מכרז הפוך: כך מגרש בקריית גת נמכר ב־11 שקל לדירה

1. 2,618 שקל, זה המחיר שתשלם חברת הבנייה עמרם אברהם עבור מגרש לבניית 232 דירות בשטח שממערב לקריית גת שבו עתידה להיבנות עיר חרדית חדשה, כלומר 11 שקל לדירה. אין כאן טעות, לא נמחקו האפסים מימין לספרות. הסכום הזה נקבע באחד משני מכרזי ענק לבניית כ־8,500 דירות בקריית גת שנסגרו ביום שלישי בשבוע שעבר. לא רק הקיפאון בשוק הדיור אלא גם שיטת המכרז שהנהיגה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הובילה לתוצאה המדהימה הזו.

במשך שנים חברות בנייה פעלו להשגת מונופול במתחמים ששיווקה רשות מקרקעי ישראל. השיטה אינה מתוחכמת במיוחד אך היתרונות בה רבים. כשרמ"י מעמידה למכרז מתחם חדש לבנייה למגורים, היא מחלקת אותו למגרשים שבכל אחד מהם מקבץ של בניינים. עד 2021 הקבלנים לא הוגבלו ויכלו להגיש הצעות ולזכות בכל המחתמים גם יחד. קבלן שהצליח לזכות בכל השכונה, או ברובה, יכול היה להכתיב את קצב הבנייה והכי חשוב את מחיר הדירות. ב־2021 חברות בנייה שזכו במכרז לבניית 500 דירות ברמת השרון יצרו מונופול מקומי לאחר שחתמו על הסכם שותפות. האירוע הזה היה טריגר שהוביל להחלטה להגביל את הקבלנים במספר המגרשים שבהם הם יכולים לזכות. רמ"י יצרה מנגנון שמגביל את מספר הזכיות האפשרי, ומאפשר לה למקסם את ההכנסות משיווק הקרקע.

המכרזים שפורסמו בקריית גת היו חריגים בגלל מספר הדירות והמגרשים ששווקו במכה אחת. במתחם שמצפון לשכונת כרמי גת הועמדו למכירה 20 מגרשים שבכולם גם יחד אפשרות לבניית 5,168 דירות. במתחם שממערב לקריית גת, שמיועד כיום לחרדים, שווקו 11 מתחמים שבכולם יחד אפשרות לבניית 3,411 דירות.

ערב המכרז הוחלט כי חברת בנייה תוכל לזכות לכל היותר ב־3 מתחמים, אך כדי לשמור על תחרות בכל המגרשים איפשרו לחברות להגיש הצעות מחיר לכל אחד מהמתחמים בלי הגבלה. חברה לא חייבת לקנות 3 מגרשים, עם הגשת ההצעה אפשר היה לכתוב בכמה מגרשים חברה מעוניינת, 1, 2 או 3. אבל המגרש הספציפי שבו תזכה החברה, אם היא תזכה, הוא לשיקול דעתה הבלעדי של רמ"י.

כדי למקסם רווחים תוך מניעת מונופול, הזוכה הראשונה היתה זו שהצעת המחיר שלה דורגה ראשונה במגרש מסוים וגם שההפרש בין ההצעה הזו להצעה שבמקום השני באותו מגרש היה הגדול ביותר. כך זכתה שותפות של גשם השקעות ואמפא במגרש לבניית 464 דירות. הצעת המחיר שהעניקה לה את הזכייה היתה 33.22 מיליון שקל ואילו ההצעה שדורגה שנייה היתה 15.69 מיליון שקל.

שמגר ואקנין, בעלים ומנכ"ל משותף של גשם, סיפר ל"כלכליסט" כי על פי הניתוח שלו, המגרש שבו זכה הוא הטוב ביותר ולכן ההצעה הגבוהה יחסית. השותפות של גשם ואמפא הגישה הצעות לכל המתחמים אך ביקשה לזכות במתחם אחד ולכן לאחר הזכייה היא לא יכולה לזכות במגרש אחר גם אם ההצעה שלה היתה הגבוהה ביותר. וכך ברמ"י המשיכו לבחירת הזוכה הבאה - כזו שדורגה ראשונה מתוך החברות שעוד מותר להן לזכות במגרש ושההפרש בין ההצעה שלה להצעה הבאה בדירוג הוא הכי גבוה. בדרך הזו העניקו מגרשים לזוכים ולאט לאט גם צמצמו את רשימת החברות שעוד יכולות לזכות.

קבלנים מתוחכמים שהבינו את השיטה ידעו כי יש להם סיכוי לזכות במגרש גם אם הצעתם נמוכה משמעותית ממחיר השוק. הזכייה של עמרם אברהם היא דוגמה קיצונית, אך זה לא היה המקרה היחיד. במגרש אחר לבניית 110 דירות זכתה חברת הבנייה רמי צרפתי אף שהצעתה לרכוש את המגרש ב־500 אלף שקל בלבד דורגה חמישית. והנה עוד דוגמה: קרדן נדל"ן תשלם 1.8 מיליון שקל עבור מגרש לבניית 156 וזאת לאחר שהצעתה היתה השישית בגובהה.

