באר יעקב-העיר שקיבלה את התואר "העיר המבוקשת ביותר בישראל" | shutterstock
זה הזמן להשקיע בעיר שבשנת 2022 קטפה את התואר "העיר הכי מבוקשת בישראל"
לא ת"א, לא ירושלים: דווקא באר יעקב קטפה בשנת 2022 את תואר "העיר המבוקשת ביותר בישראל". מפתיע? לא בהכרח. קארין ורדי, בעליה של חברת השקעות הנדל"ן kgroup, מספרת על נתוני פתיחה מרשימים, פוטנציאל צמיחה עצום וביקוש ששובר שיאים.
בשנת 2021 הכריזה מדינת ישראל על הפיכתה של באר יעקב ממועצה מקומית לעיר. היא נבחרה על ידי משרד הבינוי והשיכון לסייע בפתרון מצוקת הדיור במדינה, ונחתם הסכם גג עם משרד האוצר לבניית 11 אלף יחידות נוספות בבאר יעקב. זמן קצר לאחר מכן אושרה גם תוכנית המתאר של העיר, וגם קווי המטרו.
בטקס החתימה על שינוי המעמד המוניציפלי של באר יעקב ממועצה מקומית לעיר, אמרה שרת הפנים דאז איילת שקד כי "באר יעקב הוכיחה גידול וצמיחה; שינוי מעמדה לעיר יקדם את המשך פיתוחה ושגשוגה". ואכן, רק שנה לאחר מכן, ב-2022, באר יעקב כבר הפכה לעיר המבוקשת ביותר בישראל.
התוכנית מורה על הגדלת זכויות בקרבת המטרו
"המטרו הוא הגורם העיקרי שהזניק את באר יעקב לראש רשימת הזדמנויות ההשקעה האטרקטיביות בישראל", אומרת קארין ורדי, בעלים ומנכ"ל חברת השקעות הנדל"ן kgroup, המתמחה בהשקעות בארץ ובחו"ל. "בכל הערים הגדולות בעולם, פיתוח הנדל"ן מתרכז סביב תחנות המטרו. בוושינגטון, למשל, 80% מהפיתוח הנדל"ני נמצא ברדיוס של קילומטר אחד מתחנות המטרו. בלונדון, כל עסק מציין כחלק מהכתובת שלו את המרחק מתחנת המטרו הקרובה.
במדינת ישראל, כדאיות ההשקעה במגורים עולה ככל שהמרחק מתל אביב גדול יותר. כלומר כיום כדאי יותר להשקיע בדירה מרוחקת מתל אביב אך כזו שממוקמת ליד תחנת מטרו עתידית – מאשר להשקיע במגורים ליד תחנה בתוך תל אביב. הסיכוי לעליית הערך גבוה יותר ככל שהמטרו מקצר את זמן הנסיעה למרכז המטרופולין".
קארין ורדי מוסיפה גם כי הקרקע הזמינה להשקעה כבר מאושרת למגורים או מופשרת, אך עדיין אינה זמינה לבנייה. התשואה על ההשקעה נובעת מעליית ערך הקרקע עד להיתר הבנייה. יתרה מזאת, התוכנית אף מורה על הגדלת זכויות בגלל המטרו - מה שמגדיל משמעותית את אטרקטיביות ההשקעה.
הקרקעות בבאר יעקב שאושרו בתכנית המתאר הן מניה במגמת עלייה חדה!
באר יעקב נמצאת באזור השפלה הדרומית של ישראל, בסמוך לנס ציונה, רמלה, ראשון לציון ומחנה צריפין. מיקומה בסמוך לכבישים ראשיים, במרחק דקות נסיעה מתל אביב, מציב אותה הלכה למעשה במרכז הארץ. באחרונה היא גם חוברה לכבישים 431 ו-4313, המובילים למודיעין, לכביש 6, לראשון לציון, לחולון ולבת ים. ואם יש האומרים כי חלומה של כל עיר בישראל הוא בית חולים בתחומה, אז בבאר יעקב יש לא פחות משלושה: בית החולים שמיר (אסף הרופא), בית החולים הגריאטרי שמואל הרופא ובית חולים לבריאות הנפש. כעת משאושרו תוכניות הפיתוח העתידיות של העיר, יותר ויותר משקיעים מסבים את תשומת הלב לעיר הנמצאת בתנופת בנייה אינטנסיבית. ולפי קארין ורדי, הם צפויים ליהנות מתשואה נאה בשל כך.
