מנכ"ל גשם החזקות: "הבנקים לא משחררים כסף והאשראי עולה היום פי 4–5"

מי שציפה לירידה במחירי הדירות התאכזב מהנתונים שפרסמה בתחילת השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מהנתונים עולה כי מחירי הדירות לא השתנו בחודשים פברואר־מרץ 2023 בהשוואה למחירי הדירות בעסקאות שנחתמו בינואר־פברואר. במבט שנתי, בין מרץ 2022 למרץ השנה המחירים עלו ב־11%, קצב איטי יותר מהסחרור שבו היה מצוי שוק הדיור בשנים 2022-2021, אך זו בהחלט לא ירידה.

הקיפאון הזה מאכזב גם על רקע הסקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג, גם היא מתחילת השבוע, שממנה עולה כי חודש מרץ היה אחד החלשים ב־20 השנים האחרונות במספר העסקאות לרכישת דירה חדשה ומיד שנייה - ובוצעו בו רק 6,785 עסקאות. נתון זה נמוך ב־46% ממרץ 2022 שבו בוצעו 12,600 עסקאות. במרץ 2021 נמכרו 13,200 דירות. משום שיש כל כך מעט רוכשים, אפשר לצפות כי המוכרים יורידו מחירים. אמנם ייתכן כי בחודשים הקרובים ההיסוס של רוכשי הדירות יוביל לכך שהמוכרים (במיוחד הלחוצים שבהם) ייאלצו להתפשר ולהוריד מחירים, אבל לעת עתה נראה כי פועלים על השוק כוחות מנוגדים שמובילים לקיפאון.

מצד אחד, עליית הריבית הובילה להתייקרות המשכנתא ולכן מכבידה על הרוכשים, אך מצד שני, התייקרות הריבית גם מכבידה על היזמים והקבלנים שנמנעים כעת מסיכונים מיותרים ופועלים בפחות פרויקטים. כלומר לא רק שהביקוש מצטמק, זו גם המגמה של ההיצע.

שמגר ואקנין, הבעלים והמנכ"ל של גשם החזקות שבונה אלפי דירות, אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי "מחנק האשראי הוא עצום. הבנקים לא משחררים כסף. ההון העצמי הנדרש בפרויקטים הרבה יותר גבוה. זו הבעיה הכבדה ביותר. לפני שנה היינו מקבלים מימון באישור פקיד כזה או אחר, היום זה עולה לוועדות אשראי שמציבות דרישות. זה הסיפור הגדול: הבנק לא נותן לך מימון וגם העלות של הכסף היא הרבה יותר גבוהה. אשראי שהיה עולה לי 2.5% עולה לי היום פי 4 עד פי 5".

הבשורה המעודדת מבחינת רוכשי הדירות היא כי בתקופה הקרובה התייקרות האשראי עשויה להוביל לירידת מחירים. "בתקופה כזאת אני מעדיף תזרים. עדיף לי לתת הנחה על הדירה כדי שרוכשי דירות ישלמו לי היום הכל וכך לחסוך תשלומי אשראי. יש יזמים שהם בקצה האשראי שלהם, הם חייבים כסף, ובשביל לקבל כסף הם יורידו גם 8% ממחיר דירה. ככל שהבנקים יחנקו אותנו יותר והריבית תמשיך להיות בסביבה הזאת, זה יוביל לירידות מחירים. זה לא קשור להיצע וביקוש".

אבל בטווח הזמן הרחוק מחנק האשראי יביא לירידה במלאי הדירות וימנע ירידה חדה במחירים. כיום על פי הלמ"ס בידי הקבלנים 54 אלף דירות שהחלו בבנייתן אך הן עדיין לא נמכרו. בדיוק לפני שנה היו במלאי 44 אלף דירות לא מכורות. ככל שהריבית על המשכנתא עלתה, כך התקשו הקבלנים למכור והמלאי הלא מכור גדל. עם מלאי דירות כל כך גדול הציפייה היא כי קבלנים יילחצו ויורידו מחירים, אבל לדעת ואקנין המצב הזה הולך להשתנות: "קצב התחלות הבנייה הרבה יותר נמוך מאשר בשנה שעברה ולכן המלאי הלא מכור יצטמק. זאת אומרת שאנחנו בפיק שהולך לרדת". זה יקרה, לדבריו, בגלל הירידה בביקוש לדירות וכאמור גם בגלל הקושי של הקבלנים לגייס אשראי. "אם אף אחד לא קונה, אני אפתח בשלבים מכירות של דירות בפרויקטים. למשל, בטבריה פתחנו 156 יחידות דיור מתוך 600. לפני שנתיים הייתי פותח את כל ה־600 במכה אחת. בדימונה פתחתי 88 דירות מתוך 500. הורדתי את הקצב ואני מתחיל לבנות רק כשיש מכירות מספיקות. אם בעבר היו לי 20 פרויקטים בו־זמנית, היום יש לי כ־10".

ואקנין מודה כי עבור החברה שלו החודשים האחרונים היו קשים במיוחד: "הרבעון ראשון של 2023 היה קטסטרופה וגם הרבעון האחרון של השנה שעברה". אך לדבריו חל שינוי: "בשבועיים־שלושה האחרונים אנחנו מוכרים טיל. מכרנו המון בירושלים, בנהריה, בדימונה ובאשקלון. בשכונת ארנונה בירושלים מכרנו בשבועיים האחרונים תשע דירות יקרות במחירים שנעים בין 4–7 מיליון שקל. וזה לאחר שבמשך חצי שנה לא מכרנו כלום. הקונים היו איתנו בקשר חצי שנה, ציפו שהמחירים יירדו, אך ראו שאף אחד לא מוריד מחירים".

גם התייקרות שכר הדירה עשויה לשמור על ביקוש ער לרכישת דירות. על פי הלמ"ס, מי שחידש חוזה שכירות קיים נאלץ לספוג התייקרות של 3.4%, ואילו מי שנכנס לחוזה חדש ישלם שכר דירה הגבוה ב־9% - כלומר עוד 360 שקל בחודש למי ששכר הדירה שלו הוא 4,000 שקל בחודש.

"מי שיושב על הגדר הוא מי שמצפה לירידת מחירים. צרכן שהוא לא משקיע, אין סיבה שהוא ימשיך לשבת על הגדר כי השכירות מתייקרת. לכן לדעתי לא משנה מה תהיה סביבת הריבית, אנשים יחזרו לקנות דירות" אמר ואקנין.