שפל של 21 שנה: פחות מ-6,000 דירות נמכרו בפברואר בשוק החופשי

הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג פרסמה היום (ד') סקירה של שוק הנדל”ן למגורים בחודש פברואר 2023. שוב דווח כי כמות העסקאות לרכישת דירה נמצאת במגמת צניחה - 6,311 עסקאות, 41% פחות מפברואר אשתקד שבו נחתמו עסקאות לרכישת 10,600 דירות, ו־11% פחות מינואר האחרון שבו נמכרו 7,093 דירות. בשורה התחתונה, זה חודש פברואר החלש ביותר ב־21 השנים האחרונות.

התופעה המעניינת שעולה בסקירה היא שבממוצע קצב הירידה בכמות העסקאות אצל הקבלנים האט - הקבלנים מכרו 2,536 דירות חדשות, 27% פחות מאשר פברואר שנה שעברה וכמות עסקאות כמעט זהה לכמות שנרשמת בינואר השנה. לעומת זאת, מאז יולי 2022 עד עכשיו ראינו מדי חודש ירידה של 38% לפחות בהיקף העסקאות בהשוואה לחודש המקביל שנה קודם לכן.

את האצבע שבולמת את הנזילה בסכר דחפו הקבלנים באזור באר שבע שבו נרשמה מגמה הפוכה, גידול של 35% במכירות בהשוואה לפברואר 2022. בסך הכל נמכרו באזור 563 דירות, יותר מ־25% מהדירות החדשות שנמכרו באותו חודש בארץ.

וכאן מגיעה הבשורה לקוני הדירות - ההישג הזה הוא בזכות מה שגרינברג מגדירה "מבצעי מכירות משמעותיים, אשר התרכזו בעיקר בנתיבות". על פי אתר “madlan”, מחיר דירה ממוצעת בנתיבות עומד על כ־1.9 מיליון שקל, ואילו גרינברג מדווחת כי הקבלנים מכרו דירות חדשות שהמחיר הממוצע שלהן היה 1.2 מיליון שקל. נראה כי המבצעים הם במיוחד של חברת י.ח דמרי שבסיס האם שלה הוא נתיבות, היא בונה בעיר מאות דירות בחודשים האחרונים ומנהלת קמפיין לפרויקט של 440 דירות בשכונת רמת יורם בעיר. אפשר ללמוד מכך כי קבלנים שרוצים למכור מהר והרבה נאלצים היום להציע הנחות נאות.

את ההסבר למה שקורה בחודשים האחרונים במכירות של הקבלנים, ומופיע בסקירה של הכלכלנית הראשית, מצאנו בדו”ח לסיכום 2022 של אחת מחברות הנדל”ן הציבוריות.

חברת הנדל”ן הציבורית רוטשטיין כתבה בדו”ח השנתי כי להערכתה, ההאטה תוביל את הקבלנים להגביר את הפרה־סייל, כלומר מכירה מוקדמת של דירות במבצע. "ככל שבשנת 2023 שוק הנדל"ן בישראל יבטא האטה משמעותית", נכתב בדו”ח, "יושם דגש על מכירות מוקדמות, פרה־סייל, בשיעור גבוה יחסית בטרם יחליטו היזמים להתחיל בהקמה של פרויקט".

מבצעי המכירות המוקדמות הם תנאי מקדים שמציבים הבנקים לקבלנים המבקשים ליווי בנקאי בפרויקט. בשוק בהאטה, קבלן שמבקש להראות לבנק קצב מכירות משביע רצון חייב להציע לקונים מחירים אטרקטיביים. בנוסף, בעידן שבו הריבית שמציעים הבנקים גבוהה מ־6%, ההצלחה במכירות המוקדמות מצומצמת סיכונים. חשבון לליווי פרויקט בנייה מנוהל כמו עובר ושב: ככל שהקבלן מנצל את האשראי שהבנק נתן לו, הפרויקט מתייקר משום שהבנק גובה על כך ריבית. לקבלנים עדיף להשתמש כמה שפחות בכסף שנותנים הבנקים, וכמה שיותר בהכנסות ממכירת דירות.

על פי גרינברג, 72% מהדירות החדשות שנמכרו בפברואר במחיר שוק חופשי (לא כולל תוכנית מחיר למשתכן) היו “על הנייר” - כלומר יימסרו לקונים בעוד שנתיים לפחות. חודש לפני כן שיעור הדירות על הנייר היה 69%, ובפברואר שעבר רק 53% מהדירות נמכרו על הנייר. אפשר לומר כי ככל שהריבית עולה ,הקבלנים מגלגלים את הסיכון לרוכשי הדירות.

עד פברואר מוכרי דירות יד שנייה החזיקו את מדד מחירי הדירות במגמת עלייה מתונה ולא אפשרו לו לרדת. הקבלנים מגיבים מהר לשינויים בביקוש משום שהם חשופים להם הרבה יותר מאשר משק בית שמוכר דירה פעם בכמה שנים. בנוסף, הם צריכים למכור עשרות ולעתים מאות דירות בפרק זמן מוגבל. לכן מספטמבר 2022 מדד מחירי הדירות החדשות יורד בעקביות מדי חודש. אלא שהדירות החדשות מהוות רק כ־40%-35% מסך העסקאות במדד, היתר הן עסקאות יד שנייה.

בעלי הדירות לא מיהרו להוריד מחירים ולכן עד ינואר המדד הכללי נותר יציב עם עלייה מתונה של כ־0.2% מדי חודש. בפברואר, לראשונה זה 3 שנים, נרשמה ירידה. מהסקירה של גרינברג אפשר להבין שהדבר קורה משום שהייתה צניחה בהיקף העסקאות. בפברואר נחתמו עסקאות לרכישת 3,775 דירות בלבד, 48% פחות מבפברואר אשתקד שבו נמכרו 7,200 דירות יד שנייה. אם ההאטה הזו תימשך, מוכרי הדירות מיד שנייה יאלצו להמשיך ולהתפשר, במיוחד אלה שכבר התחייבו לרכישת דירתם החדשה שתחליף את זו שהם מוכרים.