שוק של שוכרים: משכירי הדירות נאלצים להתפשר

האם אחרי עשור של עליות מחיר שוק השכירות הפך להיות שוק של שוכרים? מנתוני יד 2 מסתמן כי בחודשים ספטמבר־דצמבר 2023 חלה התמתנות במחירים, עם עלייה ממוצעת של 1.4%, ובערים רבות, כולל במרכז הארץ, אף נרשמה ירידה ברורה. לפי יד 2, חלה ירידה של 2.6% במחירי השכירות של דירות 4 חדרים ב־20 ערים. מגמה זו מסתמנת ברקע לירידה של 0.8% במחירי דירות בחודשים אלה, על פי הלמ"ס.

מחירי השכירות ביד 2 הם המחירים המבוקשים במודעות, ולא המחירים הסופיים, גם אם בשוק השכירות יש פחות נטייה להתמקח. כמו כן ההערכה היא שבחלק מהדירות שנותרו ללא ביקוש יותר מחודש ולא הושכרו במחיר המבוקש, בעל הדירה הוריד את המחיר ולא הותיר את הדירה ריקה.

מספר מגמות בעלות השפעות שונות מאפיינות כיום את שוק השכירות. למשל, ניתן לראות יותר שוכרים שמבקשים לעבור לדירות עם ממ"ד, ובעליהן של דירות ישנות ללא ממ"ד שבעבר הושכרו בקלות מתקשים יותר למצוא שוכרים. כמו כן קיימת תוספת של ביקושים בערים מסוימות מצד מפונים מיישובי הדרום והצפון, ולצד זאת ישנן ערים שבהן השתחרר אל השוק מלאי דירות חדשות שמרסן את המחירים.

בכל מקרה, שיעורי השינוי במחירי השכירות נבדלים מאוד זה מזה בהתאם לעיר. בתל אביב חלה ירידה של 7.3% בין החודשים ספטמבר 2023 (לפני המלחמה) לבין דצמבר 2023. ירידה חדה נרשמה גם בטבריה, 12%, ובערים רמלה 6.2%, נתניה 5.6%, באר שבע 5.5%, קריית גת 4.9% ופתח תקווה 4.3%. מנגד, בערים עפולה, נתיבות יבנה וירושלים חלו עליות בשיעור של 4.2%, 4.3%, 3.1%, ו־1.1% בהתאמה.

עופר שר, משנה למנכ"ל אנגלו סכסון, אמר כי מפרוץ המלחמה חל קיפאון וגבולות המדינה הצטמצמו עוד יותר. לדבריו, המשמעות היא שבחלק מהערים נוספו ביקושים ורואים חזרה מסוימת של השוק לשפיות: "נכון להיום, יש מפונים שהחלו לשכור נכסים, לרוב בסמיכות ליישובים שלהם בצפון ובדרום. במקביל הלימודים חזרו וגם הסטודנטים. אפשר לראות שיש עלייה של אחוזים בודדים בעלות השכירות הארצית. בנהריה, למשל, רואים מחירים שמתאימים לחיפה, זה קורה דווקא במעגלים הרחוקים יותר מהמרכז. בתל אביב מי שהיה לו נכס לא טוב אולי הוריד את המחיר".

במספרים אבסולוטיים, אפשר לראות ירידה של כ־600 שקל בחודש במחיר השכירות של דירה בתל אביב, ובבאר שבע הירידה היא של כ־200 שקל בחודש. אך בערים אחרות מדובר בירידה זניחה, למשל באילת מדובר בירידה ממוצעת של כ־50 שקל בדמי השכירות, ובאשדוד ירידה של כ־100 שקל בחודש. מנגד, בנתיבות, למשל, שבה מחירי השכירות הצביעו על עלייה של 4.3%, חלה תוספת של כ־130 שקל לדמי השכירות.

לדברי בן סולומון, מנכ"ל רשת ברוקר נדל"ן, בחלק מהערים שבהן רואים כעת עלייה במחירי השכירות, המחירים ממילא היו מאוד נמוכים. לדוגמה, בנתיבות אפשר לשכור דירת 4 חדרים בכ־3,000-2,700 שקל, ולדבריו, "יש שם היצע גדול של דירות חדשות, ולכן עלייה קלה של 50 שקל היא משמעותית כשמתרגמים אותה לאחוזים. בממוצע המחירים בבאר שבע ירדו. יש שם הרבה מאוד דירות להשכרה, בשכונת הפארק, למשל, הרבה דירות נרכשו להשקעה ולכן רואים שם ירידות מחירים. אבל זה עניין מקומי ויש שכונות כמו שכונת הסיגליות שבהן אין היצע ואפשר לקבל מחירים גבוהים יחסית.

אביב אזרן, זכיין אנגלו סכסון נהריה, אמר כי עוד לפני המלחמה אוכלסו בעיר 2,500 דירות בשכונות החדשות, כך שמראש המחירים בנהריה ירדו. לדבריו, מאז המלחמה התרחשה מגמה מעניינת של מעבר מדירות ללא ממ"ד לדירות חדשות: "העברנו הרבה אנשים שמחפשים שכירויות מדירות בלי ממ"ד לדירות עם ממ"ד. יצאנו בקמפיין שכירות ללא עמלות תיווך, וכל יום־יומיים השכרנו שלוש או ארבע דירות. יש בעיה להשכיר את הדירות בלי הממ"ד, יש לנו 80-70 מפתחות של דירות כאלה במשרד. דירת 4 חדרים ללא ממ"ד תושכר סביב ה־2,500 שקל, לעומת כ־4,500 שקל עבור דירה חדשה. בעבר ההבדל היה 800 עד 1,000 שקל".