"מחירי הדירות שלנו בטלביה התרסקו ואי אפשר לממש. אנחנו לא ישנים בלילה"

"כשקנינו את הדירה לפני כ־35 שנה שילמנו עליה את המחיר המלא לקבלן. ידענו שקק"ל חוכרת את הקרקע מהכנסייה היוונית, אבל זה לא היה נושא שייחסו לו חשיבות, הכרנו את החכירה לדורות ולא דאגנו. ברגע שזה התפוצץ לפני כשני עשורים המחירים של הדירות התרסקו, בהתחלה ב־20% והיום זה מגיע גם להפרש של 40% במחיר", כך מספר גידי (שם בדוי) המתגורר בבניין בשכונת טלביה בירושלים שהקרקע שלו נרכשה בשבוע שעבר על ידי איש העסקים היהודי אמריקאי גארי ברנט, נשיא ומייסד חברת אקסטל, וכן ליאו שפיצר ורפאל אהרון רכניצר.

גידי ותושבים נוספים שלחו בימים האחרונים מכתב לברנט, ובו הם קוראים לו להגיע להסכם עם קק"ל להארכת תקופת החכירה. במסגרת העסקה, שעליה דווח בשבוע האחרון, רכש ברנט כ־500 דונם בשכונות טלביה, רחביה וניות בירושלים ב־750 מיליון שקל. השטח אמור לעבור לידיו בשנים 2050־2052. על קרקעות אלה בנויות כיום יותר מ־1,000 דירות, בתי מלון ומוסדות ציבור, וכן מלון ענבל, מלון פרימה, דן פנורמה, חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל.

בשנים 1952-1950 נחתם עם הכנסייה היוונית אורתודוקסית הסכם חכירה מול קק"ל לתקופה של כ־50 שנה עם אופציה שמומשה להארכה ב־50 שנה נוספות. ב־2016 חברה בשם ניות קוממיות רכשה את הקרקע מהכנסייה ב־114 מיליון שקל, ולמעשה ברנט נכנס כעת לנעלי החברה, אך במחיר הגבוה פי 6.5.

ככל שמתקרבים למועד סיום החכירה כך גדל חוסר הוודאות של בעלי הדירות. מחיר הדירה יורד בקצב מהיר, והבנקים כבר לא מוכנים לתת משכנתאות עבור עסקאות בשכונות הללו, מה שמקשה מאוד על רכישה ומכירה באזור. "אנשים הפכו לאסירים של הבתים שלהם, יש תושבים מבוגרים שרוצים לעבור לדיור מוגן והם תקועים, לא יכולים לממש את הנכס", אומר גידי. ברחביה למשל טוענים בעלי הדירות כי הן מתומחרות בסכום השכירות השנתי כפול מספר השנים, אשר עומד על פחות ממיליון שקל.

לפי גידי, השינוי התרחש לפני כארבע שנים, כאשר התחילו שמועות שיש בעיה עם חידוש הסכמי החכירה. התחלנו לחזור אחורה ולבחון את העסקאות שרשומות בטאבו, וגילינו שנעשו עסקאות שמעבירות בעלות על מה שידענו שזו הכנסייה לחברות שלאיש אין מושג מי הבעלים שלהם. העסקה עכשיו היא הכי גדולה, אבל כבר היו עסקאות וכולן של חברות זרות. לדבריו, אחת הבעיות היא היעדר שקיפות: "מצאנו שחלק מהעסקאות מאוד מורכבות, למשל יש שכונות שבהן העסקה הראשונה היתה פנימית בתוך הכנסייה, והזכויות עברו מהכנסייה לחברה זרה שרשומה באיים הבריטיים, ואחרי כמה זמן אותה חברה חדשה לכאורה בבעלות אנשי כנסייה נמכרה לספסרים יהודים. ביקשנו פעם ממשרד המשפטים שיחשוף בפנינו את החוזים של ההעברה בטאבו, אבל עד היום הוא סירב להביא את הנתונים".

