מדוע כדאי למשקיעים להתחייב דווקא עכשיו להשקעות נדל"ן בחו"ל | shutterstock
מוכנים, היכון, התחייב: מדוע כדאי למשקיעים להתחייב דווקא עכשיו להשקעות נדל"ן בחו"ל
משקיעים כשירים שנמנעים עכשיו מהתחייבות להשקעה עתידית, עלולים להחמיץ הזדמנויות לתשואה עודפת לשנים הקרובות. הנה 5 סיבות מדוע נכון להתחייב להשקעה כבר עכשיו.
המשקיעים המתוחכמים בעולם מגדילים את ההשקעות שלהם בנדל"ן ופרייבט אקוויטי, וזאת על רקע הצפי למיתון שמביא עמו הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. בגלל הריבית הגבוהה על פיקדונות, חלק מהמשקיעים דוחים את קבלת החלטת ההשקעה למועד מאוחר יותר שבו אי הוודאות והריבית ירדו אבל ההסתכלות שלהם היא לטווח קצר ויש סיכון שאלו יחמיצו את ההזדמנות.
רמות הריבית הגבוהות, יחד עם חוסר ודאות וחשש ממיתון, מביאים חלק מהמשקיעים להפקיד את כספם בפיקדון בנקאי או בנכסים שווי ערך למזומן. אבל הבחירה בתשואה של 5% או אפילו 8% לתקופה של מספר חודשים עד שנה, מרחיקה אותם מתשואה פוטנציאלית גבוהה יותר לטווח ארוך. יש לשער שמי שלא מתחייב בעת הזאת להשקעה בקרנות נדל"ן פרטיות, מאחר באימוץ האסטרטגיה המתאימה לשנים הקרובות, שבהן צפויה ירידה בשווי נכסי נדל"ן רבים והזדמנויות רכישה אטרקטיביות. גם אלו שבוחרים להשקיע בנכסים פיננסיים לטווח קצר, עד אשר יהיו מוכנים לנתב את ההשקעות שלהם חזרה לאסטרטגיות שמספקות תשואה גבוהה יותר, לוקחים סיכון גדול מכיוון שאין סמן אחד ודאי שניתן לעקוב אחריו שיודיע: "עכשיו הזמן להשקיע". התוצאה של הניסיון "לתזמן את השוק", יכולה לעלות להם ברווח פוטנציאלי. זאת הסיבה שמשקיעים מקצועיים דואגים לפזר את השקעותיהם בין תקופות בציר שונות ולהגדיל את החשיפה שלהם בתקופות שבהן צפויות הזדמנויות מעניינות.
מעל ל-200 מיליון דולר, מתוך יעד של 600 מיליון דולר, של משקיעים כשירים שכבר התחייבו לקרן השישית של פרופימקס, נמצאים על קו הזינוק. אז למה בעצם הם מתחייבים כבר עכשיו?
הנה 5 סיבות שמשקיעים חלקו איתנו ושמגובות במחקרים ואנשי מקצוע המובילים בעולם:
סיבה מס' 1: "מצטערים, הקרן סגורה"
קרנות השקעה מבוקשות משאירות לעצמן את הזכות לסגור את הגיוס בכל עת, כדי להתאים עצמן להיקף הרצוי בהתאם לתנאי השוק, לפי שיקולים משתנים. יכול להיות שכאשר תהיו מוכנים לקבלת החלטה, הקרן כבר לא תקבל התחייבויות חדשות. זה עשוי לכאוב, כמו ניסיון הזמנת כרטיסים להופעה סולד-אאוט, הטיסה שהמריאה בלעדיכם ותיקון הדליפות בגג רק לאחר הגשם הראשון.
סיבה מס' 2: "על קו הזינוק"
כמו בריצת מרתון, לא תרצו שיריית הפתיחה תתפוס אתכם בשטח ההתארגנות וללא נעלי ריצה מתאימות. חשוב להתייצב על קו הזינוק כבר עכשיו: לקבל את הפרטים המלאים על הקרן, להשלים את עבודת 'הניירת' ולהתחייב לסכום ההשקעה. הקרן קוראת להתחייבות לפרקים על פני תקופה של כשלוש שנים, ולכן המשקיעים יכולים להמשיך להנות מהריביות האטרקטיביות לטווח קצר, עד אשר הכסף יידרש למימון הזדמנויות ההשקעה המיוחדות.
סיבה מס' 3: לאורך זמן, נדל"ן מייצר תשואה עודפת
שוק ההון מצוי באי-ודאות רבה שמתבטא בתנודתיות, זו תמשיך גם לאחר התמתנות העלאות הריבית, דבר שמקשה על תכנון השקעות לטווח של מספר שנים. נגיד שסגרתם את הכסף לחצי שנה בריבית סבירה. ומה אחר כך? עקום התשואות, עליו נרחיב בהמשך, מלמד כי באופן טבעי, התשואה של ריבית לטווח קצר, נמוכה מזו של הטווח הארוך. כלומר, בעוד חצי שנה, אם תנסו להשקיע את הכסף מחדש, תקבלו תשואה נמוכה יותר. או במילים אחרות, אפיק ההשקעה לטווח קצר מאבד מהאטרקטיביות שלו. לכן משקיעים שחושבים לטווח ארוך, לא משווים את פוטנציאל התשואה שלהם מקרנות נדל"ן כמו של פרופימקס לתשואות לטווח קצר, וזוכרים כי השקעה בנדל"ן חו"ל עכשיו היא בעלת פוטנציאל להשגת תשואות עודפות, ומאחר שגם אינה קורלטיבית לשוק ההון, היא תנודתית פחות ומגנה בפני זעזועים באפיק זה.
