"גם בתרחישי הקיצון לא חשבנו שנגיע לסיטואציה כזו"

אתמול (ג') ערך "מרכז הנדל"ן פורום "שולחן עגול", שדן בהשפעת המערכה על שוק המשכנאות בשנת 2024, וכן ערך חשיבה הוליסטית כמנוע צמיחה, ובחן שימוש בכוחן של קהילות בימי מלחמה. במהלך הכנס אמר אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, כי הוא צופה עלייה במחירי הדירות כבר לאורך השנה הנוכחית, וציין כי השוק "כבר מתחיל להתחמם". "האינפלציה יורדת ושוק היד הראשונה הוא הקטר. זו הסיבה לצפי בעליית המחירים המחודשת", הוא קבע. "בהנחה שהאיום הביטחוני בדרום יוסר - הביקושים בדרום יעלו, והכלכלנים צופים הפחתה של אחוז נוסף מהריביות לאורך שנת 2024. יחד עם זאת, ההיצע בארץ נפגע בשל עלויות המימון: יזמים עם קרקעות לא התחילו לבנות, וכושר הייצור נפגע כי אין פועלים".

יוניסי ביסס את דבריו על תחשיב שהציג, ובו השוואה בין התוספת של משקי הבית לעומת מספר התחלות הבניה השנתי. לדבריו, מאז שנת 2005 מצוי שוק הדירות בגירעון של 120 אלף דירות, כאשר השוואה דומה שערך ביחס לגמר הבנייה העלתה מחסור של כרבע מיליון דירות. עוד הוא סקר את ההשפעות על שוק המשכנתאות, בדגש על אירועי השנים האחרונות.

"לאורך 15 השנים האחרונות, נרשמה עלייה של 300 אחוזים במחירי הדיור, אבל ב-4 השנים האחרונות נמצאת מדינת ישראל בשורה של אירועי קיצון", הוא אמר. "הקורונה, המצב הפוליטי הרעוע בישראל, 10 פעימות כמעט רצופות של העלאות ריביות, המלחמה באוקראינה, וברבעון הנוכחי - מלחמה. עם פרוץ המלחמה באוקראינה הריבית התחילה לעלות כמעט פי 4. אף אחד לא חלם על זה. גם אנחנו בתרחישי הקיצון לא חשבנו שנגיע לסיטואציה כזו. באותה שנה, עליית המחירים הפכה למשמעותית הרבה יותר, כי אנשים הבינו שאם הם לא יקנו דירה עכשיו -בעוד שנה-שנתיים היא תתייקר הרבה יותר. בבאותו זמן ספגו הזוגות הצעירים מחוסרי הדירה את העליות ואת האינפלציה, וזה למרות שמדינת ישראל לא הגיעה לשיעורי אינפלציה גבוהים כמו בעולם".

"תהיה עלייה נוספת של מחירי הדירות להשכרה"

"עד דצמבר 2023 ראינו בבירור שבכל פעם שהריבית עולה - יש ירידה של למעלה מ-70 אחוזים בקצב הרכישות של משקיעים. המשקיעים נוספים על הביקוש הקיים, והיציאה שלהם היא זו שאפשרה לשוק הדירות החדשות להתמתן. באותו זמן המתינו על הגדר משפרי הדיור ושוק הדירות שנמכרות מיד שנייה, והמחירים לא ירדו. עכשיו הריבית מתחילה לרדת והכסף זז מחדש. זה שוק שמניע את עצמו, בעיקר משום שהוא לא צריך הרבה אשראי".

לדבריו, הדרמה הגדולה שעוד צפויה לשוק הדירות נוגעת לעולים החדשים. "יש עלייה של פי 5 במספר תיקי העלייה שנפתחים לאחרונה, והכל קורה כתוצאה מהמצב הגיאופוליטי בעולם", הוא אומר. "קהילות שלמות מארה"ב וקנדה קונות דירות בישראל, ויש גידול ברכישות של תושבי חוץ. אנחנו חושבים שזה יקפוץ למעלה בצורה דרמטית".

ומה לגבי שוק השכירות? גם אליו התייחס יוניסי, כשטען שאת השוק מנהלת האוכלוסייה בישראל. "מדינות אחרות מנהלות כמעט 60 אחוזים משוק השכירות. מחירי השכירות משפיעים דרמטית על מדד המחירים לצרכן, והם עלו במהלך 2023 בין 8-10 אחוזים. בגלל שלא נבנות בארץ מספיק דירות להשכרה סביר להניח שתהיה עליית מחירים נוספת, כאשר במקביל סטודנטים שחוזרים ממילואים שבים לשכור דירות, ותושבי הצפון והדרום המפונים נכנסו לשוק אף הם".

"מגמת עלייה במספר העסקאות"

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי "מרכז הנדל"ן" אשר אירח את המפגש, ציין לאור הנתונים שחשף יוניסי כי "להבדיל מהתקופה של המחאה והרפורמה המשפטית, אנחנו גם רואים חזרה של ביקושים בדירות היוקרה במרכז הארץ. הדבר מוכיח שהביקושים, שהיו כבושים או רדומים לאורך זמן, מושפעים כעת מההמתנה הארוכה, והרוכשים מרגישים שזה הזמן לרדת מהגדר. בסופו של דבר, שוק הנדל"ן הוא שוק של הזדמנויות, והציבור מזהה כיום הזדמנות לחזור לקנות דירות. נראה את זה בעצימות גבוהה יותר ככל שהמלחמה תתקרב לסיומה, והתחזית לעתיד תלך ותתבהר. לפי הנתונים שעולים מתחזיות הבנקים ומיזמי הנדל"ן, בחלק השני של חודשים דצמבר-ינואר יש מגמת עלייה במספר העסקאות, והם עשוים להיות מהחודשים החזקים ביותר השנה בכל הנוגע למכירת דירות".

נכתב על ידי מרכז הנדל"ן