שקל.

אמות תחלק באוגוסט דיבידנד של 127 מיליון שקל, לאחר שחילקה מתחילת השנה 385 מיליון שקל (מהם 131 מיליון שקל עבור שנת 2022).