ההכרעה במלון דניאל שתכעיס את בעלי הדירות

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערעור שהגישו בעלי דירות במלון דניאל בהרצליה על פסק דינו של המפקח על המקרקעין, וקבע כי השימוש השימוש המותר היחיד בדירותיהם הוא למגורים. עוד הוא קבע, כי אין להשכיר את הדירות לטווחי זמן קצרים, תוך פרסום באתרי תיירות או השכרה לטווח קצר כמו Airbnb.

הרקע לתביעה הוא תמהיל בעלויות ושימושים ייחודי למדי במתחם המלון, הכולל ארבעה אגפים ו-557 תתי חלקות, המהוות בחלקן יחידות מלונאיות, ובחלקן דירות מגורים. הערעור הוגש על ידי 6 דיירים בארבע דירות מגורים במלון דניאל, הממוקם ברחוב רמת ים על מצוק החוף של הרצליה. הדיירים ערערו על פסק דינו של המפקח ארז שטיינברג מפברואר 2023 שניתן בשמונה תביעות מאוחדות, הנסבות כולן על השימוש בדירות מגורים במלון בבעלות החברה "מגדל דניאל מלון דירות"

החברה, שבבעלות ראובן אלה, פויו זבולדוביץ וליאון תמן, החזיקה בעבר בבעלות מלאה על המבנה. לאורך השנים היא מכרה חלק מדירותיו לרוכשים פרטיים שונים, ואילו חלק נוסף של המתחם משמש כבית מלון שחדריו הן יחידות מלונאיות לכל דבר. בתקנון הבית המשותף נכתב כי "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד ולא לכל מטרה אחרת שהיא, ולא תאכלסנה בעת ובעונה אחת דיירים במספר העולה על המקובל והנהוג במלון. ככל שבעל דירה אינו משתמש בדירה ברציפות במשך כל השנה, יהא חייב, הוא או מי שיתגורר בדירה מטעמו, להירשם בקבלה של מלון דניאל בבואו להשתמש בדירה ולקראת הפסקת שימושו בה – כפי שעושה כל אורח רגיל במלון".

המפקח אסר על הדיירים להשכיר דירותיהם לתיירות ונופש

במגדל דניאל מלון דירות גילו כי בניגוד לנאמר בתקנון, חלק מבעלי הדירות במתחם משתמשים בדירותיהם כדירות נופש, ומציעים אותן להשכרה לטווח קצר למטרות תיירותיות. זאת באופן המהווה תחרות למלון עצמו, תחרות שעלולה לפגוע בעסקיו. בעקבות זאת, פנתה החברה למפקח על הבתים המשותפים בבקשה שיוציא צו מניעה האוסר על הדיירים להשכיר את דירותיהם לצדדים שלישיים למטרת נופש ותיירות, וכן צו האוסר עליהם לפרסם את הדירות להשכרה באתרי התיירות השונים כגון Airbnb ו-Booking. החברה הסתמכה על הסעיף בתקנון שלפיו הדירה תשמש רק למגורים וכי השכרה לטווח קצר, לנופש, אינה מהווה שימוש למגורים.

מנגד טענו בעלי הנכסים כי הבית המשותף מוגדר בתקנון כמלון דירות ונופש, ולכן לדירות המגורים אופי מלונאי ברור העונה על שימוש למגורים, בניגוד לשימושים כמו מסחר או תעסוקה. עוד הם טענו, שעל פי התקנון הדירות הן בעלות אופי מלונאי, וכוללות מאפיינים כמו שמירת המפתחות לדירה בקבלה ומתן אפשרות לקבלת חלק משירותי מלון לדיירים. לדבריהם גם החברה עצמה השכירה את דירות המגורים כחדרי מלון בעת שמכרה את הדירות.

בערעורם למחוזי טענו הדיירים שהחלטתו של המפקח ניתנה בחוסר סמכות. לטענתם את ההליך החלה המפקחת אסתר שחל בטרם מונתה למשרת רשמת בכירה, ומשום כך היא זו שהיתה צריכה לקבל את ההחלטה, או שלכל הפחות היה על המפקח לקיים מחדש את שלב הראיות. מבחינה מהותית טענו כי השכרה לטווח קצר אינה בהכרח נופש, אם לא מתקיימים כל השירותים המתקבלים בבית מלון, כמו שירותי חדרנות וחדר אוכל.

עוד טענו כי מדובר רק בארבע דירות מגורים לעומת 300 חדרי מלון, ולכן לא ניתן לראות בכך תחרות מול בית המלון. לגבי הערת האזהרה שיש לרשום בכל תתי חלקות הבית המשותף, ציינו כי "קביעה זו יש בה כדי להוביל לפגיעה בזכויות הקנין של יתר 150 בעלי דירות המגורים בבניין, שכלל לא היו צד להליך בפני המפקח ומשכך, דינה בטלות".

המפקח קיבל את התביעה ואסר על הדיירים להשכיר את דירות המגורים שבבעלותם למטרות תיירות ונופש לפרקי זמן קצרים, מהטעם העיקרי שהשימוש המותר בדירות הוא מגורים בלבד - ולא ניתן לראות שימוש לתיירות ונופש לטווח קצר כשימוש למגורים. כמו כן, דחה המפקח את טענתם כי מתן השירותים המלונאיים לדירות משנה את אופיין, וקבע כי לא ניתן לגזור מכך שניתן להשתמש בדירות המגורים לשימוש שאינו למגורים.

לגבי הטענה שהחברה עצמה השכירה את דירות המגורים לטווח קצר קבע המפקח שהשכרת הדירות לטווחים קצרים ולמטרות נופש ותיירות יכולה להיעשות רק בהסכמת החברה ובאמצעותה. עוד הורה המפקח על רישום הערה בדבר קיומו של פסק הדין בדף הרישום של הרכוש המשותף שיאוזכר בכל אחת מדירות הבית המשותף.

השופטת: "השכרת הדירות לטווחי זמן קצרים - שימוש לנופש"

שופטת המחוזי לימור ביבי דחתה את טענות המערערים לגבי סמכות המפקח, וקיבלה גם את רוב קביעותיו בפסק הדין. "ביישום פרשנות המינוח על המקרה דנן, הנני סבורה כי השכרת הדירות לטווחי זמן קצרים, תוך פרסום באתרים כגון booking או airbnb, אינה מהווה שימוש למגורים, אלא שימוש למטרות נופש או חופשה", היא כתבה. "זאת בהינתן ששימוש למגורים הוא שימוש אשר צריך להצביע על יסודות של קביעות, על ניהול שגרת חיים רגילה תוך השהייה בדירה, על ראיית הדירה כ'בית' – כל אלו אינם מתגשמים בשימוש של ימים ספורים בדירה".

עם זאת שינתה השופטת את הכרעת המפקח לגבי הערת האזהרה, וקבעה כי אין לחייב את רישומה בנכסים של בעלי הדירות שלא לקחו חלק בהליך. בנוסף פסקה לדיירים הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח. את מגדל דניאל מלון דירות ייצג בהליך עו"ד יניב גלבוע.

נכתב בידי מערכת מרכז הנדל"ן