הסיכון היזמי מתגבר: "לא כולם יעברו את התקופה"

חגיגה של עשור עומדת להיקטע מבחינת הקבלנים. אחרי שנים ארוכות של ביקושים גבוהים לדירות, מחירים שלא עוצרים וריביות אפסיות שסיפקו אשראי זול – 2022 מסתמנת כשנת מפנה בתנאי השוק, שמגדילה את הסיכון היזמי. במאמץ לרסן את האינפלציה החל בנק ישראל במסע של העלאות ריבית, ומתחילת השנה זינקה ריבית הפריים מ־1.6% ל־4.75%. כמו כן התייקרות המשכנתאות, בעקבות העלאות הריבית, וזינוק שנתי של 20% במחירי דירות הובילו לאחרונה לירידה חדה ברכישת דירות, ולפי הלמ"ס באוקטובר חלה צניחה של 68% ברכישות בהשוואה לאוקטובר אשתקד. התייקרות הכסף מחד והצניחה בביקוש לדירות מאידך עשויות, לראשונה זה שנים ארוכות, להציב בפני היזמים קושי לגייס מימון, לפחות בצינורות הבנקאיים המקובלים.

"זו תקופת מעבר והשוק ילמד אותה, בתקופה כזו יש מי שעובר ויש מי שלא עובר", אמר ל"כלכליסט" גורם בכיר במחלקת מימון הנדל"ן באחד הבנקים. אך מה קורה מחוץ למערכת הבנקאית? שם, אומרים גורמים בתחום, הנכונות לתת אשראי ליזמים גדולה יותר, ומסוכנת יותר. לדברי אחת ממנהלות גופי המימון הפרטיים, יש הרבה כסף במערכת, והרבה גופי מימון שרוצים להיכנס לשוק בתנאים שאינם הולמים את רמות הסיכון החדשות: "אנחנו רואים הצעות שיזמים קיבלו מגופי מימון שלא מותאמות לרמת הסיכון, וזה מפחיד. יש הרבה גופים שרוצים למכור את הכסף שלהם, והמינוף יתר הזה מסוכן מאוד".

לדבריה, בשלב זה מדובר בעיקר בחברות קטנות, שאם הן פונות לבנקים או לגופי המימון הגדולים הן נתקלות בדרישות שהן לא עומדות בהן לאחוזי מינוף נמוכים יותר, ולכן הן פונות לגופי מימון קטנים. "ראיתי הצעה של לקוח שהיה צריך להביא 3% הון עצמי מהבית כדי לקדם את הפרויקט. זה לא הגיוני בעיניי שהוא יקבל 97% מימון. יש חברות קטנות שהן בלי בסיס של הון שרוצות בבת אחת הרבה עסקאות. אם יגיע אליי לקוח כזה, אני אשלח אותו הביתה, אבל לצערי הוא יקבל מימון במקום אחר. אני חושבת שיזמים אחראיים יחברו יותר ויותר לחברות גדולות, או יחליטו שהם נשארים בנישה של עסקה אחת או שתיים בשנה".

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, מסביר כי "עליית הריבית מייצרת מצב של כמה וקטורים שפועלים באותו הכיוון. הבנקים וחברות הביטוח שנותנות מימון שינו גישה. אם לפני חצי שנה הם היו מאשרים דו"ח אפס עם 12% רווח, היום הם דורשים לראות 20%. בחברות החוץ־בנקאיות אפשר לקבל הלוואת מזנין להשלמת ההון העצמי, אבל הן מסוכנות עם ריבית גבוהה של 11%-10%, וזה כבר מהווה בעיה ויש לא מעט פרויקטים שלא יכולים לצאת לדרך".

או קרקע או מכירות

האם הסיכון היזמי משתנה בהתאם לסוג הפרויקט? יש מומחים הסבורים כי דווקא במיזמי התחדשות עירונית הסיכון גדול יותר. חברות רבות הפונות לתמ"א 38 הן קטנות ובינוניות שהתרגלו לקדם פרויקטים כמעט ללא הון עצמי. לחברות הללו אין אמנם התחייבות על הקרקע, אבל כדי לקבל מימון הן נדרשות להציג מכירה של כ־15% מהמלאי. סמנכ"ל באחת החברות הגדולות בתחום ההתחדשות העירונית מסביר את הבעיה: "פרויקט של 100 מיליון שקל מחייב 15 מיליון שקל הון עצמי, וצריך לייצר כ־20% מכירות מוקדמות. באזורי הביקוש זה אומר למכור כשש דירות במחיר של כ־4.5 מיליון, אם זה מחיר שוק, יהיה קשה למכור את זה עכשיו. השוק עומד".

