קבלן הבניין שהגיע לשווי של 800 מיליון שקל בתוך שנתיים - ומחפש יעד חדש

עד לשנים האחרונות היה שמו של צחי אבו מוכר רק לאנשי הנדל"ן באשדוד, שבה הוא פעל ביחד עם אביו, אך בשנתיים האחרונות הוא הפך לאושיה מוכרת ופעילה בשוק ההון, וכיום הוא בעל השליטה בשתי חברות ציבוריות שעוסקות בנדל"ן בשווי משותף של כ־800 מיליון שקל. ארי נדל"ן (56%) (לשעבר ארנה) שפועלת במגזר הנדל"ן המניב וגפן מגורים (41%) שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית.

אתמול נוספה לרשימת הרכישות של אבו גם חברת האשראי החוץ־בנקאי, בול מסחר, שחתמה מולו על מזכר הבנות שלפיו אבו ישקיע 30 מיליון שקל וירכוש 33% ממניות החברה, והביא לזינוק של 38% בשווייה.

אביו של אבו, יחיאל אבו הקים ב־1990 את חברת הנדל"ן אבו יחיאל, שהקימה אלפי יחידות דיור לאורך השנים בעיקר בדרום הארץ. ב־2008 ביצעה החברה את הבוננזה הגדולה ביותר שלה, כשיחיאל אבו רכש מנוחי דנקנר בעסקה של 160 מיליון שקל את קבוצת בוני ערים, שבבעלותה נותרו יותר מ־1,500 דונם שמהווים עתודות קרקע אחרונות לבנייה באשדוד, כולל באזור בית החולים אסותא. קרקעות אלה רשמו עלייה מהירה בערכן כשהתקבלו היתרים להקמת בנייני מגורים באזור.

אבו האב, שמכהן היום כיו"ר, פרש מניהול ב־2019, וצחי הבן נכנס לנעליו כמנכ"ל החברה. ב־2020, ניצל אבו את משבר הקורונה ואת העובדה שיצחק תשובה וקבוצת דלק נקלעו למשבר מזומנים חמור, ורכש מידיהם את מסופי פי גלילות תמורת 720 מיליון שקל. פי גלילות כוללת 4 מתחמי קרקע גדולים לאחסנת דלקים בירושלים, חיפה, אשדוד ובאר שבע, פעילות שאבו מכר אבו לגדות מכליות תמורת 175 מיליון שקל בנוסף להסכם שכירות ארוך טווח ל־20 שנה שמניב לחברה בבעלותו 38 מיליון שקל בשנה. על יתר הקרקעות מקדם אבו תכניות מגורים של מאות יחידות דיור בטווח הארוך.

בפברואר 2021 ביצע אבו רכישה שניה שהובילה אותו לבורסה, כשתמורת 130 מיליון דולר רכש את השליטה (62%) בארנה גרופ מידי מרכס ובר, לפי שווי של מיליארד שקל. הוא ביצע מימון מחדש לחוב של 530 מיליון שקל לבנק הפועלים, רכש את מניות השותף בקניון ארנה נהריה, ואת המניות של הפניקס (25%) בסטאר סנטר אשדוד - הנכס העיקרי של החברה שהיה אחראי ל־82% מה־NOI שחה ב־2022.

אז פנה אבו לפעילות בחו"ל כשרכש ביחד עם חברת הנדל"ן דורסל את השליטה בקניון My Mall בלימסול קפריסין תמורת 22 מיליון יורו (חלק החברה). בנוסף הוא מימש קרקעות שונות, בהן מכירת מחצית מאחזקתה של ארי נדל"ן במחזיקי אשדוד, שבבעלותה קרקע המיועדת להקמת סניף איקאה בעיר תמורת 96 מיליון שקל לידי קרן JTLV של אריאל רוטר, שלמה גוטמן ועמיר בירם, ולחברה מקבוצת ברונפמן פישר בעלי איקאה; וגייס 50 מיליון שקל בהנפקת מניות. מהלכים אלה העלו את שווי ארי נדל"ן מ־232 מיליון שקל בעת הרכישה לשווי שיא של 1.2 מיליארד שקל בסוף אוגוסט האחרון.

כיום, בעקבות הירידות בשווקים, שווי השוק של ארי נדל"ן עומד על 713 מיליון שקל, וממועד רכישת השליטה ועד אתמול הניבה מניית ארי נדל"ן תשואה של 137% לעומת תשואה של 93% בלבד שהניב מדד ת"א נדל"ן שבו היא נכללת, שווי אחזקוו הנוכחי של אבו בחברה עומד על כ־398 מיליון שקל.

ב־2022 נהנתה ארי נדל"ן מ־NOI מנכסיה המניבים של 58 מיליון שקל שיפור של 33% לעומת השנה הקודמת, כשה־FFO, תזרים המזומנים מפעילות ריאלית התייצב על 18.8 מיליון שקל, בדומה ל־2021. הרווח התפעולי של החברה צנח מ־273 מיליון שקל ב־2021 ל־74 מיליון שקל ב־2022, בעיקר כתוצאה מהפסד של 52 מיליון שקל משערוך נדל"ן לעומת רווח של 230 מיליון שקל מסעיף זה ב־2021. בגלל הוצאות המימון, שהוכפלו ל־61 מיליון שקל ב־2022 והשפעת עליית המדד, רשמה ארי נדל"ן הפסד של 10 מיליון שקל לעומת רווח של 200 מיליון ב־2021.

בסמוך לרכישת השליטה בארי נדל"ן הקים אבו את חברת הדירות להשכרה אבו פמילי ריט שרכשה מאז כאלף יחידות דיור שאותן היא משכירה בהסכמים ארוכי טווח. בסוף 2022 נכנס בנק מזרחי טפחות כשותף בה בהשקעה שעשויה להגיע ל־66 מיליון שקל, לפי שווי של 280 מיליון שקל.

בספטמבר האחרון רכש אבו את השליטה בחברת קאנומד שפעלה בתחום הקנאביס הרפואי אך החלה לפעול במקום זאת בתחום הנדל"ן. אבו רכש במקור 25% ממניות החברה, ששמה שונה לגפן מגורים, תמורת ל־8 מיליון שקל ששיקפה מחיר של 32.6 אגורות למניה ובתחילת השנה השתתף אבו בהנפקת מניות שביצעה החברה בתמורה ל־25 מיליון שקל נוספים, במחיר של 40 אגורות למניה, ועלה לאחזקה של 40.6% מגפן. במהלך חצי השנה שחלפה שווייה של גפן מגורים יותר מהוכפל, ל־90 מיליון שקל, כששווי אחזקתו של אבו מגיע ל־41 מיליון שקל, גבוה ב־8 מיליון שקל מעלות רכישת המניות.

עד כה לגפן מגורים לא היו פרויקטים פעילים והיא רשמה הפסד של 20 מיליון שקל ב־2022, בעיקר על רקע הפעילות בתחום הקנאביס. בין אבו לחברה מתנהלים מגעים בדבר העברת פעילות בבעלותו בתחום ההתחדשות העירונית באשדוד הכוללת 776 יח"ד ושטחי מסחר. באפריל האחרון השלימה גפן מגורים את רכשיתה של קבוצת אדלר, שלה 12 מיזמי התחדשות עירונית בשלבים שונים, בתמורה ל־20 מיליון שקל.