סיבה מס' 4: לבכות על חלב שנשפך
כדי לעזור למשקיעים לקבל החלטה לגבי התחייבות לקרן בסגירות מוקדמות, מנהלי פרייבט אקוויטי מציעים תנאים מועדפים למשקיעים שמשקיעים מוקדם. קרן Profimex CircleOne VI אינה שונה והיא מציעה למשקיעים בסגירות הראשונות הטבה בדמי הניהול, חלוקה ברווחי המנהל וכן ריבית איזון שמשולמת על-ידי המצטרפים המאוחרים.
סיבה מס' 5: הטבת Co-Investment
מתוך 76 ההשקעות בקרן החמישית של פרופימקס, 18 כבר מומשו בתשואה שנתית גבוהה. ב-25 מהן, המשקיעים בקרן קיבלו זכות ראשונים להשקיע בנכסים אלה גם ישירות (Co-Investment). משקיעים רבים מנצלים יתרון זה כדי להגדיל את החשיפה שלהם להשקעה מסוימת, לסקטור, למיקום גיאוגרפי או למנהל השקעות שהם מעדיפים. הקרן אומנם מאפשרת למשקיעים להיות חלק מהשקעות שכבר נסגרו, בהצטרפות מאוחרת, אך כדי שלא תפסידו את האפשרות להשקיע גם ב-Co-Investment, אתם חייבים להיות חלק ממשקיעי הקרן בתחילת תקופה ההתחייבות וההשקעה.
השאלה היא לא "האם יהיה מיתון?", אלא "האם הוא כבר התחיל?"
הסיבה העיקרית שמשקיעים מהססים להתחייב כבר עכשיו להשקעה, היא אי הוודאות לגבי תקופה של האטה כלכלית. האינדיקטור החזק לצפי המיתון הוא עקום התשואה ההפוכה. בדרך כלל, שיעורי הריבית גבוהים יותר באג"ח לטווח ארוך מאשר לטווח קצר, מכיוון שיש צורך לתגמל את המשקיעים על סיכון כספם לתקופה ארוכה יותר. אבל בחודשים האחרונים, התשואה על אג"ח לשנתיים היא מעל אג"ח ל-10 שנים. זהו סימן עקבי לכך שהמשקיעים צופים מיתון, מכיוון שהם מעבירים כסף לנכסים בטוחים יותר לטווח ארוך – ובכך דוחפים את המחירים שלהם למעלה ואת התשואות שלהם למטה. אחת הדוגמאות שעדיין צרובות עמוק בזיכרון השוק היא ההיפוך של שנת 2006, שהחזיק במשך רוב השנה וקדם למשבר שהחל בדצמבר 2007.
ואכן, 58% מהכלכלנים חוזים מיתון בארה"ב עוד בשנת 2023, כך על פי סקר של האגודה הלאומית לכלכלה עסקית (NABE) שפורסם ב-27 במרץ השנה. התרשים שלהלן, מהפרסום של NABE, מראה כי 24% מהכלכלנים שהשתתפו בסקר צופים כי המיתון יתחיל ברבעון השלישי השנה.
גם מסע של אלף מייל מתחיל בצעד אחד קטן - התחייבות לקרן
נראה שההזדמנויות אכן נראות באופק. קשיי הנזילות צפויים לאלץ את מנהלי הגופים הממונפים, שרגישים במידה רבה לעליית הריבית, למכור נכסים מתוך כורח, או לאלץ בנקים לממש נכסים במחירים נמוכים, וסביבה זו צפויה לייצר לפרופימקס ולשותפיה הזדמנויות השקעה שמגלמות פוטנציאל אפסייד אטרקטיבי בראייה ארוכת טווח. במצב הנוכחי, כאשר הגופים המוסדיים מגיבים למצב לאט יותר, השטח נשאר פנוי לקרנות השקעה עם הון זמין (Dry Powder). הקרן השישית של פרופימקס עתידה לזהות הזדמנויות בזמן הנכון, בזכות השותפים האסטרטגיים שלה ויכולתה לממן את ההזדמנויות הללו, כדי להשיא למשקיעים תשואה עודפת שייתכן ולא נראתה מאז המשבר הפיננסי של שנת 2008. הקרן השישית של פרופימקס גייסה כבר התחייבויות של למעלה מ-200 מיליון דולר בתקופה קצרה, בעיקר ממשקיעיה בקרנות הקודמות, שיש להם ניסיון קודם רב שנים איתנו.