עו"ד איתי הס, שותף וראש מחלקת חדלות פירעון במשרד אגמון רוזנברג ושות', מעריך כי כיום יש סכנה מוחשית יותר של חדלות פירעון בקרב חברות קטנות להתחדשות עירונית, ולדוגמה הוא הציג את קבוצת בכר ואת חברת טל בר, שתיהן מתחום ההתחדשות העירונית שנכנסו בשנה האחרונה להקפאת הליכים: "ב־2021 היתה אינפלציה של חברות שנכנסו לתחום, סביבת השוק עודדה זאת. מצד שני, התחדשות עירונית היא הליך שדורש משאבים ויכולת של חברות לנהל את זה לאורך זמן. אין להן קרקע ובטוחה לאשראי, יש הוצאות לפני שמגיעות הכנסות, ואם לא מנהלים את זה בצורה הדוקה זו בעיה".

מימין: עו"ד איתי הס וראול סרוגו. "חברות קורסות מהצטברות של דברים, היום מצטרפים גורמים אובייקטיביים" | צילום: אוראל כהן

אמנם בשתי החברות הצרות החלו עוד לפני השינוי בכיוון השוק, אך לפי הס המאפיינים היו דומים: חברות ממונפות שנקלעות לקושי תזרימי, לצד שינויים לרעה בעלויות המימון. "אף פעם אי אפשר לחלץ גורם אחד בלבד לקריסה של חברה, זה הרבה פעמים הצטברות של כמה דברים, היום מצטרפים גורמים אובייקטיביים, וזה משפיע על כולם ומקשה מאוד על חברות שהיתה להן בעיה נוספת".

מנגד, עומר אלפרן, שותף בחברת רובי קפיטל, המעניקה מימון בענף הנדל"ן, סבור כי תחום ההתחדשות העירונית פחות מסוכן: "אין בתחום הזה בעיה של מקורות מימון דווקא מפני שאין רכישה של קרקע. האפשרות שהרווחיות תישחק בגלל עלויות המימון הרבה יותר נמוכה. עדיין בודקים יזמים בכובד ראש, במיוחד כאלה בתחילת דרכם, אבל מבחינתנו פרויקטים של יזמים מובילים עדיין נמצאים מבחינתנו בסיכון יחסית נמוך, ועבורם תנאי המימון מעבר לעליית הריבית לא השתנו. יזם חזק בהתחדשות עירונית יקבל גם היום הלוואה בפריים +1%, המרווח בריביות עלה לפרויקטים קטנים מסוג תמ"א 38/1".

עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות הנדל"ן במשרד אגמון רוזנברג ושות', אומר כי הבעיות שצצות כעת אינן מאפיינות רק את היזמים הקטנים, אך בחברות של התחדשות עירונית המינוף גבוה יותר: "יש כאלה שהדרך שלהם לקדם את הפרויקט היא על ידי מימון כי לפעמים אין להם אפילו הון עצמי. אלה אנשים שכבר הוציאו סכום של מאות אלפים ואולי יותר, כשהם יידרשו למימון הבנקים ידרשו ריביות גבוהות, ולא כל חברה רוצה להיכנס לזה".

עוצרים פרויקטים

מעבר לסיכון היזמי, ההערכה של התאחדות הקבלנים היא שבמקרים רבים, במיוחד כאשר אין עלויות מימון על הקרקע, נראה עצירה של פרויקטים. "יש קבלנים שלא ממהרים לצאת בפרויקטים חדשים, הם לא הופכים עולמות כדי לקדם את היתרי הבנייה כי זה אומר תשלום של מיליונים. מי שעוד נמצא בשלב מכירות של פרויקט א' לא יתחיל בפרויקט חדש היום", מסביר סרוגו.