"כפול מבת"א": מדוע עלו מחירי הדירות במחוז ירושלים בניגוד למגמה הארצית?

דו"ח הלמ"ס העוסק במחירי שוק הדירות, שהתפרסם השבוע, גילה שמחירי הדירות החדשות והישנות ירדו ב-1.8% בחודשים אוקטובר-נובמבר, לעומת אותה תקופה בשנה שלפני כן. מדובר בהמשך למגמה שהחלה כבר בחודש אפריל 2022. אולם לצד המגמה הארצית, בולטת עליית המחירים במחוז ירושלים. לפי מדד הדירות במחוז, חלה עלייה של 1.6% במחירים בחודשים אוקטובר-נובמבר 2023.

כשמשווים את כמות הדירות שנמכרו בחודשים ספטמבר-נובמבר 2023 בערים הגדולות מסתבר שירושלים מובילה גם בתחום הזה. כך נמכרו בירושלים 526 דירות, לעומת 291 באשדוד, 234 באשקלון, ו-214 בת"א. הביקוש בא לידי ביטוי גם בכמות הדירות החדשות שלא נמכרו. בסוף נובמבר 2023 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-63,580 דירות. 30.5% מהן במחוז תל-אביב ( 19,420 דירות) ו- 25.2% במחוז המרכז ( 16,050 דירות).

דו"ח מינהל התכנון לשנת 2023 עדיין לא התפרסם, אך מנתונים חלקיים שהועברו לאחרונה עולה כי שנת 2023 הייתה שנת שיא באישור תוכניות לבניית יח"ד במחוז ירושלים. השנה אושרו במחוז 20,328 יח"ד, כ-16,928 מהן, כולן במסגרת התחדשות עירונית, בעיר ירושלים. כדי לקבל קנה מידה - בכל מדינת ישראל אושרו 168,000 יח"ד.

מנכ"ל ובעלים משותף בחברת SK שמאות, שמאי המקרקעין שמוליק כהן טוען שגם אם כמות יחידות הדיור שקודמה בתוכניות גדולה, הרי שבפועל כמות יחידות הדיור שבנייתן החלה, קטנה מאשר במחוזות אחרים. לדבריו, בהתבסס על נתוני הלמ"ס, במחצית הראשונה של 2023, על כל אלף תושבים בירושלים יש רק 3.6 דירות שבנייתן החלה. בשונה ממחוז ת"א, שם יש 7 דירות לכל אלף תושבים. "ניתן לראות שירושלים מדשדשת בהיצע. הביקוש הוא כפול מאשר בת"א, וכמובן שזה בא לידי ביטוי בכמות המכירות ובמחירים".

עוד הוא מוסיף כי ברבעון האחרון (ספטמבר-נובמבר 2023) הייתה במחוז ירושלים ירידה של 11.1% בעסקאות לעומת 33% במחוז ת"א. הוא מסביר את המגמה ההפוכה באופי הקליינטורה: "האוכלוסיות הדתיות הן לא מרובות אמצעים, אך הביקוש שלהן קשיח. לא משנה עבורן המצב הפוליטי, קורונה או מלחמה. פשוט אין להן ברירה".

טלי שרון, סמנכ"לית שיווק בחברת רם אדרת, שבונה עכשיו מתחם חדש ובו 342 יח"ד בשכונה החדשה גבעת המטוס בירושלים, מוסיפה רובד נוסף למידע על הביקושים הגדלים: "יצאנו לשיווק לפני שלושה שבועות ואני כבר עם 20 הרשמות ו-4 חוזים. זה יוצא דופן. להערכתי, יש סדר גודל של 30% תושבי חוץ במתעניינים בפרוייקט. אני מעריכה שזה קשור לאנטישמיות בחו"ל. הם משריינים דירה, שיהיה. בשונה מערים אחרות בישראל, ירושלים ממותגת כעיר הבירה, עיר הקודש".

תמיר בן שחר, ממכון היעוץ הכלכלי והתכנוני צ'מנסקי בן שחר, מסביר שתמונת שוק המגורים ה"חיובית" והשונה בירושלים מלמדת על הפיכתה של העיר ליעד תעסוקה אטרקטיבי. כתוצאה מיוזמות כמו הרחבת קרית הלאום, מימוש תוכנית הכניסה לעיר, פארק גב-ים בגבעת רם, ובניית בהיקף גדול מאד של שטחי משרדים במקומות אחרים.