פתרונות למימון נדל"ן: "כמו של בנקים – אבל בתנאים יותר תחרותיים" | shutterstock
פתרונות למימון נדל"ן: "כמו של בנקים – אבל בתנאים יותר תחרותיים"
במשך שנים היוו גופי המימון החוץ-בנקאיים "אופציה ב'" עבור מרבית היזמים. מה הפך את התמונה? מנשה חן, סמנכ"ל הכספים בקבוצת גרופית המלווה על ידי חברת המימון טופ קפיטל, מסביר כי יש פרויקטים שמצריכים "מקצועיות, הון אנושי ושירות" שיש רק לגופים האלה
העלאת הריבית במשק ל-2.75%, עליה הודיעה לאחרונה נגיד בנק ישראל, בשילוב עם דרישות אשראי הולכות ומחמירות מצד הבנקים, שחלקם כבר חרגו ממסגרת החשיפה הרגולטורית שלהם לענף הייזום והבינוי, מובילות את יזמי הנדל"ן לחפש אלטרנטיבות למימון פעילותם. זאת כאשר נכון להיום, מחירי הדירות ממשיכים במגמת העליות שאפיינה אותם בשנים האחרונות, והפער בין הביקוש למגורים להיצע הדירות ממשיך להתרחב.
במציאות המשתנה הזאת, מי שכבר נכנסים בנעלי הבנקים הם גופי המימון החוץ-בנקאיים, שעוד לפני האירועים האחרונים זכו להתעניינות גוברת מצד יזמים וחברות נדל"ן. עובדה זו ניכרת היטב בהיקפי האשראי שסופקו על ידם: עד סוף שנת 2021 העמידו גופי המימון החוץ-בנקאי הפועלים בישראל 14 מיליארד שקל לטובת שחקנים בשוק הנדל"ן – 180% יותר בהשוואה ל-2019.
לפי הערכות של גורמים בשוק המימון, ללא גורמי המימון החוץ-בנקאיים, לכשליש מהפרויקטים המקודמים כיום לא היה ליווי פיננסי, ונתח הפעילות שלהם צפוי לגדול עוד יותר בשנים הקרובות. נראה כי הדבר אינו מקרי, ולכל כבר ברור כי מדובר בענף ששגשוגו הכרחי להמשך הבנייה ולהגדלת היצע הדיור.
נותנים פייט לבנקים
במשך שנים שלטו בנקים בתחום מימון הנדל"ן וגופי המימון החוץ-בנקאיים היוו "אופציה ב'" עבור מרבית היזמים. זאת, בין היתר, משום שהמימון שהם העניקו היה לרוב יקר מזה שנתנו הבנקים. "תמיד היו כמה סוגי חברות בענף המימון", מסביר ויקטור וייסמן, מנכ"ל טופ קפיטל, מחברות המימון המובילות בישראל, המלווה פרויקטי נדל"ן בהיקף של למעלה מ-2,000 יחידות דיור בכל רחבי הארץ: "לצד חברות מעטות שמעניקות מעטפת מימונית מלאה ליזם – כלומר ליווי סגור עם ערבויות ופוליסות חוק מכר, אשראי בכיר ומזנין – רוב חברות יודעות לתת פתרונות מימון חלקיים בלבד.
"כיום, לשמחתי, אפשר לומר שהשוק התבגר, ויזמים כבר יודעים לחפש את גוף המימון שיעניק להם את הכל בחבילה אחת ובאותו מקום. למעשה, הגופים המובילים יודעים להתנהל ממש כמו בנקים, אבל עושים את זה בתנאים יותר תחרותיים, אם זה מבחינת ההון העצמי שהיזם נדרש להעמיד לצורך קבלת מימון, או בכל הקשור למהירות הטיפול בלקוח".
יתרון נוסף של גופי המימון החוץ-בנקאיים, לדברי וייסמן, טמון ביצירתיות ובגמישות שלהם. כך, בעוד הבנקים לא מלווים פרויקטים של תמ"א 38/1 או פרויקטים בעלי מורכבויות מיוחדות – ואם כן, אז במחיר גבוה מאוד – לגופי המימון החוץ-בנקאיים אין מגבלות כאלה, וכל פרויקט נבחן לגופו, במטרה לתת מענה ללקוח.
