התיקון לחוק המכר טוב לבעלי הדירות בפינוי בינוי ותמ״א 38, אבל הוא לא מספיק

לפני מספר ימים אישרה ועדת השרים לחקיקה את הצעת השר אלקין לתיקון חוק המכר. על פי המצב החקיקתי הקיים יכולים קבלנים לאחר במסירת הדירה החדשה לרוכש, בטענה שהאיחור נובע מאילוצים שלא תלויים בהם (״כח עליון״, עיכובים מצד גורמי התכנון בעיריה במתן היתר הבניה, עיכובים בביצוע הבניה שנובעים מגורמים כמו חברת חשמל, תאגיד המים, מחסור בחומרי בניה או פועלים ועוד). משמעות הדברים הינה כי בשל כל אותן נסיבות יכולים הקבלנים לאחר במסירת הדירה החדשה לרוכש ולא לשלם בגין כך כל פיצוי. התיקון שאושר בועדת השרים ישים סוף לפרצה הזו ויטיל אחריות מלאה על הקבלנים לעמוד במועד המסירה להם התחייבו בהסכם המכר, דהיינו, האחריות המלאה לאיחור תרבוץ תמיד על הקבלנים ואם לא ימסרו את הדירה במועד החוזי, ישאו בתשלום פיצוי כספי לרוכש (אלא במקרה שהאיחור נובע ממעשה או מחדל של הרוכש עצמו שאז לא ישולם פיצוי).

ומה קורה בפרויקטי התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ״א 38) ?

בפרויקטים אלו אנחנו מחילים את הוראות החוק לעניין איחור במסירה ולכן התיקון המדובר טוב לבעלי הדירות למקרה בו היזם מאחר בסיום בניית הבניין ובמסירת הדירות החדשות. אם יאושר התיקון ידרשו היזמים לעמוד במועדים הקבועים בהסכם ואם לא יעמדו בו ישאו בפיצוי כספי ולא יוכלו לגלגל את האחריות לאחרים. אבל משהו עדיין חסר והוא משמעותי עבור בעלי הדירות. כוונתי לשיעור (סכום) הפיצוי הכספי.

נסביר-

החוק מטיל על קבלן/ יזם לשלם פיצוי כספי בשיעור 150% מדמי השכירות של הדירה שהוא מאחר במסירתה וזאת עבור שמונת החודשים הראשונים של האיחור (והחל מהחודש התשיעי- 125%) וזה סביר. אלא, שבבואנו להחיל הוראות חוק אלה על פרויקטי התחדשות עירונית, טוענים היזמים כי הפיצוי הכספי צריך להיות מחושב מדמי השכירות ששולמו לבעלי הדירות במשך תקופת הבניה (יוזכר- בעלי הדירות שמפנים את דירותיהם הישנות מקבלים מהיזם למשך כל תקופת הבניה דמי שכירות כפי ששולמו עבור הדירות הישנות!). זוהי טעות שעולה לבעלי הדירות אלפי שקלים!!

עו"ד דן הלפרט | צילום: משרד עו"ד דן הלפרט

לדידי, הפרשנות שיש לתת להוראות חוק המכר לעניין האיחור במסירה בפרויקטי התחדשות עירונית, חייבת להביא לכך שהפיצוי שישלם היזם יתייחס לדמי השכירות של הדירה החדשה שהיזם מאחר במסירתה! בשלב זה דמי השכירות המתיחסים לדירה הישנה שנהרסה מזמן ממש לא רלוונטים. ברור היום לכל בר דעת שבשוק שכירות רותח המצוי במגמת עליה תלולה, קיים פער גדול ומשמעותי בין דמי השכירות של הדירה הישנה שנהרסה מזמן ובין דמי השכירות של הדירה החדשה שאך עתה הסתיימה בנייתה (ההפרש המשמעותי נובע כמובן גם מהעובדה שהדירה עצמה גדולה יותר בשטחה והיא חדשה וכוללת מרפסת, חניה ועוד). לכן, אין כל הצדקה שהיזם ישלם פיצוי המחושב לפי דמי השכירות הישנים..

שורה תחתונה - בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית - דירשו מהיזם לשלם במקרה של איחור במסירה פיצוי כספי לפי חוק המכר כאשר בסיס החישוב יהיה שווי דמי השכירות של הדירה החדשה (ולא הישנה!) ועגנו זאת היטב מבעוד מועד בהסכם ההתקשרות מול היזם.

מאת עו״ד דן הלפרט מומחה בנדל״ן והתחדשות עירונית, דן הלפרט - משרד עורכי דין ונוטריון