תושב נוסף בשכונה מספר כי ב־1984 עלה מאנגליה ורכש את הדירה: "אמרו לי לא לדאוג כי כל המדינה בחכירה, וכל 50-100 שנה מחדשים את החכירה. כמו כולם חתמנו בהנחה שעם הזמן הכל יסתדר ונמשיך את החכירה. אף אחד לא חשב שבסוף התקופה של החכירה נצטרך לפנות את הבית או שלא נוכל למכור את הבית אפילו עשרות שנים". לדבריו, חלק מהתושבים העדיפו לקבל את ההצעה של היזמים, ובתמורה לתשלום של כשליש משווי הדירה רכשו את הזכויות בה. אלא שגם כאן יש בעיה: "זה לא הגיוני, אם אני שיפצתי את הבית, אני אמור לשלם יותר מהשכן שלי שהזניח את הבית שלו".

השמאי הירושלמי קובי ביר, שחוקר את נושא קרקעות הכנסייה מאז 1992, מסביר כיצד חוסר הוודאות שוחק את מחירי הדירות: "נקודת המפנה היא כשהתקופה יורדת מתחת ל־50 שנות חכירה. לפני זה כמעט לא רואים הבדל במחירים, אבל כשזה יורד מתחת ל־50 שנה המחיר יורד משנה לשנה ולא בצורה ליניארית. הדירות בטלביה נסחרות במחיר הנמוך ב־30% מדירה ללא חכירה באזור. רוב הקרקעות הן בחכירה עד 2052-2051, כלומר הן כבר עמוק בתוך התקופה".

לגבי כוונות היזמים אומר ביר: "אני לא בטוח שהם יודעים מה הם רוצים לעשות שם". ההערכה היא שהיזמים יפעלו לטובת הסדר כולל, אך ברור כי חלק מהמו"מ יכלול את ניצול זכויות הבנייה הרבות. לדברי תושב רחביה יהונתן צבי, בעסקאות אחרות היזמים חשבו שיוכלו לקבל זכויות בנייה נוספות ולסגור עסקה עם הדיירים בכך שיאריכו להם את החכירה, אבל זה נפל בגלל מדיניות המסים, מס שבח מלא ומס רכישה מלא. המשמעות היתה שכל בעל דירה היה צריך לשלם מסים של כמיליון שקל.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי היזמים מצדם ישמחו לקדם פרויקטים של פינוי־בינוי וכן ניצול זכויות בנייה על קרקעות פנויות, אך הם אינם מעוניינים לנשל את החוכרים מדירותיהם והם מוכנים לבחון את הנושא מול העירייה וכלל הגורמים המעורבים. מגארי ברנט נמסר בעניין זה: "בכוונתי להעמיק את ההיכרות עם הדיירים בביקוריי הקרובים בארץ ולעבוד יחד איתם על השבחת הנכסים. יש לי היסטוריה ארוכה וחיובית של עבודה בארה"ב עם דיירים מאוגדים בפרויקטים שונים, עם תוצאות מאוד מוצלחות לכל הצדדים, ובכוונתי להמשיך ולפעול כך גם בישראל".

התושבים מצדם אומרים: "אנחנו לא רוצים מתנות מהמדינה או מבעל הקרקע או שילאימו את הקרקע. אנחנו רוצים זכות להמשיך ולהישאר בדירה ששילמנו עליה".

בישראל היו בעבר ניסיונות לקדם חוק שיגן על זכויות בעלי הדירות, והפעם האחרונה היתה לפני התפרקות הכנסת הקודמת. כעת התושבים מקווים שהנושא ייפתר באמצעות חקיקה בכנסת הנוכחית. הח"כית לשעבר רחל עזריה הגישה את הצעת החוק הראשונה בנושא ב־2017, שלפיה המדינה רשאית להפקיע את הקרקעות תמורת פיצוי לבעלי הקרקע.

500

דונם

השטח שרכש גארי ברנט בשכונות טלביה, רחביה וניות בירושלים

750

מיליון שקל

התמורה ששילם ברנט על הקרקעות

שכונת טלביה בירושלים. "אנשים הפכו לאסירים של הבתים שלהם. לא יכולים לממש את הנכס"

גארי ברנט. "בכוונתי להעמיק את ההיכרות עם הדיירים"

צילום: נמרוד גליקמן