"אין השקעה יותר נכונה כרגע מאשר לרכוש קרקע מאושרת למגורים בבאר יעקב", אומרת קארין ורדי. "לפי תקן 22 על פי חוק הגנת הצרכן, קרקע בבאר יעקב, שמשווקת היום ב-499 אלף ש"ח בלבד, צפויה להגדיל את ערכה עד כ-2 מיליון שקלים בתוך מספר שנים בודדות. בפרט קרקעות כמו אלה שאני משווקת, שנמצאות בסמוך לשכונת המושבה היוקרתית ובצמידות למטרו, אלה קרקעות שהערך שלהן צפוי לעלות בצורה משמעותית. לפי אותו תקן, הצפי לאישור תוכנית מפורטת שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתר בנייה הוא כארבע שנים, כלומר קיים צפי לאחוזי תשואה מאוד גבוהים בארבע השנים הקרובות.
"מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בכל הארץ, והם יזנקו בצורה ממשית בבאר יעקב. התנופה של העיר רק החלה, וכרגע השקעה בנדל"ן היא ממש כמו השקעה במניה שנמצאת במגמת עליה חדה."
כל המקדים - זוכה
קארין ורדי יודעת היטב על מה היא מדברת. כאמור, היא בעליה של חברת השקעות הנדל"ן kgroup, ובשנים האחרונות לקוחותיה השקיעו את מיטב כספם בקרקעות שהניבו להם אחוזי תשואה גבוהים מאוד. כל הקרקעות ששיווקה בשנים האחרונות הופשרו, ביניהן קרקעות באזורים כמו שדה דב, חוף התכלת הרצליה, רובע הים חדרה ועוד.
ואם בכל זאת צריך לחזק את דבריה של קארין ורדי, הרי שגם בדיקה חיצונית של שמאי, על פי תקן 22 שמאות חיצונית מחמירה (בהתאם לחוק הגנת הצרכן, שנועד להגן על משקיעי הקרקעות ונותן שקיפות מלאה), העלתה כי אומדן שווי הקרקע בבאר יעקב רבתי צפוי לעלות דרמטית בשנים הקרובות, ועל אחת כמה וכמה שוויה של קרקע צמודת מטרו.
"הקרקעות בבאר יעקב הן לא עוד עסקת נדל"ן רגילה", מסכמת קארין ורדי, "מדובר על קרקע בבעלות פרטית, עם תוכנית מתאר מאושרת למגורים שמקודמת על ידי גוף ממשלתי(!), בסמיכות לתוואי המטרו שהתשתיות שלו כבר קיימות - וכל זה מסתכם באפשרות לרווח גדול בזמן יחסית קצר. באר יעקב היא עיר עם נתוני פתיחה טובים, מיקום מרכזי ופוטנציאל צמיחה עצום. אין לי ספק שבתוך זמן קצר החלקות הזמינות להשקעה יגמרו, וכל המקדים – זוכה".
ומה חוץ מבאר יעקב? כי נראה ששם עוד רגע יסתיים השיווק. שאלנו האם אפשר לספר על פרויקטים עתידיים אחרים של החברה? על כך קארין מסרבת לגלות פרטים בשלב זה. הדבר היחיד שהסכימה לספר היה שלאחר שמונה שנים, לא מעט פרויקטים, לקוחות מרוצים וחותם אמינות בשנת 22 של דן אנד ברדסטריט, היא עובדת על הפרויקט הגדול הבא שצפוי לעלות בחודשים הקרובים.
"לא עוד תוכנית מתאר זו או אחרת", היא רמזה, "אלא שינוי מהותי בשיווק הקרקעות.
זהו פרויקט שיביא למפץ הגדול בתחום שיווק הקרקעות.״ כך קארין סיימה את דבריה. אין ספק שמסקרן ואנחנו נמשיך לעקוב.