רבוע כחול נדל"ן רושמת שיפור, אך האינפלציה והנפילות בשווקים פגעו ברווח

רבוע כחול נדל"ן, חברת הנדל"ן המניב מקבוצת אלון רבוע כחול של מוטי בן משה המחזיקה בין השאר בקניון TLV בתל אביב, רשמה שיפור במדדים התפעוליים, אך האינפלציה והירידות בשווקי המניות הקפיצו את עלויות המימון ואלה פגעו ברווח.

ה-NOI שמודד את ההכנסות התפעוליות נטו עלה ב-2022 ב-6% ל-333 מיליון שקל (כולו מנכסים זהים, משמע כאלו שהושכרו גם ב-2021). ה-FFO שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית ונחשב כמדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב משום שמנטרל גורמים שונים כמו שערוכים צמח ב-18% ל-228 מיליון שקל. אך עליית שווי הנדל"ן היתה פחותה ב-14% מזו שנרשמה ב-2021 והסתכמה ב-386 מיליון שקל והוצאות המימון זינקו מ-26 מיליון שקל ב-2021 ל-343 מיליון ב-2022 והובילו לצניחה של 47% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות שהסתכם ב-296 מיליון שקל.

49% מה-NOI התקבלו מהנכסים המסחריים של החברה, 88 סופרמרקטים ושטחים מסחריים נוספים, ו-32% נוספים התקבלו משלושת המרכזים המסחריים שלה: קניון TLV בתל אביב, קניון הדר בירושלים ומרכז אלון קרית השרון בנתניה, מהם 81.5 מיליון שקל מ-TLV. השיפור ב-NOI ב-2022 נובע בעיקר מעלייה בשיעורי התפוסה ב-TLV מ-82% ב-2021 ל-90%, לצד עלייה בדמי השכירות בכלל הנכסים, כמו גם שיפור בהכנסות חניון גבעון בתל אביב, כשב-2021 החניון והקניונים הושפעו עדיין מהקורונה. 59 מהסופרמרקטים מושכרים לרשת מגה וה-NOI מהם הגיע ל-72 מיליון שקל.

ההכנסות משכירות הסתכמו ב-2022 ב-362 מיליון שקל, שיפור של 7% מ-2021, וההכנסות ממגזר הבנייה למגורים הגיעו ל-64 מיליון שקל, שיפור של 45% לעומת 2021. מגזר זה מתייחס לפרויקט עירוב שימושים ובו גם מגורים שהחברה מקימה ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב שהקמתו החלה בסוף 2021 ונמכרו בו 227 יח"ד מתוך 390 מיועדות, וחלק החברה בו 50%.

שווי הנדל"ן של רבוע כחול עלה ב-386 מיליון שקל, תוצאת השבחת הנכסים כולל תוספת זכויות בנייה, עליית דמי השכירות ועליית המדד. לצד עליית שווי הפרויקט בתוצרת הארץ כתוצאה מהתקדמות הבנייה.

הוצאות המימון זינקו כאמור ל-343 מיליון שקל, כאשר מהם 229 מיליון שקל מיוחסים להשפעת עליית המדד על אג"ח החברה, לצד שערוך שלילי מנ"ע של 67 מיליון שקל, לעומת רווח מהם של 104 מיליון ב-2021. להערכת החברה עלייה של 1% במדד תוביל להוצאות מימון נוספות של 44 מיליון שקל. בנוסף לחברה הלוואות בריבית משתנה בהיקף של 572 מיליון שקל, כשעלייה של 1% בריבית צפויה להביא לעלייה של 10 מיליון שקל בהוצאות המימון.

החוב הכולל ברוטו של רבוע כחול הגיע בסוף 2022 ל-5.1 מיליארד שקל, ממנו 88% אג"ח, במח"מ של 3.4 שנים ובריבית משוקללת של 1.58% צמודה ברובה למדד. שיעור התשואה המשוקלל עומד על 6.3%, בדומה לשיעורו ב-2021, והמרווח הוא 4.7%. החוב הפיננסי נטו עומד על 3.6 מיליארד שקל ויחס החוב ל-CAP היה 54.6% לעומת 55.6% בסוף 2021. לחברה היו נכון לסוף ספטמבר יתרות נזילות של 1.4 מיליארד שקל ונכסים לא משועבדים בשווי 3.8 מיליארד שקל. ב-2023 היא צפויה לפרוע 346 מיליון שקל חוב למחזיקי האג"ח שלה, אך בשלוש השנים הבאות אחריה תידרש לפרוע מיליארד, 1.1 מיליארד ו-1.2 מיליארד שקל. חמש סדרות האג"ח של החברה (ה'-ט'), נסחרות בתשואות נמוכות יחסית ( 2.4%-3.7%) המבטאות אמון של המחזיקים ביכולתה של החברה לשרת את החוב כלפיהם.

רבוע כחול נדל"ן מחזיקה ב-115 נכסים מניבים בעיקר במסחר, לצד משרדים ולוגיסטיקה. שווי הנכסים ב-2022 היה 6.4 מיליארד שקל, מהם 2.8 מיליארד שקל שטחי המסחר בעיקר הסופרים, ו-2.2 מיליארד שקל שווי שלושת המרכזים המסחריים.

במאי 2022 רכשה 24 קומות משרדים בפרויקט גלובל טאוורס בפתח תקווה בתמורה ל-377 מיליון שקל. בנוסף רכשה ביוני 2022 את קמפוס בצלאל בירושלים בתמורה ל-121.5 מיליון שקל במטרה לבנות במקומו מתחם עירוב שימושים למגורים ומסחר. במהלך השנה גייסה כמיליארד שקל בהרחבת שתי סדרות אג"ח.

במהלך הרבעון השני השנה צפויה לחלק דיבידנד של 100 מיליון שקל בגין רווחי שנים קודמות ובגין רווחי 2023 תחלק 180 מיליון שקל נוספים.

רבוע כחול נדל"ן נסחרת כיום לפי שווי של 2.3 מיליארד שקל. ב-12 החודשים האחרונים ירדה מנית החברה ב-30% בעוד מדד ת"א נדל"ן שבו היא נכללת ירד ב-41%. הירידות משקפות במידה רבה את הסנטימנט השלילי בשוק בכל הנוגע לחברות נדל"ן בשל השפעת הריבית על מצב החוב שלהן ועל שווי הנכסים, כמו גם לאור החשש מפני ירידה בביקוש לשטחי הנדל"ן המניב ומפני האטה בפדיונות בשטחי המסחר.

בסוף 2022 חדל מיקי זיסמן מלכהן כמ"מ מנכ"ל החברה לאחר שלוש שנים בתפקיד, והשבוע מונה סמנכ"ל הכספים שלה ארתור לשינסקי כמ"מ המנכ"ל וכמשנה למנכ"ל.