בסך הכל השיטה הובילה לכך שרשות מקרקעי ישראל הפסידה בקריית גת 222 מיליון שקל. הזוכים בכל המגרשים ישלמו יחד כ־200 מיליון שקל, אך אילו היתה מונהגת שיטה המכרז הישנה שבה ההצעה הגבוהה בכל מתחם זוכה, רמ"י היתה יכולה לגבות 422 מיליון שקל.

למעשה, בגלל המגבלה שאינה מאפשרת לחברה לזכות ביותר ממגרש אחד, רמ"י ויתרה על מכירת שניים מהמגרשים אף שהוגשו להם כמה הצעות.

חברות הבנייה שזכו במגרשים, גם אלה שההצעות שלהן מצחיקות, ישלמו בסך הכל יחד כ־850 מיליון דמי פיתוח - זהו סכום שנקבע מראש על ידי רמ"י ומשמש לפיתוח המגרש ולבניית התשתיות בשכונה.

2. כמובן שתוצאות המכרזים הושפעו מאוד גם מהקיפאון ששורר כעת בשוק הדיור, והתייקרות המימון בעקבות עליית הריבית בשנה וחצי האחרונות. הקבלנים זהירים וכמה מהם סיפרו ל"כלכליסט" כי בניתוח כלכלי של המכרזים הניחו שתהיה ירידת מחירים של 8%-10%. זו אינה תחזית אלא דרך חישוב שנועדה לגדר סיכונים, ולאפשר להם לשמור על רווחיות גם בתקופה שבה השוק במגמת ירידה.

התוצאה של זהירות הקבלנים עם שיטת המכרז שתוארה כאן הובילה לכך שהמגרשים נמכרו במחיר נמוך מאוד ביחס למחיר השוק. גם השותפות של גשם השקעות ואמפא שהצעתה גבוהה יחסית לאחרות נמוכה מאוד בהשוואה להערכת השווי המוקדמת. על פי שמאי רמ"י, המגרש שבו זכתה שווה 95 מיליון שקל. החברות כאמור ישלמו עליו כמעט שליש המחיר - 33 מיליון שקל בלבד.

השיטה החדשה הובילה לכך שרמ"י הפסידה בקריית גת 222 מיליון שקל. הזוכים בכל המגרשים ישלמו יחד כ־200 מיליון שקל, אך אילו היתה מונהגת שיטה המכרז הישנה רמ"י היתה יכולה לגבות 422 מיליון שקל

את הפער הגדול ביותר מצאנו במגרש לבניית 530 דירות שבו זכתה חברת טריסון. היא תשלם 22 מיליון שקל בעוד לפי הערכת השווי המוקדמת הוא שווה 129 מיליון שקל.

סכום הערכות השווי המוקדמות לכל המתחמים שבהם נבחרו זוכים הוא 1.46 מיליארד שקל, אבל המחיר האמיתי שישלמו הזוכים הוא כאמור רק כ־200 מיליון שקל. ובמילים אחרות, שווי הקרקע נשחק ב־1.26 מיליארד שקל - ירידת ערך של כ־90%.

השאלה המסקרנת באמת היא האם השחיקה הזו והתחרות המוגברת בין הקבלנים יובילו בסופו של דבר גם לירידת מחירי הדירות? מחצית מהדירות יימכרו בהנחה לזכאים במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" ואת המחיר שלהן הקבלנים לא יוכלו לשנות. הציפייה היא כי גם הדירות שיימכרו בשוק החופשי יהיו זולות יחסית. הציפייה הזו תתגשם אם המדינה תפעל להגדלת היצע הדירות גם כעת בתקופת משבר וקיפאון.

3. המכרז בכרמי גת היה מוצלח. לכל המגרשים הוגשו הצעות רבות, לפעמים 15.

לעומת זאת, המכרז לשכונה ממערב לקריית גת שמיועדת כיום לחרדים נכשל, כישלון שכולו באשמת הממשלה. הקבלנים התרחקו ממנו. היו בו 11 מגרשים לבניית 3,411 דירות אך נבחרו זוכים לחמישה מגרשים בלבד שעליהם ייבנו 1,488 דירות. זאת ועוד, התחרות היתה דלה. לכל מתחם הוגשו הצעה אחת או שתיים לכל היותר. נראה שרק שתי חברות בנייה התמודדו על המתחם הזה.

הקבלנים לא גילו בו עניין משום שעננה כבדה של חוסר ודאות שורה מעליו. הממשלה החליפה כבר שלוש פעמים את קהל היעד של השכונה ובהתאם שינתה גם את התב"ע.

לפני כמה שנים אריה דרעי, שר הפנים דאז, תכנן אותה כשכונה לחרדים. ח"כ זאב אלקין, עת שימש שר השיכון, שינה את התכנון כך שיתאים לציבור הכללי. שר השיכון הנוכחי יצחק גולדקנופף שוב הפך את החלטתו של אלקין, לכן התב"ע של השכונה החדשה נמצאת כיום בהליכי תכנון מחדש. למשל, כיום יש בה מגדלים, אך לציבור החרדי דרושים בניינים נמוכי קומה משום שעדות רבות בציבור הזה לא משתמשות במעלית שבת, גם לא ברור האם יהיו חניונים עיליים או תת־קרקעיים. בעידן של ריבית עולה וירידה בביקוש קבלנים מחפשים ודאות שאותה הממשלה הזו לא מצליח לייצר אפילו לא בתחום הדיור לחרדים.