בית המשפט העליון משרטט את גבולות אחריותם של עורכי הדין בעסקאות מקרקעין

לא פעם מגלים אנשים כי הקרקע שלהם עברה במרשם המקרקעין על שם אדם אחר מבלי שהם מכרו אותה. מתברר כי הם נפלו קורבן למעשה הונאה ומרמה.

עובדות המקרה

בפסק דין שניתן לאחרונה עסק בית המשפט העליון במקרה כזה. באותו מקרה, הציג אדם שהבעלים הרשום של קרקע מסוימת נפטר, זייף לגביו צו ירושה, רשם את צו הירושה המזויף בלשכת רישום בהמקרקעין, והקרקע נרשמה על שם היורש של הבעלים (שעדיין חי!). לאחר מכן התחזה אותו אדם כאילו הוא היורש הרשום עתה בלשכת רישום המקרקעין ומכר את המקרקעין לאדם אחר.

ההחלטה

בית המשפט העליון דחה את בקשתו של הקונה להשאיר את הקרקע על שמו, והורה על החזרת רישום המקרקעין לקדמותו על שם הבעלים המקורי. בית המשפט קבע שהרוכש, על אף שנהג בתום לב והסתמך על מרשם המקרקעין, לא יישאר הבעלים של המקרקעין מכוח "תקנת השוק" המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, מאחר והגנה זו ניתנת למי שהסתמך על מרשם המקרקעין והתברר בהמשך שהמרשם לא נכון, אך היא לא תחול אם רכישת המקרקעין היתה בעקבות מעשה התחזות, התחזותו של אדם כאילו הוא הבעלים הרשום. במקרה כזה אין המדובר בפגם או אי נכונות במרשם המקרקעין עצמו אלא בתקלה שמחוצה לו.

על רקע זה, עלתה גם שאלת אחריותם המקצועית של עורכי הדין שהיו מעורבים בעסקה, זה של המוכר המתחזה ושזה של הרוכש תם הלב. בית המשפט קבע כי אכן עו"ד אמור לטפל בעסקת מקרקעין כעו"ד, לא כבלש ולא כחוקר פרטי וגם לא כפסיכולוג. עם זאת, בעסקאות מקרקעין, עו"ד אשר מייצג מוכר או קונה נוטל על עצמו אחריות לאימותם ולאישורם של פרטי העסקה. אחריות זו של עורך הדין, קבע בית המשפט מקימה חובת זהירות כלפי מרשם המקרקעין אליו מוגשים מסמכי העסקה, כלפי לקוחו של עורך הדין ואף כלפי הצד השני בעסקה.

עורך דין קייס נאסר | צילום: סטודיו תומאס

לפיכך, עו"ד עלול לחוב ברשלנות גם כלפי גורם שאינו הלקוח שלו בגין המצגים שלו כעו"ד כגון מסמכים, שטרות, ותצהירים שעו"ד מאמת, במיוחד כלפי גופים שסומכים בפועלם הרגיל על מסמכים המאומתים על ידי עורכי דין כמו בנקים, רשויות מקומיות, ואף לשכת רישום המקרקעין. השאלה העיקרית במקרים כאלה היא האם עו"ד התנהג במהלך הטיפול בעסקת המקרקעין כפי שעו"ד סביר ומיומן באותו תחום היה נוהג. עו"ד שמטפל בעסקת מקרקעין לא יהיה אחראי באופן מוחלט על מעשי התחזות ומרמה של לקוחו, אם הוכח לבית המשפט שהוא הפעיל באותו מקרה שיקול דעת מקצועי סביר בכל דבר ועניין שקשורים לעסקה, ולא עצם את עיניו מפני חשדות המרחפים מעל העסקה לפני גמירתה.

המשמעות

סכסוכי מקרקעין הם סכסוכים יקרים. הנזק, בדמות אובדן הבעלות בקרקע או הכרזה על בטלות עסקה מסוימת במקרקעין, הוא עצום. לעיתים לא רחוקות מתברר כי היה ניתן למנוע תאונה משפטית בתחום עסקאות במקרקעין על ידי פעולה או בדיקה פשוטה כגון בדיקה במרשם המקרקעין, רישום הערת אזהרה, בדיקה ברשות המקומית או בדיקת המקרקעין במציאות. אדרבא, בעיני בית המשפט, המחדל לבצע פעולות ובדיקות אלה, שהיו יכולות למנוע את התאונות מראש הוא בבחינת חוסר תום לב של בעל העניין. אם כן, עו"ד אכן אינו בלש ואינו פסיכולוג, אך הוא וודאי "האח הבוגר" בעסקת מקרקעין והפונקציה המקצועית המיומנת שיכולה למנוע ולייתר מראש סכסוכי מקרקעין ותאונות משפטיות.

מאת עו"ד ד"ר קייס נאסר, שותף במשרד עורכי הדין פירון ו ד"ר במשפטים מאוניברסיטת תל-אביב

d&b – לדעת להחליט

(ע"א 3319-22)