כצמן רוצה להכות בברזל בעודו חם ולגייס 250 מיליון שקל באג"ח

ג'י סיטי מממשת נכסים ומגייסת חוב: הסחרור של חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי שבשליטת חיים כצמן התחיל באוקטובר 2022, כשאיגרות החוב שלה החלו להיסחר בתשואות גבוהות שמעידות על הספקות שיש למשקיעים ביחס ליכולת של החברה לעמוד בהתחייבויות שלה במועדן. בתגובה לזינוק בתשואות האג"ח ובניסיון להחזיר את אמון המשקיעים, ב־25 באוקטובר 2022 ג'י סיטי פרסמה תוכנית למכירת נכסים שאינם נכסי ליבה בהיקף של 3.6 מיליארד שקל. מאז, התוכנית הורחבה כמה פעמים עד לסכום הנוכחי שעומד על 6.3 מיליארד שקל.

תוכנית המימושים של ג'י סיטי לא נשארה על הנייר ויצאה אל הפועל. נכון להיום, החברה השלימה ונמצאת תחת הסכמים מחייבים למכירת נכסים בתמורה ל־2.9 מיליארד שקל. נכס נוסף באירופה נמצא בשלבי מו"מ מתקדמים למכירתו בתמורה לכמיליארד שקל.

להחזיר את אמון המשקיעים: הנחישות של הנהלת ג'י סיטי להוציא את תוכנית המימושים מן הכוח אל הפועל לא נעלמה מעיני המשקיעים בשוק ההון. רצף הדיווחים על אודות מכירת הנכסים, שרובם מומשו בשווי שדומה לזה שבו הם מופיעים בספרים, תורגם לעלייה חדה במחירי איגרות החוב של החברה. מתחילת השנה סדרות י"ב וי"ג זינקו ב־30% ושערי איגרות החוב בסדרות י"ד וט"ז קפצו ב־20%.

איגרות החוב של ג'י סיטי, שבתחילת השנה נסחרו בתשואות דו ספרתיות שמאפיינות אג"ח זבל, נסחרות היום בתשואות שנעות בטווח של 7% עד 8.5% (צמוד). תשואות אלו עדיין גבוהות יחסית לדירוג של החברה, אולם הן בהחלט מבטאות חזרה ולו חלקית של אמון המשקיעים.

צמד המילים "אמון המשקיעים" הוא ביטוי שמשמעותו הפיננסית אחת: לחברה יש נגישות לגיוס חוב חדש בשוק האג"ח. כי אם המשקיעים מאמינים ביכולת של החברה לפרוע את החוב שלה, הם ישקלו בחיוב את האפשרות לתת לה חוב חדש. בימים אלו ג'י סיטי פועלת לגיוס חוב חדש בהיקף של עד 250 מיליון שקל באמצעות הנפקת סדרת אג"ח חדשה (סדרה י"ז).

סדרת האג"ח החדשה שונה באופן מהותי משש סדרות האג"ח של החברה שנסחרות כיום בבורסה, והיא כוללת כמה מאפיינים ייחודיים.

ראשית, סדרה י"ז היא אג"ח להמרה, בעוד אופציית ההמרה לא קיימת בסדרות הקיימות. משקיעים שיחזיקו באג"ח מסדרה י"ז יוכלו להמיר אותן למניות של ג'י סיטי באופן שבו כל 17.5 איגרות חוב יהיו ניתנות להמרה במניה אחת של החברה. יחס ההמרה יישמר עד למועד פקיעת האג"ח שיחול ביוני 2029. המרת האג"ח למניה תחסוך מהחברה את הצורך לפרוע את הקרן ולמעשה תהפוך חוב להון.

ריבית שקלית לא צמודה: שנית, סדרה י"ז תישא ריבית בשיעור שייקבע לפני מועד המכרז למשקיעים מסווגים. אולם הנקודה המעניינת היא שהריבית של סדרת האג"ח החדשה תהיה ריבית שקלית לא צמודה. זאת בעוד יתר איגרות החוב של החברה צמודות למדד המחירים לצרכן, ובשנים האחרונות סובלות מעליית האינפלציה שמגדילה את החוב הפיננסי של החברה, ואת תשלומי הריבית והוצאות המימון שלה.

סדרה יז' אומנם לא מובטחת בשעבודים כלשהם (בדומה לסטטוס של הסדות י'-יד') אולם היא כוללת מנגנון שמאפשר לג'י סיטי ליצור שעבודים במקרים שבו מתקיימים האירועים הבאים: אם ההון העצמי של החברה בדוחות המאוחדים יפחת מ-850 מיליון דולר, ו/או אם היחס בין סך החוב נושא הריבית נטו לסך המאזן המאוחד של החברה יעלה על 75%. אירועים אלו מהווים עילה להעמדת אגרות החוב לפירעון מיידי. אם החברה תבחר לשעבד לטובת מחזיקי האג"ח נכסים, אזי הזכות של מחזיקי האג"ח להעמיד את החוב לפירעון מיידי תתבטל. למעשה שטר הנאמנות כולל פתרון מוסכם בין החברה למחזיקים לבעיה שעדיין לא קרתה. במובן זה, שטר הנאמנות משמש כמעיין "הסכם ממון" לזוג שמתחתן ומסכם מראש מה תהיה התרופה במקרה שבו מערכת היחסים תעלה על שרטון.