רבעון שני ברציפות: ג'י סיטי עוצרת את חלוקת הדיבידנד

דירקטוריון ג'י סיטי החליט שלא לחלק דיבידנד לבעלי המניות של החברה בפעם השנייה ברציפות. זאת על רקע אתגר שירות החוב שרובץ לפתחה של חברת הנדל"ן המניב שבשליטת המנכ"ל חיים כצמן. דירקטוריון החברה יבחן שוב את מדיניות חלוקת הדיבידנד לרבעונים הבאים של 2023 בהתאם להתקדמות תוכנית מימוש הנכסים של החברה.

הדו"חות הכספיים של ג'י סיטי לרבעון הראשון של השנה מצביעים על שיפור בתוצאות הפעילות שלה. ההכנסות מהשכרת מבנים צמחו ברבעון הראשון ב־8.4% והסתכמו ב־604 מיליון שקל, וההכנסה התפעולית נטו (NOI) עלתה ב־7.9% ל־410 מיליון שקל. הסיבה המרכזית לשיפור בביצועים העסקיים נעוצה בשינויים בשערי החליפין הממוצעים. בנטרול השפעת היחלשות השקל מול המטבעות האחרים, ההכנסות מהשכרת מבנים היו צומחות בשיעור צנוע של 2.5% וה־NOI היה עולה ב־2.2% בלבד.

הכנסות ג'י סיטי משכר דירה במדינות הפעילות שלה, למעט ארה"ב, צמודות ברובן (מעל 90%) לעלייה במדד המחירים לצרכן. עובדה זאת תורמת הן לצמיחה בהכנסות והן לעלייה בשווי הנכסים המניבים שבבעלותה. ברבעון הראשון של 2023 ג'י סיטי רשמה רווח של 155 מיליון שקל הודות לעליית ערך נדל"ן להשקעה לעומת שיערוך חיובי של 45 מיליון שקל ברבעון המקביל. עליית הערך ברבעון הנוכחי מיוחסת בעיקר לנכסים בצפון אירופה ומוסברת על ידי העלייה בתזרים המזומנים שהם מניבים.

לצד ניהול הנכסים המניבים, הנהלת החברה מפנה מאמצים למימוש נכסים שאינם נכסי ליבה, בניסיון להוריד את המינוף ולהגדיל את הנזילות. על פי התוכנית, ג'י סיטי מתכוונת למכור נכסים בשווי 6.3 מיליארד שקל באירופה, ברזיל, ארה"ב וישראל. עד כה ג'י סיטי והחברות שבבעלותה התקשרו בהסכמים מחייבים למכירת נכסים בהיקף 2.5 מיליארד שקל. מרבית הנכסים מומשו בתמורה שדומה לשוויים בספרים. אולם באפריל השנה G Europe (חברה־בת בבעלות מלאה של ג'י סיטי) מכרה את כל תיק הנכסים שלה ברוסיה בתמורה לכ־131 מיליון יורו, כ־52% משווי הנכסים בספרי החברה.

התמורה בעסקה, שמשקפת דיסקאונט עמוק, נובעת מהרגולציה שממשלת רוסיה אימצה לגבי מימוש השקעות זרות במדינה. נכון להיום, ג'י סיטי מנהלת משא ומתן מתקדם למכירת נכסים בהיקף 1.4 מיליארד שקל, שלגבי חלקם נחתמו הסכמי הבנות לא מחייבים. במהלך הרבעון הראשון ועד ולמועד פרסום הדו"ח אתמול, ג'י סיטי והחברות־הבנות שלה השלימו מכירת נכסים ב־1.4 מיליארד שקל. כמו כן, בוצעה הנפקה פרטית של מניות בהיקף של 150 מיליון שקל, שבה השתתפו גופים מוסדיים וגם בעלת השליטה נורסטאר (50.1%). ההחלטה להימנע מחלוקת דיבידנד אמנם לא מזרימה הון לחברה, אבל מונעת יציאה שלו החוצה, מהלך מתבקש לנוכח המצב הפיננסי של ג'י סיטי.

מהדו"חות שפורסמו אתמול עולה כי נכון ליום 31 במרץ, לקבוצת ג'י סיטי יש נכסים, שחלקם בפיתוח, שאינם משועבדים ומוצגים בדו"חות בשווי הוגן של 22.9 מיליארד שקל. עוד עולה שלרשות החברה והחברות־הבנות שלה עומדים קווי אשראי לזמן ארוך, מאושרים ולא מנוצלים למשיכה מיידית ויתרות נזילות של 4.5 מיליארד שקל. קווי האשראי חתומים מול מוסדות פיננסיים שמחויבים להעמיד לקבוצה אשראי בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בהסכמים, ובגין קווי האשראי האלו החברות בקבוצת ג'י סיטי משלמות עמלות שונות, לרבות עמלת הקצאת אשראי.

קווי האשראי של ג'י סיטי עשויים להידרש לנוכח העובדה שלחברה (סולו) יש הון חוזר שלילי, וסך ההתחייבויות השוטפות שלה גבוה מסך הנכסים השוטפים שלה ב־2 מיליארד שקל. בג'י סיטי מתכוונים לגשר על הפער, בין היתר באמצעות קווי האשראי, נכסים לא משועבדים, מכירת נכסים במיליארד שקל לאחר תאריך המאזן ותזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת. לפי טבלת מועדי הפירעון של איגרות החוב וההתחייבויות למוסדות פיננסיים שמופיעה בדו"ח, ג'י סיטי נדרשת לעמוד ב־2023 בתשלום של 2 מיליארד שקל, שמתוכו 994 מיליון שקל מיוחסים לאג"ח החברה, והיתר למוסדות פיננסיים. ב־2024 היקף התשלומים של ג'י סיטי נותר 2 מיליארד שקל, מתוכם 1.2 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח והיתר למוסדות פיננסיים. עומס התשלומים של ג'י סיטי יגדל ב־2025 ל־3.6 מיליארד שקל לנוכח פירעון צפוי של 1.6 מיליארד שקל של אג"ח של החברה־הבת G Europe.

ג'י סיטי נסחרת בשווי של 2.3 מיליארד שקל, אחרי שהשלימה עלייה של 18% מתחילת השנה. אג"ח החברה נסחרות בתשואה שמגיעה ל־10.3% (צמוד), אולם גם בהן חל שיפור, כשמתחילת השנה הן רשמו עלייה חדה של עד 23%.