אותה יצירתיות במימון היא מצרך נדרש במיוחד בעולם הנדל'ן של השנים האחרונות, הכולל עסקאות מורכבות של פינוי-בינוי למשל: "התחדשות עירונית זה לא עוד קרקע מינהל שהיזם בא ובונה עליה", מסביר וייסמן. "יש בתמונה בעלי דירות, ולפעמים צריך לעבוד מול אפוטרופוס או לחפש יורשים של דייר שנפטר; יש פולשים לבניין שצריך לפנות או להגיע איתם להסדר, או דיירים שעברו על החוק ובנו תוספות בנייה ללא היתר.
"הנקודה היא שמגוון הבעיות הפוטנציאליות הוא עצום, ובעוד חברות מימון טובות יידעו למצוא פתרונות משפטיים, תכנוניים ופיננסיים – פתרונות שגם יגנו עליהן וגם יאפשרו ליזמים להגשים את הפרויקטים שלהם – הבנק יעדיף לחכות עד שהכל יסודר".
היבט נוסף שמביא לידי ביטוי את הגמישות של חברות המימון הוא מהירות השירות: בעוד בבנקים היזם יידרש לחכות כמה חודשים רק כדי להגיע לוועדת האשראי שתבחן את בקשתו, בחברות המימון היזם תמיד ידבר ישירות עם מקבלי ההחלטות, ולדברי וייסמן, לפחות במקרה של טופ קפיטל, "בתוך שבוע הוא כבר יחזיק בידו את כל המסמכים המשפטיים הדרושים לעסקה".
חברה פרטית, גב מוסדי
חברת טופ קפיטל שמנהל וייסמן נוסדה על ידי פולי טטרו וגיא רוזן ב-2009, ומוחזקת כיום בשותפות עם גופים פיננסיים מוסדיים מובילים, בהם לידר שוקי הון, הפניקס חברה לביטוח ומור קופות גמל. לראשי החברה ניסיון מצטבר של חמישה עשורים בעולמות הפיננסיים, שם מילאו תפקידים בכירים. בנוסף, מעסיקה החברה צוות הכולל אנליסטים, שמאי מקרקעין, עורכי דין ועוד.
בניגוד לחברות מימון אחרות, טופ קפיטל מעניקה ליווי סגור למיזמי נדל"ן בלבד, ובין לקוחותיה נמנות כמה מחברות הייזום והבנייה הגדולות בישראל וכן קבוצות רכישה. חלק מלקוחותיה, כמו חברת גרופית למשל, מגוונים את פעילותם עם גופים מממנים מכמה סוגים: "כחברה יזמית ותיקה, עם מאות פרויקטים בשלבים שונים של תכנון וביצוע, אנו תמיד מתאימים את הליווי והמימון באופן פרטני, לפי צורכי הפרויקט", אומר מנשה חן, סמנכ"ל הכספים בקבוצת גרופית.
לדבריו, בגרופית מאמינים כי "יש יתרון בקבלת מימון לפרויקטים מסוימים דווקא מגופי מימון חוץ-בנקאיים כגון טופ קפיטל, בעיקר בזכות העבודה המקצועית, ההון האנושי והשירות האיכותי, המאפשרים לנו לקדם את הפרויקטים במהירות ובבטחה".
ויקטור, מה בכל זאת צריכים לבדוק יזמים שפונים למימון חוץ-בנקאי? מה צריך להדליק להם נורה אדומה?
"זו נקודה חשובה, כי כמו בכל ענף שגדל, בטח בשוק רותח כמו שוק הנדל"ן הישראלי, יש גורמים טובים יותר לצד גורמים טובים פחות. לכן יזמים צריכים לבדוק מיהם הבעלים של אותה חברה ומה הניסיון שלה ושל מנהליה בתחום.
"בנוסף הם חייבים לבדוק מהם מקורות המימון של אותם גופים. אם מדובר בקרנות ובמשקיעים פרטיים, הנגישות שלהם לכסף מוגבלת יותר. לעומת זאת, כשמאחורי חברת המימון עומד גוף מוסדי, היזם יכול להיות בטוח ולדעת שכשהוא יזדקק –הכסף ימתין לו".