איזון ראוי בהגדרת דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי לפי תקן 21

ספינת ההתחדשות העירונית עולה לעיתים על שרטון כאשר דייר סרבן מתנגד לפרויקט פינוי-בינוי.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 קובע כי אם הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעסקת פינוי ובינוי, ובעל דירה מסרב באופן בלתי סביר לעסקה או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי בית המשפט לאשר את העסקה ולמנות עורך דין לחתום בשם בעל הדירה הסרבן.

מתי נחשב הסירוב לבלתי סביר? סעיף 2(ב) לחוק הגדיר רשימה של נסיבות שבהן הסירוב בלתי סביר ובכלל זה נעשית בדיקה האם עסקת הפינוי ובינוי כדאית כלכלית. מי קובע כדאיות כלכלית? על כך אומר החוק כי הדבר נתון לקביעה של "שמאי פינוי ובינוי". כדי ליצור קנה מידה אובייקטיבי לשמאות זו, נקבע

תקן 21 על ידי מועצת השמאים. תקן זה עודכן בחודש יוני 2022. בתקן נקבע כי תמורה מינימלית סבירה היא כאשר בעל דירה בפרויקט פינוי בינוי יקבל דירה חדשה תמורת דירתו הישנה. על קביעה זו התעוררה ביקורת לפיה התקן מציע פיצוי לבעל דירה בגין הדירה הישנה שלו אבל אינו מפצה אותו על חלקו ברכוש המשותף הכולל את זכויות הבנייה שהם נכס מהותי מאוד בבניין העומד להריסה ושייכות לכל בעלי הקרקע. ברם, שקשה לקבל ביקורת זו שהרי זכויות הבנייה שייכות לכלל הדיירים ואלו החליטו ברוב מיוחס לעשות את העסקה עם הקבלן. זו החלטה מושכלת שלהם להסתפק בתמורה שקיבלו ולעיתים קרובות הדיירים גם עושים מכרז ומקבלים הצעות שונות לפני שהם בוחרים את הקבלן.

עו"ד אבי וינרוט | צילום: ישראל ברדוגו

תקן 21 אינו קובע תמורה מקסימלית אלא תמורה מינימלית, וממילא אם הדיירים הסכימו לתמורה מסוימת קשה לומר שהתקן הוא זה שפוגע בזכויות הקניין שלהם. יתירה מכך, לא ניתן לומר כי הדייר לא קיבל פיצוי על זכויות בניה שהיו לו לפני העסקה שכן עסקת הפינוי בינוי עם הקבלן היא זו שיוצרת את זכויות הבניה (למעט מקרם נדירים שבהם היו זכויות קודם לכן במסגרת התב"ע). יש לזכור עוד, כי קביעה של תוספת אחידה בכל חלקי הארץ מעבר להמרת דירה בדירה עשויה להכשיל פרויקטים בפריפריה ולהפוך אותם לבלתי כלכליים. לעומת זאת, במקום שבו הרווח ניכר, חזקה על כוחות השוק שיביאו את הדיירים שלא להסתפק בתמורה המינימלית הקבועה בתקן 21. נמצא כי התקן נותן משקל לכוחות השוק לפעול, כשהוא יוצר רשת ביטחון לקבלת תמורה מינימלית ראויה, שעשויה להביא לאיזון בין כל האינטרסים ולשיווי משקל "כלכלי - תכנוני" בין היזם והדיירים. בסופו של יום יש לזכור כי חוק פינוי ובינוי לוחם בתופעת הדייר הסרבן תוך פגיעה בזכויות הקניין, מתוך הכרה בכך שסרבנותו פוגעת בבעלות של אחרים ואף בו עצמו שכן כאשר הוא מכשיל את הפרויקט גם הוא עצמו נותר להתבוסס בפרויקט ישן, וכפי שכתב השופט סולברג "אוי לסרבן ואוי לשכנו". ברוח זו יש להבין עוד, כי רק אם היזם ירוויח, הוא יזום פרויקטים ויביא לכך שהישן יתחדש והדיירים יצאו מאפילה לאורה.

מאת עו"ד פרופ' אבי וינרוט – שותף מייסד, פרופ' אבי וינרוט משרד עורכי דין