קרן הריט של מנכ"ל נצבא לשעבר, יסלזון ומייסד פורטיסימו מגיעה לבורסה

קרן ריט חדשה מגיעה לאחוזת בית. קרן הריט למגורים להשכרה רנט־איט פרסמה אתמול תשקיף לקראת גיוס אג"ח של 100 מיליון שקל, כשהמטרה היא להנפיק גם את מניות הקרן בעתיד. תמורת האג"ח מיועדת למימון רכישת פרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בכרמיאל, שבו 100 דירות ו־920 מ"ר שטח מסחר, שאותו רכשה הקרן בחודש מרץ בתמורה ל־135 מיליון שקל.

סדרת האג"ח שתונפק תתהיה צמודת מדד ובריבית קבועה ששיעורה עדיין לא נקבע. תשלומי הריבית ייפרעו פעמיים בשנה וקרן האג"ח תפרע בתשלום אחד ביוני 2027. הסדרה תהיה מובטחת בשעבוד מדרגה ראשונה על הנכס ששוויו הוערך ב־155 מיליון שקל, וכן על ההכנסות הצפויות מהשכרתו.

רנט איט נוסדה במרץ 2022 על ידי שרון תוסייה-כהן, לשעבר מנכ"ל משותף של קבוצת הנדל"ן איירפורט סיטי־נצבא של חיים צוף וקובי מימון. תוסייה־כהן מכהן כמנכ"ל הקרן, שגייסה עד כה 275 מיליון שקל ממשקיעים שונים ורכשה שלושה פרויקטים של מגורים להשכרה בקרית גת, בנתניה ובכרמיאל בהשקעה של 521 מיליון שקל. בשלושת הפרויקטים שרכשה הקרן יש 287 דירות. הפרויקט בכרמיאל, שכבר בנוי ומושכר, עתיד להימסר לחזקתה בחודש אוגוסט. שני הפרויקטים האחרים עדיין בבנייה. זה בקריית גת יימסר לחזקתה בפברואר הקרוב והפרויקט בנתניה בסוף 2026. שווי הנכסים בהקמה 216 מיליון שקל והם עדיין לא מניבים הכנסות. ב־2022 הקרן הפסידה 5 מיליון שקל, מרביתם בגין הענקת אופציות לחברת הניהול.

בעלת השליטה בקרן היא חברת הניהול אלוג'יו, שתוסייה־כהן מחזיק ב-26% ממניותיה ולצידו מחזיקים בה בשיעורים משתנים הגופים הנוספים שהשקיעו בקרן, כמו גם היו"ר אהרון פוגל, מנכ"ל האוצר לשעבר ויו"ר מגדל ביטוח לשעבר. וסמנכ"ל הכספים יוחאי אבטן, שהיה בעבר המשנה למנכ"ל אאורה.

בעלי המניות העיקריים בקרן הם גם המשקיעים הגדולים בה: קבוצת יסלזון (25%), שמחזיקה ביצרנית המתכות והפלדה איסכור ובבעלות על יקבי כרמל, שהשקיעה בקרן 60 מיליון שקל; בנק הפועלים (20%), באמצעות פועלים אקוויטי; כלל ביטוח (20%); קרנות הפנסיה הוותיקות מבטחים ומקפת (20%), ומנהל ומייסד קרן פורטיסימו יובל כהן (20%) שהשקיע 20 מיליון שקל באופן אישי.

חברת הניהול תהיה זכאית, החל ממרץ 2024 , לדמי ניהול שנתיים של 0.5% משווי נכסי הקרן. לשם ההשוואה, חברת הניהול של מגוריט, קרן ריט שפועלת באותו התחום, זכאית לדמי ניהול של 1% משווי הנכסים, הסכם ניהול שעומד במוקד סכסוך בין חברת הניהול לחלק מבעלי המניות.

לפי התשקיף, רנט־איט מחויבת להנפיק את מניותיה בתוך שלוש שנים, כשלדברי תוסייה-כהן "הנפקה לציבור עדיין איננה על הפרק, מכיוון שעוד לא ניצלנו את מלוא הכסף שהמשקיעים התחייבו להקצות". מתוך 275 מיליון שקל שהקרן גייסה, היא קראה לכסף ל־156 מיליון שקל, ועד למועד ההנפקה היא תידרש לקרוא לסכום שנותר.

תחום קרנות הריט הוא חדש יחסית בישראל ונכון להיום פועלות בו רק חמש חברות ציבוריות. השתיים שעוסקות בדיור, מגוריט ואזורים Living, החלו לפעול בעקבות תיקוני חקיקה מ־2016 שיצרו את התנאים להקמתן ואפשרו להן הטבות מס שונות.

בחודשים האחרונים נתקל שוק הדיור המוסדי להשכרה בקשיים, כשבעקבות הריבית שעלתה, המרווחים בין התשואה מההשכרה ובין עלויות מימון הנכסים התכווצו, ויכולתן של החברות לממן את הפרויקטים נפגעה. אולם, רנט־איט מעריכה בתשקיף כי לעליית הריבית יש גם השלכות חיוביות, שכן זו מובילה לקיפאון בשוק הדיור, תוך עלייה בביקוש לדיור להשכרה ובמחירי השכירויות, כשיתרונות המיסוי של קרנות הריט עשויים לגרום למשקיעים להעדיף השקעה עקיפה בנדל"ן למגורים באמצעותן; וכן משום שקבלנים עשויים להידרש למכור פרויקטים במחירים אטרקטיביים.