משולש הבורסה הניב לרמת גן 224 מיליון שקל

חברת נתיבי איילון תשלם לעיריית רמת גן 160 מיליון שקל כהיטל השבחה עבור החלק שלה במגרש המכונה משולש הבורסה ובו ייבנו שלושה מגדלים בני 60 קומות ואולי יותר. את ההחלטה יוצאת הדופן הזו קיבל השמאי המכריע ארז כהן בשומה שנשלחה לצדדים בשבוע שעבר. לנתיבי איילון 43% מהמגרש, שאר הזכויות רשומות על שם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ונתח קטן של כ־1% על שם בעלים פרטיים.

באוגוסט 2021 המגרש הוחכר לחברה משותפת של ישראל קנדה וב.ס.ר תמורת 936 מיליון שקל בעקבות מכרז שבו הצעתה הייתה הגבוה ביותר. מתוך הסכום הזה נתיבי איילון קיבלה כ־403 מיליון שקל. אלא שכעת עליה לשלם לעיריית רמת גן כ־40% מהסכום. על פי החוק, העירייה תגבה מרמ"י 12% חלף היטל השבחה, שהם כ־64 מיליון שקל. כך שבסך הכל המגרש הזה הניב לרמת גן 224 מיליון שקל. ישראל קנדה וב.ס.ר מקדמות היום תוכנית שתאפשר להוסיף קומות למגדלים, ולאחר אישורה הן ישלמו עוד היטל השבחה לרמת גן.

היטל ההשבחה החריג שתשלם נתיבי איילון נובע מפער יוצא דופן בין השווי המוקדם של המגרש לבין שוויו לאחר שאושרה בדצמבר 2019 התוכנית לבניית המגדלים. במגרש יש חניון עם 1,500 חניות, ואפשר היה לבנות בו 7,000 מ"ר משרדים ו־3,000 מ"ר אולמות תצוגה. אולם החברה הממשלתית דירה להשכיר קידמה בו תוכנית יוצאת דופן שמאפשרת בניית שלושה מגדלים בני 50 ו־60 קומות שבהם 110 אלף מ"ר משרדים, 350 יחידות מעונות סטודנטים ו־400 דירות להשכרה ארוכת טווח.

עיריות גובות היטל השבחה המשמש למימון הוצאותיהן לתכנון ופיתוח מגרשים לצורכי ציבור. סכום ההיטל הוא 50% מעליית שווי של נכס בעקבות אישורה של תוכנית. במקרה הנדון נדרשה שומה של שמאי מכריע בעקבות מחלוקת בין העירייה לנתיבי איילון. עיקר המחלוקת היה בשאלה אם תוצאות המכרז משקפות את שוויו האמיתי של המגרש. רמת גן, באמצעות השמאים אומיד עודד סולימני ואסף לוי, טענה ששווי המגרש גבוה אף יותר מהתוצאה שהושגה במכרז. המכרז דרש ש־25% מהדירות יושכרו במחיר מופחת, בהנחה של 20% בהשוואה למחיר השוק. זו מגבלה שהוטלה במסגרת תנאי המכרז והיא הובילה לכך שהזוכים הסכימו לשלם מחיר נמוך מהשווי האמיתי של המגרש.

להערכתם, השווי האמיתי הוא 1.05 מיליארד שקל, וההשבחה היא 996 מיליון שקל לעומת השווי שלו לפני שאושרה תוכנית המגדלים. על פי עמדת העירייה, החלק של נתיבי איילון הושבח ב־428 מיליון שקל.

לעומת זאת נתיבי איילון טענה, באמצעות השמאי ליאור יוסף בדש, שלא ניתן להתעלם מתוצאות המכרז. בנוסף טענה כי הזוכות במכרז שילמו סכום גבוה יותר משוויו האמיתי משום שהן מצפות להשבחה נוספת שלו. בכוונתן לקדם תוכנית שתאפשר להוסיף קומות למגדלים, ומכאן שהן שילמו לא רק עבור הזכויות הקיימות אלא גם עבור פוטנציאל שאינו קיים עדיין. בשורה התחתונה שמאי נתיבי איילון העריך כי שווי המגרש ביום שבו אושרה תוכנית המגדלים היה 543 מיליון שקל. לטענתו החלק של נתיבי איילון הושבח ב־166 מיליון שקל בלבד.

אמנם התוצאה הסופית היא כי העמדה של שמאי עיריית רמת גן התקבלה ברובה. אולם השמאי המכריע ארז כהן קיבל את הטענה של נתיבי איילון שלא ניתן להתעלם מתוצאות המכרז. לדבריו, "העסקה שנערכה בנכס הנדון משקפת נאמנה את כלל מרכיבי הנכס ואת כלל המגבלות והמטלות החלות עליו. בהתאם לכך יש להביאה בחשבון ואף לתת לה משקל משמעותי בקביעת השווי". כלומר הוא הסכים כי בחישוב שווי המגרש צריך להתחשב גם במגבלת שכר הדירה שנובעת מתנאי המכרז. לעומת זאת הוא לא קיבל את הטענה של נתיבי איילון כי סכום הזכייה משקף גם תשלום עבור ציפייה לקבל עוד זכויות בנייה בעתיד.

בסופו של דבר כהן הכריע כי שווי המגרש 791 מיליון שקל. השווי במצב הקודם היה 95 מיליון שקל, ומכאן שההשבחה היא 695 מיליון שקל. החלק היחסי של נתיבי איילון הושבח ב־299 מיליון שקל, ומכאן שהיטל ההשבחה הוא 149 מיליון שקל. עם הצמדה למדד מיום אישור התוכנית ועד עתה גובה ההיטל היום הוא 160 מיליון שקל.